부동산의 가치를 평가하는 방식에는 크게 3가지가 있다. 바로 원가방식, 비교방식, 수익방식이 그것이다.

쉽게 말하자면 원가방식은 투여된 비용의 총합을, 비교방식은 주변시장내에서 부동산의 거래사례 또는 임대차사례를, 수익방식은 기대수익을 기본으로 하여 해당부동산의 가격과 임대료를 산정하는 것이다.

그러나 실제로 일반인뿐만 아니라, 전문가도 이러한 방식으로 해당 부동산의 가격과 임대료를 구하기는 쉽지 않다. 그 이유는 공식을 알더라도 변수자체들이 정형화되어 있지 않고 어느정도 주관적인 판단을 벗어날 수 없기 때문입니다.

하지만, 최소한 아파트를 매입하려고 할 때 비교방식을 통해 그 아파트 가격을 추측할 수는 있다.

물론, 이것 또한 판단자의 주관을 배제할 수 없지만 내 집 마련을 하고자 하시는 분들께 한번쯤은 생각해 볼만한 내용은 충분히 있다고 본다.

아파트 매입 시 비교방식을 통해 해당 아파트의 가격을 추론하는 것을 ‘거래사례 비교법’ 또는 ‘매매사례 비교법’이라고 한다.

거래사례비교법은 해당 부동산과 동일성 또는 유사성이 있는 부동산의 거래사례를 비교해서 대상물건의 현황에 맞게 사정보정 및 시점수정을 가해 가격을 산정하는 방법이다.

사정보정이란 비교대상이 되는 부동산의 거래 시 특별한 사정이 있어 그 가격이 적정하지 못한 경우 그러한 사정이 없는 경우의 가격수준으로 정상화하는 것이다. 시점수정이란 거래사례 부동산의 거래시점을 현재의 시점으로 정상화하는 방법이다.

그렇다면, 아파트의 가격에 대해 일반인도 거래사례비교법을 통해 어떻게 추측이 가능한 것인가? 그 이유는 아파트의 특징에 기인한다.

첫째, 아파트의 거래사례는 나라(국토부)에서도 그 데이터를 제공한다.

즉, 국토부 실거래가에서도 찾아볼 수 있고, 부동산 포털 사이트에서도 찾아볼 수 있다.

둘째, 아파트의 거래사례는 다른 여타의 부동산들보다 거래가 많아 그 과거 거래사례에 대해 신뢰성이 높다. 상가와 토지는 거래량이 적어서 통계화하기 어렵고, 거래사례가 있어도 매입의 취지가 개인의 매우 특정적인 사유로 천차만별이기에 그 거래가격을 신뢰하기 어렵다.

셋째, 아파트의 거래사례는 일관성을 보인다. 이는 부동산 경기 상황에 따라 아파트의 거래가 물결모양으로 아래위로 움직이는 일관성을 보인다.

이러한 이유로 아파트의 거래사례는 통계화할 수 있고, 자신이 원하는 답을 얻기위해 이를 가공할 수 있고, 그 결과를 의미 있게 스스로 해석할 수 있다.

하지만, 이 모든 것이 전문가한테도 일반인한테도 적용하기는 어렵다.

변수를 넣으면 한 번에 나오는 확실한 공식도 없고, 그 변수 또한 정해진 것이 없기 때문이다.

그렇다면, 우리는 이러한 거래사례비교법을 통해 우리는 자신이 매입하고자 하는 아파트의 가격을 추측할 수 없는 것일까 ?

그렇지않다.

솔직히 실제로 일반인들도 경험적으로 이 거래사례비교법을 활용한다.

예를 들어, 동네에서 최고로 쳐주는 아파트가 5억이라면 그 아래단계의 아파트는 4억...그 뒤는 3억 이렇게 말이다.

또한 로얄층이 5억이면 그 아래 중층은 4.7억 1층은 4.3억 이렇게 말이다.

즉, 이름만 거창하게 거래사례비교법이라고 생각만 하지 않았지, 실생활은 많이 활용하고 있는 것이다.

달리 말하면, 명칭과 공식은 거창하지만 거래사례비교법은 우리의 습관에서 이미 배어 있다고 할 수 있다.

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