강남·서초·원흥·미사 등 1만5000가구 시범 공급 강남·서초·원흥·미사 등 1만5000가구 시범 공급
일반공급과 특별공급 중복청약도 가능
청약예·부금도 실망할 필요는 없어

정부가 최근 서민주거안정 차원에서 보금자리주택을 조기 공급키로 해 내집마련 실수요자들의 관심을 끌고 있다.
당장 이달 30일부터 시범지구 1만5000가구의 사전예약 모집공고가 시작될 예정이어서 예비 청약자들의 마음을 바쁘게 만들고 있다. 특히 분양가가 주변시세의 50~70%에 불과해 수많은 예비 청약자가 몰릴 전망이다.
전문가들은 보금자리주택의 당첨확률을 높이기 위해서는 특별공급을 적극 활용하고 물량이 많이 풀리는 지역을 주목할 필요가 있다고 조언한다.

보금자리주택은 서민 주거 안정을 목적으로 대한주택공사와 지방공사 등이 짓는 전용면적 85㎡ 이하의 중소형 주택이다. 주택유형은 분양과 임대로 나뉘며 임대는 공공임대(10년), 장기전세(20년), 장기임대(30년 이상) 등으로 분류된다.
정부는 ▲강남 세곡 ▲서초 우면 ▲고양 원흥 ▲하남 미사 등 4개 시범지구에서 4만 가구를 공급할 예정으로 분양은 2만가구가 계획돼 있다. 이번 사전예약은 분양물량의 80%인 1만5000가구로 나머지 20%는 본청약에서 다시 접수를 받는다.
분양가와 관련해 정부는 8·27대책에서 강남·서초는 85㎡(25.7평) 주택이 3.3㎡(1평)당 1150만 원, 하남은 950만 원, 고양은 850만 원 수준이 될 전망이라고 밝힌 바 있다.
주변시세가 3.3㎡당 2000만 원에서 3000만 원을 조금 밑도는 강남·서초에서는 절반 가격에, 하남·고양은 약 70% 선에서 보금자리주택이 공급되는 셈이다.
이달 30일부터 다음달 14일까지 2주간의 모집공고를 거친 뒤 10월15일부터 인터넷 사전예약을 받을 예정이다. 장애인, 국가유공자 등 기관추천 특별공급은 10월 초 접수를 받는다. 특히 실제 청약에서의 실수를 방지하기 위해 다음달 10일 전후로 모의청약이 실시될 예정이다.
보금자리주택의 사전예약은 무주택자 가운데 기존 청약저축에 가입했거나 일명 만능통장이라 불리는 주택청약종합저축에 가입한 사람을 대상으로 한다.
당첨자 선정기준은 ▲지역 ▲지망 ▲청약저축 요건 순에 따른다. 다시 말해 지역별로 물량을 배정하고 1~3순위의 지망 순으로 무주택기간, 납입 횟수, 저축 총액 등의 청약저축 요건을 적용한다.
청약저축 납입 횟수와 저축 총액이 많을수록 당첨 확률도 높아지는데 경쟁률이 상당할 것으로 전망되는 만큼 납입액도 높아질 것으로 보인다.
전문가들은 납입금이 많다면 강남 세곡이나 서초 우면지구를 노려볼만 하고 안정적인 당첨을 원한다면 경기 지역에 청약하는 것이 좋다고 조언한다.
4개 시범지구에서 일반청약이 가능한 물량은 강남 세곡이 5000가구, 서초 우면지구 3000가구, 고양 원흥 6000가구, 하남 미사 3만 가구 정도다.
이중 서울 거주자만 우선 청약이 가능한 세곡과 우면지구는 주변시세의 절반에 공급되는데다가 물량도 적어 납입 횟수와 납입금 수준이 상당히 높아질 것으로 보인다.
반면 하남 미사는 공급물량이 타지구에 비해 월등히 많다. 또 경기도에 1년 이상 거주한 예비 청약자에게 전체 물량의 30%만 우선 공급하기 때문에 우선순위에서 떨어지더라도 다른 지역 거주자도 청약이 가능한 70% 물량에 대한 기회가 다시 주어진다.
업계는 당첨권에 들려면 세곡, 우면은 납입액이 2000만 원, 하남 미사나 고양 원흥은 1500만 원이 넘어야 할 것으로 예상하고 있다.
자신이 특별공급 대상자 요건에 맞는지 확인하는 것은 필수다. 특별공급 내에서 2가지 이상 조건의 중복청약은 불가능하지만 일반공급과 특별공급의 복수청약은 허용되기 때문이다.
특히 정부는 지난 8·27 대책에서 ‘생애최초 주택구입 청약제도’를 신설하고 특별공급 비중도 기존 60%에서 65%로 늘리기로 했다.
기혼자 중 현재까지 주택을 구입한 적이 없다면 전체 물량 중 20%, 5만 가구가 배정된 생애최초 주택구입 청약을 노리는 것이 현명하다. ▲청약저축 2년 이상 가입 ▲5년 이상 소득세를 납부한 근로자·자영업자 ▲기혼자(이혼 등의 경우는 자녀가 있는 경우) ▲도시근로자 평균소득의 80% 이하(2008년 기준 약 312만 원) ▲주택구입 사실 전무 등을 모두 충족해야 하며 추첨으로 선정된다.
생애최초 주택청약은 기존 신혼부부 특별청약까지 아우르지만 청약저축에 가입한 지 2년이 안 되는 신혼부부는 생애최초 청약이 불가능하다.
이 경우 4만 가구가 공급되는 신혼부부용 물량을 노려야 하는데 청약저축 가입기간이 6개월 이상만 되도 1순위가 될 수 있다. 조건은 1순위의 경우 결혼 3년 이내에 아이가 있는 경우, 2순위는 3년 초과~5년 이내에 아이가 있는 부부가 해당된다.
단 정부가 저출산 대책의 일환으로 자녀가 없는 신혼부부에게는 특별공급을 적용하지 않기로 함에 따라 자녀 없이도 결혼 5년 이내라면 주어지던 3순위는 폐지될 전망이다.
이 밖에 다자녀(3명 이상)·장애인 등을 위한 물량이 기존 4만8000가구에서 8만 가구로 늘어난 만큼 예비청약자들은 특별공급 요건을 꼼꼼히 따져볼 필요가 있다.
최근 보금자리주택 조기공급으로 청약저축 가입자들의 혜택이 커지면서 청약예·부금 가입자들이 갈아타기를 놓고 고민에 빠지고 있다.
그러나 전문가들은 이미 청약저축 장기가입자들이 많은 만큼 지금 갈아타기를 하더라도 당첨 확률은 크지 않다고 조언한다. 또 이번 4개 시범지구에서 풀리는 물량은 청약예부금 가입자가 청약저축으로 전환해도 10월까지 1순위가 될 수 없다.
아울러 최근 정부가 당초 보금자리주택지구에 공급키로 한 12만6000가구의 민영 중대형 주택 중 일부를 중소형으로 전환키로 해 청약예부금 가입자들에게도 기회가 돌아갈 전망이다.
만일 아직까지 주택청약종합저축에 가입하지 않았다면 지금이라도 당장 가입하는 것이 좋다. 오는 2012년까지 수도권에서 도심 재개발 8만 가구, 신도시 등 공공택지 20만 가구, 그린벨트 32만 가구 등 등 총 60만 가구가 공급될 예정이어서 기회는 아직 충분하기 때문이다.

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