정부의 임대주택펀드(부동산 공공펀드) 정책발표에 따라 실효성을 두고 업계에서 논란이 가중되고 있다. 지난달 29일 발표한 '1ㆍ31 부동산 대책'은 임대아파트 공급확대와 공공부문 역할 강화를 통한 주택 수급 안정을 발표했다.

더불어 91조원 규모 초대형 임대주택펀드(부동산펀드) 조성, 임대주택 부문에 들어갈 재원을 마련키로 했다. 임대주택펀드는 기관투자자들로부터 자금을 조달받아 임대주택을 건설한 뒤 임대 수입과 건물 매각 후 원금을 상환하는 구조다.

업계 관계자들은 사회에 필요한 정책이라는데 동의하며, 풍부한 민간 자금을 이용해 임대주택을 건설한다는 측면에서 긍정적 평가를 내리고 있다.

자산운용사 부동산운용팀 관계자는 "부동산펀드를 통해 임대주택을 짓자는 화두는 이미 자산운용사에서 검토˙논의된 바 있다"며 "정부가 임대주택펀드의 수익률을 일부 보장해 주는 등 먼저 나섰기 때문에 투자 상품을 다양화할 수 있어 적극적으로 검토할 것"이라고 말했다.

정부는 수익성이 불투명한 임대아파트 사업에 뛰어들었다가 원금 손실을 보지 않을까 염려하는 연기금 투자자들을 달래기 위해 펀드 조성에 참가하는 재무투자자들에게 약 6%대에 달하는 수익을 정부가 보장키로 했다.

그러나 일각에서는 '수익성 보존과 저가의 임대료 책정'이라는 상반된 정책 목표를 세우고 두 마리 토끼 쫓는 셈이라는 지적도 제기됐다.

김학권 세중코리아 대표는 "아무리 공적인 연기금과 재무적 투자자를 끌어들인다 해도 연 수익이 7~8%는 돼야 할 것"이라며 "서민 주거 안정을 위한 부동산펀드가 높은 수익률을 보장하기 위한 방편이 마땅치 않다"고 말했다.

박합수 국민은행 부동산 전문PB 역시 "수도권 땅값이 오를 대로 오른 상황에서 높은 토지매입 비용을 부담하고 임대사업을 할 경우 임대료는 임대료대로 비싸고, 수익률은 수익률대로 맞추기 어려운 상황이 나올 수 있다"고 지적했다.

또 임대수익이 저조해 정부가 보전한 운용수익률 5%대(국고채 유통수익률)를 밑돌 경우, 이를 정부의 재정으로 메우기로 해 결국 국민의 세 부담으로 이어질 우려가 있다고 지적했다.

한편 전문가들은 임대아파트는 평형도 중소형이 대부분이며 우량한 입지를 확보하기가 힘든 점, 재산증식 효과가 아예 없는 사용가치만 있어 시장수요가 작을 수 있다는 데 우려했다.

김신조 내외주건 대표는 "30대 중반 이후 주택 실수요층이 현실적으로 주택의 사용가치와 투자가치를 완벽하게 분리해서 생각할지 의문"이라며 "주택의 순수 사용가치를 시장이 얼마나 수용할지 불투명하다"고 지적했다.

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