Q. 지난 2010년부터 서울의 한 아파트에 전세를 얻어 살고 있는 세입자입니다. 서울시내면 어디든 마찬가지겠지만, 제가 살고 있는 동네의 아파트단지의 전세가도 굉장히 많이 올랐습니다. 2년 사이에 무려 5천만원이나 올랐는데요, 제 수입으로는 도저히 올려줄 수 없는 전세금입니다.

2010년 6월에 계약을 체결했으므로, 2012년 6월에 전세계약은 끝났습니다. 하지만 이 사실을 아는지 모르는지, 집 주인은 저에게 현재까지 별다른 연락을 하지 않고 있는 상황입니다.

별도의 재계약 없이 계속해서 2달째 살고 있습니다만, 별 문제가 없을까요? 어느 날 갑자기 집 주인이 나타나 전세금을 올려달라거나, 퇴거하라는 등의 요구를 하지는 않을까요? 이런 걱정 때문에 하루하루가 불안합니다. (이현준(39)ㆍ직장인)

A. 최근 들어 주택 매매가격에 비해 전세가가 상승하는 현상이 두드러지는 모양새를 보이고 있습니다. 이런 현상 때문에 전세 세입자들의 고충도 커져만 가고 있지요.

주택임대차보호법 제6조 ①항은 “임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 같다”고 규정하고 있습니다.

‘아니한다’는 단어가 너무 많이 들어가서 이해에 어려움이 있는데, 쉽게 말하면 이런 내용입니다. 집주인(임대인)이 세입자(임차인)와의 계약을 해지하고 싶거나, 전세금을 올려받고 싶다면, 계약기간이 끝나기 6개월~1개월 전에 미리 통지를 해야만 한다는 것입니다.

그렇지 않은 경우에는 같은 조건으로 같은 기간 동안 계속 거주하실 수 있다는 뜻이지요. 대법원도 같은 취지의 판례(대판 2002. 9. 24, 2002다41633)를 남긴 바 있습니다.

이현준 님은 앞으로 2년 동안은 보증금을 올려주지 않고도 앞으로 22개월을 더 거주하실 수 있으십니다. 나중에 집주인이 인정에 호소하며 “5천만원이 올랐는데, 서로 모르고 지났으니, 2천만원만 더 올려달라”는 식으로 제안해올 수도 있습니다. 이 경우 쌍방 합의 하에 올려주실 수도 있겠지만, 그 제안에 꼭 응해야 할 의무는 없습니다.

만약 보증금을 올려주신다면, 인상된 부분에 대한 확정일자를 다시 받고, 기존 계약서를 잘 보관하셔야 향후 경매가 진행되는 최악의 상황에 맞닥뜨리시더라도 전세금을 지키실 수 있습니다. 인상된 부분에 대한 확정일자를 다시 받지 않으시면 기존 보증금에 대한 우선순위는 유지되지만, 인상된 보증금은 후순위로 밀리게 된다는 점을 기억하셔야 합니다.

전세권 등기를 하신 경우라면, 당연히 경정등기(등기부에 기재된 내용을 수정ㆍ변경하는 등기)가 필요합니다. 이 때 기존 등기 삭제 후, 새 등기를 하는 일이 없도록 주의하셔야 합니다. 원래 내용을 삭제하고 새로이 등기하시는 경우에는 등기 비용도 많이 들 뿐 아니라, 전세금에 대한 순위도 후순위로 밀려난다는 점을 유념하시기 바랍니다.

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