Q. 저는 집주인 A와 주택임대차계약을 맺고, 이미 계약금까지 지급했습니다. 다만 개인적인 사정 탓에 즉시 입주하지 못하고, 1개월 후에 입주하기로 했습니다. 전입신고도 아직 못했지요.

문제는 1개월이라는 그 짧은 기간 동안 집주인이 바뀌었다는 것입니다.
“난 분명히 전 집주인 A와 임대차계약을 맺었다”는 말에도, 새 집주인 B씨는 미동조차 하지 않네요. “그건 어디까지나 전 집주인과의 이야기고, 나와는 관계없다”는 게 그의 주장인데요.

“명품 옷을 입고, 고급 승용차를 타고 다니시는 분이 이런 작은 집을 실 거주 목적으로 샀을 것 같진 않은데, 그러면 어차피 임대할 거, 저희들이 살게 해 주시면 안되느냐”고 물었더니, 절대 안된답니다. 본인 아들의 신혼집 용도로 쓸 거라나요…

없는 시간 쪼개가며 여러 집을 알아본 결과, 겨우 마음에 드는 집을 찾았는데… 정말 이 집에 살 방법은 없는지요?
(인터넷 독자ㆍdmnj****)

A. 부동산임대차계약은 이를 등기하면 그 때부터 제3자에 대해서도 효력이 생깁니다(민법 제621조). 귀하와 A씨의 계약이 등기돼있다면, 새 주인 B씨에 대해서도 이를 주장할 수 있다는 얘깁니다.
또, 주택임대차보호법은 임차인이 주택을 인도받고 주민등록을 마치기만 하면 그 다음날부터 제3자에게 주장할 수 있는 권리(대항력)를 갖출 수 있도록 규정하고 있습니다. 임차주택을 양수한 사람은 임대인의 지위를 승계한 것으로 취급되고요.

문제는 귀하의 경우, 아직 해당 주택에 입주하지 않았다는 점입니다. ‘주택의 인도’가 이루어지지 않았으니, 주택임대차보호법상의 대항력을 주장할 여지가 없지요.
만약에 A씨와 임대차계약을 맺는 과정에서 이를 등기해놓았다면 걱정할 필요가 없겠으나, 현실적으로는 계약 과정에서 등기를 하지 않는 경우가 대부분이지요. 임대인 입장에선 굳이 등기를 함으로써 임차권을 확실히 할 필요도 없고, 추후에 은행 등에서 대출을 받게 될 경우 등을 내다보면 등기 없이 임대하는 것이 경제적으로 훨씬 유리하기 때문에 대부분 등기를 거절하는 것입니다.

등기도 없고, 주택임대차보호법으로 보호받을 수 있는 대항력도 없으니, 해당 주택에 입주하는 것은 불가능하다고 봐야 할 것입니다. 안타깝지만 어쩔 수 없습니다.
이제는 계약 당시 A에게 지급한 계약금을 반환받을 수 있는지를 알아봐야 하겠지요. 원칙적으로 전 주인인 A가 자신의 사정으로 인해 의무를 이행할 수 없게 된 경우에는 계약금 반환 청구는 물론, 손해가 있을 시 손해배상도 청구할 수 있습니다.

그러나 특약이 붙어있는 경우에는 이야기가 달라집니다. 만약에 ‘일정한 기일 내에 입주하지 않을 경우, 계약이 자동으로 해제되며 이 때 계약금은 반환하지 않는다’는 내용이 임대차계약서에 적혀 있다면, 계약금의 반환을 청구할 수 없습니다.

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