[토요경제=김세헌기자] 2013년 부동산시장은 박근혜정부의 출범과 맞물려 각종 부동산 정책의 시험대로 여겨진다. 박근혜정부의 부동산정책 기조는 ‘서민 주거안정’이다. 지난해 대선을 앞둔 시기에 ‘하우스푸어 문제’가 사회적 논란이 된 만큼, 새 정부는 이에 대한 대책을 부동산 정책의 차별화 지표로 삼았다고 해도 과언이 아니다. 올해 부동산 정책은 크게 4.1대책과 8.28대책으로 나눌 수 있다.

◇ 서민주거안정 초점 맞춘 4.1 및 8.28 대책

첫 대책은 4월1일 '서민주거안정을 위한 주택시장 정상화 종합대책'이다. 주택 구입 여력이 있는 중산층까지 전월세를 선호하면서 서민들의 주거 안정이 위협받자 내놓은 일련의 특단이다.

얼핏 보면 무주택 세입자를 위한 주거 안정화 정책으로 보이지만, 유주택자들의 거래시장 활성화를 노린 '유주택자 참여 정책'으로도 볼 수 있다.

정부는 우선 거래 활성화를 위한 카드로 ▲9억 이하 신축주택 구입시 1주택자 주택 5년간 양도세 면제 ▲생애 최초 주택 구입자 자금지원 5조원으로 확대 ▲다주택자 양도세 중과폐지 ▲연말까지 생애 최초 주택 구입자 취득세 면제 등을 내걸었다.

양도세 면제는 전례가 없을 만큼 파격적인 정책이었다. 다주택자 양도세 중과는 부동산 활황기에 도입된 마지막 규제수단이었다.

하지만 부동산시장이 악화되자 여당과 건설업계 등이 거래 침체의 주범으로 주목하며 지속적인 철폐를 요구해왔다. 이들은 주택 구입이 가능한 계층까지 매매에 참여하면 거래활성화 뿐만 아니라, 임대주택의 공급도 활발해져 전월세 해결에 도움이 될 것이라는 논리로 다주택자 양도세 중과 철폐의 필요성을 역설해왔다.

다만 지방세수 감소에 따른 지자체 반발 등 후유증이 크기 때문에 '생애 최초 주택 구입자'와 '연말까지' 시행으로 국한시켰다.

아울러 정부는 4.1대책 효과를 연장하고, 거래활성화 정책의 연착륙을 위해 약 4개월 뒤인 8월28일 추가 대책을 발표했다.

4.1대책이 거래활성화로 시장 정상화를 겨냥했다면, 8.28대책은 서민·중산층 주거안정을 위한 '전월세 대책' 마련에 초점을 맞췄다. 크게 보면 ▲전세수요의 매매로 전환 ▲임대주택 공급 확대 ▲전월세 부담 완화 등 세가지다.

핵심은 '전세수요의 매매전환 유도'를 통한 주택시장 정상화다.

정부는 이를 위해 '취득세 영구 인하'(기존 2~4%→1~3%), '모기지 공급확대'(21조→내년 24조원), '장기주택 모기지 소득공제 확대', '근로자 서민주택구입 자금 지원확대', '수익·손익공유형 모기지 도입' 등의 구체적인 방안을 제시했다.

'취득세 영구 인하'와 '초저리 모기지 도입'은 시장에 큰 변화를 예고했다.

취득세 영구 인하는 장기적으로 부동산 시장 정상화를 꾀하지만 단기 활성화에 맞춰 결정된 것이다. 공유형 모기지도 마찬가지로 생애 최초 주택구입자에게 1~2%의 저금리로 주택구입자금을 대출해줘 단기간에 거래활성화를 시키겠다는 정부의 강한 의지로 읽힌다.

8.28 대책에서 '전세수요의 매매전환 유도'는 주택시장의 정상화를 최종 목표로 한다. 정부는 주택시장이 정상화되면 전월세 문제도 자연스럽게 해결될 수 있을 것으로 전망하고 있다.

◇임차방식 '전세→월세' 급변…내년에도 전세난 지속될 듯

내년 전국주택 공급 수는 26만가구로 올해보다 6만가구 늘어나지만 수도권의 전세난은 지속될 것으로 보인다.

임차방식이 전세에서 월세 임대중심으로 급속하게 변화하고 있어 전세난 지속은 불가피한 상황이다.

부동산업계에서는 내년 전국 전세가격이 3% 오를 것이라고 전망했다. 올해보다는 상승세가 둔화되겠지만 전세시장 불안은 지속될 것이라는 분석이다. 반면 지방은 아파트 입주 물량이 급증해 전세가격 안정에 도움이 될 것으로 보고 있다.

다만 주택 가격이 오르면 기존 세입자들이 매매로 돌아서 일부 매수세로 전환되고 입주물량 증가 등으로 완화될 소지도 있다.

하지만 현 추세가 쉽게 꺽일 기미가 보이지 않아 전세 구득난은 한동안 계속될 것으로 예측된다.

'전세방식'의 주택임대가 줄어드는 대신 월세(반전세)가 증가하는 것도 이를 부추기도 있다.
국토부에 따르면 지난 11월 거래된 전월세 거래량이 전국적으로 10만6027건 가운데 월세 비중이 40%(4만2362건)으로 나타났다. 지난 9월(39.9%), 10월(39.3%)에 이어 계속 늘어나는 추세다.

허윤경 건설산업연구원 연구위원은 “내년에는 수도권 아파트 입주가 특정지역에 편중되는 데다 월세이동이 가속화하고 가계부채 부담도 여전해 전셋값 상승세가 이어질 것”이라며 “올해와 마찬가지로 전세난을 벗어나기는 쉽지 않을 전망”이라고 예측했다.

임대차시장 또한 전월세전환율의 하락, 월세계약의 증가, 지역별 상품별 수요의 편중 현상 등 구조적 변화가 지속될 것으로 예상된다.

◇ 달라지는 주요 제도는?

내년부터 몇몇 부동산 제도가 달라져 주택 수요자들의 주의가 요망된다.

16일 부동산114와 부동산 업계 등에 따르면 내년부터는 주택 청약 가능 연령이 만 20세 이상에서 만 19세 이상으로 완화되고, 전세금 안심대출 시행 및 주택구입 자금이 하나로 통합되는 등 부동산 관련 제도에 변화가 생긴다.

또한 세종시 등 지방이전기관 종사자 특별공급분의 전매제한은 현행 계약 체결 후 1년에서 3년으로 강화되며, 이전기관 종사자용 특별공급 비율도 70%에서 50%로 축소된다. 다음은 2014년 달라지는 부동산 제도.

▲ 주택공급 제도 상 성년 기준 만 19세로=주택공급에 관한 규칙 개정에 따라 주택 청약 가능 연령이 만 20세 이상에서 만 19세 이상으로 완화된다. 지난 2013년 7월 민법상 성년 나이가 만 19세로 낮아진 데 따른 것이다. 현재 연령 제한 없이 가입할 수 있는 주택청약종합저축을 제외한 청약 예·부금 가입 연령도 만 20세 이상에서 만 19세 이상으로 낮아진다.

▲ 2014년 1월2일부터 전세금 안심대출 시행=내년 1월2일부터 우리은행에서 시범 판매될 '전세금 안심대출'은 세입자가 전세금을 돌려받을 수 있는 권리를 은행에 넘기고 금리를 낮춰 받는 기존의 '목돈 안드는 전세제도Ⅱ'(전세금 반환청구권 양도방식)와 전세계약 종료 후 집주인이 전세금을 돌려주지 못할 때 대한주택보증이 책임지는 '전세금 반환보증'을 결합한 상품이다. 대출을 신청하면 세입자의 전세금 반환청구권을 넘겨받은 대한주택보증이 전세금 상환을 보증하며 시중은행 일반 전세대출의 연 4.1% 수준보다 0.4%포인트 낮은 연 3.5∼3.7% 금리가 적용된다. 전세계약이 끝난 뒤 집주인이 한 달 내 전세금을 돌려주지 않거나 집이 경매로 넘어가는 경우 대한주택보증이 전세금을 대신 돌려준다.

▲ 세입자, 임대보증금 보호범위 확대=소액 임차인의 우선변제금을 상향하고 적용대상 보증금을 확대하는 내용을 골자로 한 주택 및 상가건물임대차보호법 시행령 개정안이 2014년 1월1일부터 시행될 예정이다.주택은 서울의 경우 우선변제 받을 임차인 범위가 현행 전세보증금 7500만원 이하에서 9500만원 이하로 확대되며, 수도권 지역은 6500만원에서 8000만원으로, 광역시 등은 5500만원에서 6000만원으로 대상자가 늘어난다.

▲ 주택구입 지원자금 하나로 통합=현재 정부 자금이 들어가는 정책 모기지(근로자서민 및 생애최초 주택구입자금 대출, 우대형 보금자리론 등)가 하나로 통합된다. 2014년 1월2일부터 부부합산 연소득 6000만 원 이하(생애최초는 7000만 원 이하)인 무주택 가구주는 통합된 모기지를 이용하면 된다. 통합 정책 모기지는 소득 수준과 만기에 따라 시중은행보다 낮은 연 2.8∼3.6%의 금리를 적용하며, 고정금리와 5년 단위 변동금리에서 고를 수 있다. 최대 연체 이자율도 은행 최저 수준인 10%로 인하된다.

▲ 건설사, 전·월세로 운용하다 일반분양하면 선착순 분양 가능=건설사는 주택시장 상황에 따라 아파트 분양 물량과 시기를 손쉽게 조절할 수 있게 된다. 주택공급에 관한 규칙 개정안에 따라 건설사가 아파트 단지를 쪼개서 공급할 수 있는 '입주자 분할 모집' 단지의 기준은 현행 400가구 이상에서 200가구 이상 단지로 완화된다. 입주자 분할 모집의 최소 단위도 기존 300가구 이상에서 50가구 이상으로 축소된다. 또 3회까지만 가능했던 분할분양(단지 쪼개기) 횟수도 5회까지 가능해진다. 또 건설사가 아파트를 다 짓고 2년 이상 전월세로 임대를 주다가 일반분양에 나설 경우 청약통장 여부에 관계없이 선착순 분양이 가능해진다. 아울러 건설사들이 공급 물량의 일부를 후분양으로 전환할 경우 대한주택보증의 지급보증 등을 통해 금융회사로부터 연 4~5% 수준의 저금리 대출을 받을 수 있다.

▲ 경매 관련 공유자우선매수권 및 최적매각 기준 변경=민사집행법 개정을 통해 부동산 경매제도 및 절차가 대폭 개선된다. 개정안은 현재 무제한으로 허용하고 있는 공유자우선매수권의 행사를 1회로 제한키로 했다. 공유자우선매수권은 공유로 된 채무자의 부동산이 경매로 나왔을 때 공유자가 제3자보다 우선해서 매수할 수 있는 권리다.

▲ 세종시 등 지방 이전기관 특별공급 전매제한 강화=세종시와 혁신도시 등 지방 이전 공공기관 종사자들에게 특별공급되는 아파트의 전매 제한이 현행 최초 주택공급계약 체결 후 1년에서 3년으로 강화된다. 또 이전기관 종사자용 특별공급 비율도 현행 70%에서 50%로 축소되며, 특별공급 주택에 대한 다운계약(실거래가보다 낮춰 계약서를 쓰는 것) 등 실거래 신고의무 위반 조사도 강화된다.

▲ 2014년 4월부터 리모델링 수직증축 가능=공동주택 리모델링 때 수직증축을 허용하는 내용의 주택법 개정안이 국회를 통과한 가운데 2014년 4월부터 시행에 들어갈 전망이다. 지은 지 15년 이상 된 공동주택을 현재 층수에서 최대 3개 층까지 증축하고 최대 15%까지 가구 수를 늘릴 수 있게 된다.

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