[토요경제 = 문혜원 기자] # 직장인 A씨는 전세계약이 종료됨에도 보증금을 집주인으로부터 돌려받지 못했다. 이에 2년 전 전세자금 대출받은 것이 기억나 상환보증 신청을 하기 위해 은행에게 전화를 걸었다. 하지만 대출금을 제외한 잔여보증금을 회수하려면 전세금 반환소송을 해야 했다.

# 주부 B씨는 최근 아파트 전세가격이 1년 전 대비 크게 떨어진 것을 알게 됐다. 이에 1년 후 계약 종료시에 임대인으로부터 보증금을 반환받지 못할 수도 있겠다는 생각이 들어 전세금 반환보증 가입을 문의했다. 하지만 보증료가 부담이 돼 망설였다.

최근 전세가격이 하락하면서 보증금을 돌려받으려는 세입자와 이를 주지 않으려는 집주인 사이에 충돌이 심해지는 등 역전세난이 현실화 되고 있다. 이에 금융감독원은 세입자가 꼭 알아야 할 ‘반환보증’을 받는 방법을 안내했다.

반환보증은 전세 계약이 종료 됐는데도 임대인이 세입자에게 전세 보증금을 반환할 수 없거나 반환하지 않았을 경우 보증기관이 임대인을 대신해 세입자에게 전세보증금을 반환하는 제도다.

20일 금융감독원에 따르면, 총 5가지의 ‘반환보증’법에 대해 소개했다. 먼저, 전세자금대출 보증서의 보장 범위를 반드시 확인해야 한다. 전세자금대출을 받을려고 하는 세입자는 별도의 ‘보증(보험료)’를 내게 된다. 이는 전세자금대출이 보증기관의 보증서가 수반되기 때문.

은행은 주택담보대출과 달리 전세자금대출의 목적물(세입자가 입주할 집)을 담보로 잡을 수 있다. 이유는 소유권이 임대인에게 있기 때문이다. 이때 보증기관은 세입자로부터 보증료를 받고 일정금액을 보증하게 되는데, 보증의 종류는 ‘상환보증’과 ‘반환보증’으로 나뉜다.

‘상환보증’은 세입자가 은행에 전세자금대출을 상환할 수 없는 경우 보증기관이 세입자 대신 대출금을 상환해 준다. 다만, 이후에도 세입자는 보증기관에 해당 금액을 상환해야 할 의무가 남아있고, 임대인으로부터 보증금을 돌려받기 위한 법적 조치를 취해야 한다.

하지만 상환보증을 할 경우, 전세가 하락시에 임대인이 전세금 반환에 어려움을 겪는 경우가 빈번히 발생할 수 있으므로 보증 목적에 맞게 신중히 선택해야 한다. 즉, 상환보증만으로는 유사시에 즉각적인 보증금 회수, 이사 등이 어렵다.

세입자들은 대부분 이러한 보증내용의 차이보다는 금리 및 대출한도에 주안점을 두고 대출상품을 선택하는 경향이 있다. 따라서 대출 신청 시 전세보증금을 확실하게 돌려받고 싶다면 주택도시보증공사(HUG)의 ‘전세자금 안심대출’을 이용하는 것이 좋다.

‘전제자금 안심대출’은 은행에서 판매하는 것 대부분이 3개의 보증기관(주택금융공사·주택도시보증공사·서울보증보험 등)에서 보증하게 돼 있다. 이에 대출 상품군도 크게 3가지로 나뉜다. 모든 대출에 상환보증은 필수적으로 가입해야 한다.
하지만 반환보증은 주택도시보증공사(HUG)에서만 가능하므로 이용하고자 하는 세입자는 동 대출을 신청하는 것이 편리하다. 단, 상품별로 주택보유·전세보증금 요건 및 은행 대출 한도 등이 다르므로 요건 충족 여부를 먼저 확인하는 것이 좋다.

일례로, 전세보증금이 2억원, 그 중 대출금이 1억6000만원인 아파트를 가정했을 때 주금공 보증대출(상환보증)과 전세자금안심대출(상환+반환보증)의 보증료 차이는 다르다. 주금공보증대출을 보증기관에서 받을 경우 대출금의 90%를 은행에 대위변제 후 채권회수해야 한다.

또 세입자가 주금공보증대출을 받을 경우, 채무불이행 발생·보증금 즉시회수는 불가하다. 반면, 전세자금 안심대출을 보증기관에서 받을 경우 대출금 변제와 잔여보증금(세입자) 지급 후 채권회수는 가능하다.

세입자가 전세자금 안심대출을 받을 경우 전세보증금이 즉시 회수가 가능하다. 안심대출의 경우 반환보증료가 추가 부과됨에도 불구하고 상환보증료율이 낮게 책정돼 비용 측면에서 큰 차이는 없다.

특히 대출자강 사회적 배려계층에 해당되면 보증료의 40%를 할인 받을 수 있다. 사회적 배려계층은 연소득 4000만원이하(신혼부부 6000만원 이하), 다자녀·한부모 가구 등이 속한다.
전세자금대출을 받는 모든 세입자가 반환보증을 선택할 필요는 없다. 세입자가 꼭 필요하다고 판단될 경우에만 선택하면 된다.

임대인에게 ‘채권양도’에 관해 사전에 충분히 설명해야 한다. 주금공의 안심대출·서울보증보험의 전세대출 신청 시 보증기관은 채권 보전을 위해 전세보증금 반환채권을 세입자로부터 양도받는다.

‘채권양도’란 전세계약 만료 시 세입자가 입대인(집주인)에게 보증금 반환을 청구할 수 있는 권리를 말한다. 이는 보증사고 발생 시 전세보증금 반환채권에 대한 우선적인 권리를 확보하기 위해 ‘세입자와 맺는 계약’이다.

다만 일부 임대인들이 이를 근저당설정 등과 같이 자신의 부동산 소유권에 불이익이 있다고 오인할 수 있기 때문에 임대인에게 충분히 사전에 설명할 필요가 있다.

기존 세입자도 ‘반환보증’ 별도 가입 가능이 가능하다. 대출 신청 시 전세자금 안심대출을 이용하지 않았거나 대출을 받지 않았다고 하더라도 반환보증만 별도로 가입할 수 있다. 주택도시보증공사와 서울보증보험이 단독가입 상품을 판매 중이다.

반환보증 별도가입 시엔 집주인의 사전동의를 얻지 않아도 된다. 단, 단독·다가구라면 다른 세대의 전세보증금 총액 등을 확인해야 해 임대인의 사전 협조가 필요할 수는 있다. 만약 1개월 내 보증금 못받았다면 보증기관에 청구할 수 있다.

전세계약 종료 후 1개월 내에 정당한 사유 없이 전세보증금을 돌려받지 못했다면 ‘임차권등기명령’을 마친 후 보증기관에 이행청구하면 된다. ‘임차권등기명령’은 임차인이 계약 종료 후 대항력과 우선변제권은 유지하면서 이사할 수 있도록 한 제도다. 임차 주택 소재지의 관할 법원에서 신청을 받는다.

보증기관은 이행청구 접수 후 1개월 안에 심사를 통해 전세 보증금 전액을 반환하게 되며 세입자는 명도(집을 비워줌)를 완료해야 보증금을 수령할 수 있다.

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