[토요경제=김사선 기자] 기준금리가 인하할 경우 금융비용 부담이 감소로 부동산에 대한 관심이 다시 커질 수 있다는 분석이 제기됐다.

KB국민은행 부동산 플랫폼 KB부동산 '리브온(Livv ON)'은 2일 '2019년 하반기 아파트시장 5가지 변수 점검' 보고서를 통해 금리인하, 유동성, 추가 정책변수, 공급물량, 급등에 따른 주택구입비용 부담 확대 등을 5대 변수로 꼽았다.

리브온(Liiv ON)에 따르면 전국 아파트 매매가격은 상반기 동안 0.95% 하락했다. 이는 2013년 상반기(-0.23%) 이후 6년 만에 첫 하락이다. 아파트 매매시장은 거래활성화를 위한 2013년 4·1 부동산 종합대책 발표 이후 회복기가 시작되면서 2018년까지 상승장을 이어왔다. 하지만 2018년 9.13대책 발표 이후 수도권(-0.57%)과 5대광역시(-0.56%)의 집값이 약세로 돌아섰다.

2019년 상반기 서울 아파트 매매가격도 0.56% 떨어졌다. 낙폭 수준은 하락세가 멈춘 2013년 하반기(-0.43%)보다 0.13%p 컸다. 서울은 재건축 규제 영향으로 강남4구가 위치한 한강이남권 아파트값이 0.80% 떨어졌으며, 한강이북은 -0.28%의 변동률로 상대적으로 하락폭이 낮았다.

서울에서는 강남구(2.09%)가 가장 많이 떨어졌다. 그 뒤를 이어 강동구(-1.58%), 송파구(-1.09%), 서초구(-0.83%) 지역이 하락했다. 갭투자 수요가 몰렸던 성북구(-1.19%)는 강동구 다음으로 하락폭이 컸다. 반면 실수요자 시장인 서대문구(0.28%), 금천구(0.17%)는 소폭 올랐다. 이런 가운데 서울 아파트값은 3~5월 강남권의 급매물이 거래되면서 낙폭이 점차 줄어들다 6월 17일 기준 27주 만에 0.01% 상승했다.

경기도는 대규모 아파트 입주물량이 집중된 남부권 지역에서 집값 하락폭이 컸다. 평택(-3.76%), 안성(-3.09%), 오산(-1.86%), 안산(-1.56%) 등이 떨어졌다. 2018년 하반기 경기도 집값 상승을 견인하며 10% 이상 올랐던 광명(-1.43%)와 성남 분당구(-1.16%)는 하락 전환됐다. 반면, 구리(1.19%)와 남양주(0.42%)는 지하철 8호선 연장 별내선(2023년 완공 예정)과 서울~세종 고속도로(2022년 완공 예정) 개발사업에 따른 서울과의 접근성 개선 기대감으로 소폭 상승했다.

그렇다면 하반기 부동산 시장의 변수는 뭐가 있을까.

일단 하반기 주택시장은 상승과 하락 변수가 혼재하는 상황. 미국이 미중간 무역분쟁에 대한 우려로 기준금리를 인하할 경우 한국의 금통위도 기준금리 인하를 고민할 수 있다. 만약 금리가 인하되면 주택담보대출 금융 비용이 줄어들어 주택거래량이 늘어날 수 있게 된다. 다만, 집값 불안이 나타나면 추가 대책이 나올 가능성이 높다.

먼저 보고서는 "미국과 중국 간의 무역분쟁에 대한 우려가 확대되면서 미 연방준비제도의 연내 기준금리 인하에 대한 시장기대가 확대됐다. 이는 한국 역시 적절한 인하가 필요함을 시사해준다"라며 "금통위가 기준금리를 인하한다면 주택담보대출 금리 상승이 완화되면서 금융비용 부담이 낮아지고, 투자금융 여건 개선으로 부동산으로 관심이 높아질 수 있다"고 분석했다.

보고서는 또 "글로벌 경기부양에 힘입은 주식 등 위험자산의 강세는 중장기적으로 주택 등 고정자산의 투자에 긍정적 영향을 미친다. 저금리 지속에 따른 유동성 증가는 실물자산에 대한 구매 욕구를 불러일으킨다"라며 "경기활성화를 위한 국내인프라투자 필요성이 존재하므로 시중 유동성 증가는 부동산시장에 기회요인이다. 장기 성장 둔화로 위험자산에 부담으로 느낀 투자자산이 주택분양시장, 상업용부동산 등 대체자산으로 선회될 수 있다"고 전망했다.

지난해 9.13대책 발표 이후 주택가격의 거래량 감소와 가격 조정이 나타나고, 지방은 산업기반 위축, 전출인구 증가로 추가적인 하락에 대한 우려가 커진 상황이다. 하지만 서울은 조정 이후 강북개발에 대한 기대감과 강남 재건축 저가 매물의 매수세에 힘입어 최근 반등했다.

이에 보고서는 "금리인하 등으로 부동산 가격의 변동성이 확대된다면 정부의 추가 규제가 나올 수 있다"라며 "공공택지에 적용되는 분양가상한제를 민간택지까지 확대하고, 재건축 가능허용연한 강화 등의 규제들이 거론된다"고 관측했다.

네 번째 변수는 공급물량. 올해 아파트 입주예정물량은 39만 5000호로 지난해 45만 5000호 정점 이래 감소했다. 2020년에도 33만 3000호로 입주물량 부담은 완화되고 있다. 그러나 2016~2020년 입주물량이 이전 10년(2006~2015년) 대비 서울, 인천, 대전, 울산 등 지역을 제외하고 두 자리수 증가했다. 이런 상황에서 올해 아파트 분양예정물량 48만 7000호는 최근 5년간 분양물량인 40만호를 상회한다.

보고서는 "지방경기 위축으로 분양일정이 지연되고 있지만 대기 중인 입주물량과 신규분양 증가분은 부담으로 작용할 수 있다"라며 "더불어 3기신도시의 공급량이 지방신도시 지역의 분양물량에 새로운 변수로 작용할 것"이라고 밝혔다.

보고서는 마지막으로 "5년 연속 집값 상승세가 이어져 기존주택에 대한 구매력을 낮추고 있다. 서울과 같은 조정대상지역은 대출규제 강화로 자금여력이 부족한 젊은층의 진입 장벽이 높아졌다"라며 "분양가상한제 적용과 주택도시보증공사(HUG)의 분양가 규제로 신규분양가격은 인근 아파트값과 비슷하거나 낮게 책정돼 기존 아파트 구입 시 시세차익 실현에 대한 기대감도 낮아졌다"고 덧붙였다.

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