수도권 분양권 시장 주택경기 과열 우려도 제기

최근 잇따라 부동산 관련 규제가 완화된 데 이어 또다시 재건축 규제 완화 및 투기지역·투기과열지구의 대폭 해제를 내용으로 한 정부의 대책이 발표되자 일단 부동산시장에서는 어느 정도 숨통이 트일 수 있다는 분석이다.

그러나 경기침체를 겪고 있는 현 상황에서는 전반적으로 급속한 시장 활성화에는 무리가 있을 것이라는 전망이다.

정부가 발표한 11.3대책과 관련해 부동산정보업체 스피드뱅크의 박원갑 부사장은 “이번 대책은 재건축 시장과 분양시장에 직접적인 영향을 미칠 것”이라면서도 “재고 시장의 경우 영향은 미미할 것”이라고 진단했다.

박 부사장은 “그동안 강남 재건축의 장애물로 작용해왔던 소형의무비율이 완화됨에 따라 1대 1 재건축을 추진 중인 은마아파트, 서초·반포 고밀도지구 등 중고층 단지들은 재건축에 숨통이 트이게 됐다”면서 “재건축 단지에는 상당한 호재로 작용해 가격에도 영향을 미칠 것”이라고 예상했다.

그러나 “심각한 가계부채, 거시경제 악화, 연말이후 기업들의 구조조정 가능성, 글로벌 주택가격 하락 등을 감안할 때 전체적인 상승추세로 반전되기는 시장 에너지가 약하다”고 밝혔다.

또 분양시장과 관련해서는 “수도권 투기과열지구와 투기지역 해제에 따른 LTV, DTI 상향조정, 분양권 전매허용으로 분양시장에 어느 정도 온기를 불어넣을 것”이라며 “분양권 전매허용은 개인적으로 부동산을 유동화시키는 것으로 분양계약을 계속 유지하기 힘든 계약자들에게 퇴로를 열어주는 효과가 있다”고 분석했다.
그러면서도 “전매 허용으로 인기단지에서는 모델하우스에 ‘떴다방(이동식 중개업소)’이 출현하는 등 시장 혼탁 가능성이 있다”면서 “초과수요가 여전한 수도권에서 분양권 시장은 주택경기 회복이라는 ‘약’과 주택경기 과열이라는 ‘독’이 동시에 상존한다”고 우려했다.

부동산뱅크의 김용진 본부장은 “재건축 추진에 있어 큰 걸림돌로 작용했던 소형평형의무비율이 완화됨에 따라 조합원들이 재건축을 속도감 있게 추진할 수 있는 기반이 마련됐다”며 “임대주택의무비율도 완화돼 변동성이 가장 큰 재건축 시장의 하락세가 단기적으로 멈출 가능성이 있다”고 말했다.

이에 따라 하락폭이 컸던 잠실 주공5단지를 비롯해 대치동 은마·개포주공 등 저층 단지들이 수혜를 받고, 용적률 상향 조정에 따라 재건축 사업단계 중 관리처분계획 이전에 있는 단지들도 혜택을 볼 것이라는 전망이다. 단, 개발이익환수조치는 그대로인 만큼 지속적인 가격 상승 탄력을 받기는 어려울 것으로 내다봤다.

김 본부장은 또 투기지역 및 투기과열지구 해제와 관련해서는 “용인·분당 등 가격이 급락해있는 지역 중심으로 수혜를 받을 것으로 보인다”면서도 “고금리가 여전하기 때문에 대출금리 인하가 가시화되지 않을 경우 직접적인 매수세로 이어지기는 힘들 것”이라고 예상했다.

이와 함께 부동산써브의 함영진 실장은 “수도권 투기과열지구 해제로 분양권 전매시장이 사실상 부활됐다”면서도 “매매시장의 빠른 활성화에는 한계가 있을 것”이라고 전망했다.

함 실장은 “소유권이전등기 때까지 분양권 전매를 제한하는 2003년 5.23대책 이후 사실상 조합원분을 제외한 일반분양 물량은 분양권 전매시장이 사라진 것이나 다름없었지만, 비상한제 일반분양 물량에 대한 분양권시장이 이번 조치로 다시 부활되게 됐다”고 설명했다.

그러나 “분양권 전매시장도 국지적 쏠림현상과 양극화 현상이 극렬할 것”이라며 “거시경제에 대한 불투명성과 주택시장 침체로 인해 장기적으로 가격회복이 확실한 블루칩 위주의 선별 거래가 이뤄질 것이고, 오히려 입주적체 현상이나 미분양이 쌓인 지역은 중도금을 보전하려는 수요들로 손절매 현상이나 투매가 나올 수 있다”고 분석했다.

이어 “투기지역 해제로 담보인정비율이 60%까지 완화되고 고가주택에 적용되던 DTI 규제도 풀리게 되면 실수요자의 시장 진입이 용이해져 거래가 끊긴 기존 주택시장은 숨통이 트일 것”이라며 “하지만 금융시장과 거시경제가 불투명한 상황에서는 주택수요가 획기적으로 늘어나기 어렵기 때문에 경기회복이 전제되지 않는 한 매매시장의 빠른 활성화는 기대할 수 없다”고 밝혔다.

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