Q. 지은 지 30년 가까이 된 아파트를 소유하며 거주하고 있습니다. 오래된 집인 탓에, 생활에서의 사소한 불편함은 감수하려고 나름 노력하고 있습니다.

하지만, 제 집 천장으로 자꾸 물이 새는 건 아무리 노력해도 참기 어렵습니다. 관리사무소에 문의하니 위층의 배관 일부가 파손된 것 같다고 하더군요.

위층 소유자 겸 거주자에게 보수를 요구했지만, 차일피일 미루기만 할 뿐 제대로 보수공사를 하지 않고 있습니다. 제 집엔 계속 물이 새고 있는 상태고요.
이 경우, 제가 대처할 수 있는 방법은 없는지요?
(인터넷 독자ㆍmenb****)

A. 당연한 얘기지만, menb**** 님은 거주하고 계신 아파트의 구분소유권자이십니다. 구분소유권이란 하나의 커다란 덩어리로 이루어진 물건을 조각낸 후, 그 조각에 대한 배타적 소유권을 갖는 것을 말하는데, 대표적인 예로 한 동으로 이루어진 아파트를 101호, 201호, 301호 등으로 구분해, 해당 가구에 대한 독립적인 소유권을 갖는 경우를 들 수 있겠습니다.

menb**** 님은 소유자로서, 소유권을 방해하는 자에게 방해의 제거를 청구할 수 있습니다(민법 제214조). 말 그대로 ‘내 소유권을 방해하는 행위를 그만두라’고 요청할 수 있다는 말이지요.

이 사건의 경우, menb**** 님은 위층 아파트에서 누수되는 물 때문에 피해를 입고 있고, 또 위층 아파트 소유자가 이로 인한 피해를 막기 위한 공사를 거부하고 있는 상황인데요, 따라서 ‘방해제거청구’에 근거한 하자보수를 청구할 수 있습니다.

역시 문제는 그럼에도 불구하고 위층 소유자가 공사를 이행하지 않는다는 점이겠지요. 이 경우엔 민법 제389조에 규정된 ‘강제이행’을 법원에 청구할 수 있습니다.

이 사건의 경우에는 위층 소유자가 하자보수를 거절한다면, menb**** 님은 법원에 강제이행을 청구하고, 법원의 대체집행결정에 의해 그 공사를 제3자에게 집행하게 할 수 있습니다.

쉽게 설명하면, ‘제 소유권이 방해를 받고 있는데, 상대방이 방해를 제거하지 않고 있소. 강제로 할 수 있게 해 주시오!’ 라고 법원에 청구하시란 겁니다. 법원에서 ‘그러시오’ 라는 결정이 나오면, 위층 소유자의 의사와는 관계없이. 그 결정문을 근거로 건설업자 등에게 보수 공사를 맡길 수 있다는 것이지요.

이제, 수리비용을 누가 부담하느냐가 문제겠죠? 수도 배관을 공용부분으로 보느냐, 전유부분으로 보느냐에 따라 결론이 달라지는데, 일반적으로 아파트 등 건물 전체로 통하는 부분은 ‘공용부분’으로 보지만, 각 구분건물(아파트의 각 가구)에 연결되는 부분은 ‘전유부분’으로 보는 것이 타당할 것입니다.

위층 가구에 연결되는 부분 역시 ‘전유부분’으로 봐야 하겠죠. 따라서 보수비용은 위층 아파트 소유자가 단독으로 부담해야할 것입니다.

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