4ㆍ1 대책 한 달 반, 부동산시장 변화는…

[토요경제=유상석 기자] 파격적 세금 감면과 규제완화를 내용으로 하는 4ㆍ1 부동산종합대책이 발표된 지 한 달 하고도 반이 지났다. 지난달 22일부턴 사실상 이번 대책의 핵심인 기존 및 신축ㆍ미분양 주택에 대한 양도소득세 5년 면제 조치가 시행되면서 강남권 재건축 단지를 중심으로 가격도 확연한 상승세를 보이고 있다. 하지만 재건축 단지가 아닌 일반 단지에서는 이런 분위기가 전혀 감지되지 않고 있다. 심지어 일선 중개업소에서는 “재건축 단지 매도자들이 호가를 끌어올리면서 오히려 거래가 위축되는 현상을 빚고 있다”는 볼멘소리까지 나왔다.
전문가들은 주택시장이 실수요자로 재편된 만큼 예전처럼 대책의 효과가 즉각적으로 나타나지 않는 것이라고 분석하고 있다. 매도-매수가격의 간극이 어느 정도 좁혀져야 본격적인 거래로 이어질 것이라고 전망된다.

◇ “오른 거야, 내린 거야?” 강남권 부동산 ‘혼란’
정부가 4ㆍ1 부동산대책을 내놓은 지 한 달 반이 지났지만 시장은 여전히 갈피를 잡지 못하는 분위기다. 심지어 전문가들조차 아파트 가격 동향을 놓고 엇갈린 분석을 내놓고 있다.

부동산 정보 업체 부동산114는 5월 둘째 주(6∼10일) 시황분석 자료를 통해 “서울 아파트 가격이 지난주보다 0.02% 올랐다”면서 “강남권 재건축 훈풍이 일반 아파트로 확산되고 있다”고 진단했다.
반면 다른 부동산 정보 업체 부동산써브는 서울 아파트 가격이 4주 만에 다시 하락(-0.01%)했다고 발표했다.

두 업체의 분석 결과는 지역별로도 큰 차이를 보였다. 서초구 아파트의 경우 부동산114는 0.03% 상승했다고 분석한 반면, 부동산써브는 0.02% 하락했다고 발표했다. 이 결과는 지난 주말 발표된 한국감정원(0.09%)과 KB국민은행(-0.01%)의 시황분석과도 차이를 나타냈다.

같은 기간 동안 같은 지역에서 집값 조사를 했음에도 각 정보업체별로 다른 결과를 나타내는 이유는 무엇일까. 박원갑 KB국민은행 부동산 전문위원은 “같은 지역이라도 매매가격이 오른 아파트와 하락한 아파트들이 혼재하다 보니 정보업체조차 엇갈린 신호를 보내고 있다”고 설명했다. 시장이 방향성을 상실한 채 혼조세를 보이고 있다는 것이다.

◇ ‘호가 오르면 뭐하나…’
이처럼 부동산 시장이 혼란스러운 모습을 보이고 있는 가운데, 부동산 업계에서는 “호가만 상승세를 보이고 거래량 증가는 기대보다 부진하다”는 의견이 지배적이다. 주택 경기의 ‘바로미터’ 역할을 하는 서울 강남권만 해도 일부 재건축 아파트 가격은 올랐지만, 일반 아파트들은 4ㆍ1 대책의 효과를 체감하기 어려운 게 현실이다.

겉으로 볼 때 강남 재건축 아파트는 4ㆍ1 대책의 최대 수혜지역으로 꼽힌다. 올 들어 조합설립인가(강남구 개포주공3단지), 건축심의 통과(송파구 가락시영아파트) 등 호재가 잇따른 덕분에 호가가 수천만 원씩 올랐다.
서울시의 ‘한강변 관리방향’에 따라 최고 50층까지 지을 수 있게 된 잠실주공5단지의 경우 112㎡형 실거래가격이 4월 한 달 동안 무려 1억원이나 치솟았다. 이주가 90% 가까이 진행된 가락시영아파트도 4,000만원 오른 가격에 거래됐다. 잠실주공5단지 인근에서 사무소를 운영하는 한 공인중개사는 “재건축 호재로 인해 매수 문의가 매우 빈번히 들어오고 있다”고 말했다.

문제는 일반 아파트 단지에선 재건축 단지와 같은 매수 열기를 전혀 느낄 수 없다는 점이다.
잠실주공5단지 옆 리센츠아파트 인근에서 사무소를 운영하는 한 공인중개사는 “4ㆍ1 대책으로 호가가 올라버린 탓에 실수요자 거래까지 끊겼었다”며 “최근 호가가 다시 2000만∼3000만원 떨어지고 나서야 실수요자들의 문의가 조금씩 들어오고 있다”고 전했다.
잠실 엘스아파트 인근의 한 공인중개사는 “4ㆍ1 대책은 집 살 여력이 있는 강남권 부자들을 위한 대책”이라며 “실수요자들의 거래는 대책 이전이나 이후나 변화가 없다”고 목소리를 높였다.

◇ 비강남권ㆍ중대형 미분양은 여전히 꽁꽁
강남권 재건축 아파트가 대책에 즉각적인 반응을 보이는 것과 달리 강남권을 벗어나면 오히려 집값이 하향세다. 대책의 영향이 아직 비강남권에까지는 못 미치고 있는 셈이다.
마포구 신공덕동의 한 공인중개사는 “시세가 5억5,000만~5억8,000만원에 형성돼 있는 래미안 1차 전용 85㎡는 실제 계약이 5억1,000만원에 이뤄졌다”며 “아직은 급매물 위주의 거래만 이뤄지고 있는 실정”이라고 말했다.

대책 혜택에서 제외된 6억원 초과 중대형 아파트의 상황은 오히려 더 나빠졌다.
서울의 한 재개발 아파트 분양소장은 “남아 있는 미분양 대부분이 6억원이 넘는 중대형이다 보니 대책 발표 이후 계약은커녕 문의전화마저 끊겼다”고 말했다.

전문가들은 시장의 불확실성을 우려했다.
박원갑 KB국민은행 부동산 전문위원은 “강남 재건축 단지를 중심으로 거래가 다소 늘어나는 등 긍정적 신호가 보이지만 실물경기 회복이 늦어지면서 전반적으로 투자심리가 살아나지 못하고 있다”고 분석했다.
취득세 감면이 6월 말로 끝나는 것도 시장의 불안요소다. 함영진 부동산114 리서치센터장은 “취득세 감면이 끝나면 그나마 회복 기미를 보이던 거래량이 다시 줄어들 수 있다”고 지적했다.

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