도심지 용적률 인상, 재개발·재건축만으로 대량 공급 한계

이명박 정부가 대선 공약으로 내놓은 5년간 매년 50만가구 공급 정책이 목표를 달성하기 어려울 것이라는 전망이 나와 관심을 끌고 있다.

주택도시연구원 박신영 선임연구위원은 지난 31일 한국주택학회가 대한상의에서 개최한 '새 정부 주택정책의 쟁점과 방향'이라는 세미나에서 '주택공급과 배분, 그 가능성과 형평성'이라는 주제발표를 통해 "재건축.재개발 의존으로는 이 당선인의 5년간 매해 50만가구 공급 목표 달성이 곤란하다"고 밝혔다.

이어 "도심지 및 역세권의 용적률 인상, 재개발, 재건축 활성화만으로는 주택의 대량공급에 한계가 있다"고 지적했다.

그러면서 규제가 없고 서울의 용적률 상한선이 250%였던 1999년 재건축으로 공급된 주택은 4만1154가구(헐어낸 주택 1만870가구 포함)에 불과하다고 말했다. 이어 재건축을 통해 매년 얼마 정도의 주택을 공급할 수 있을 것인지 규모 예측이 필요하다고 지적했다.

재개발 역시 대도시에서는 기성 시가지에서 중요한 주택공급원이나 실적이 많지 않기 때문에 재개발로 새 주택을 공급하는 것에 한계가 있다고 말했다.

박 연구위원은 "재건축과 재개발로 공급된 주택수를 감안하면 기성 시가지에 새 주택을 대량으로 공급하겠다는 공약은 현재로써 실현 가능성에 다소 의문이 든다"고 지적했다.

50만가구 공급 방안

이 당선인의 매년 50만가구 공급 정책을 실현하기 위한 방안으로 박 연구위원은 참여정부가 추진했던 국민임대주택과 신도시 건설을 계속 추진해야 한다고 말했다.

박 연구위원은 "참여정부 집권 하반기로 갈수록 주택 공급량의 20%를 넘는 물량이 지자체와 주공에 의해 건설되었다. 그중 임대주택이 10만가구에 가깝다"고 말했다.

이어 "수도권 신도시 주택공급 역시 계획대로 수행될 수 있도록 하는 등 참여정부의 유산도 필요한 정책은 지속적으로 추진해야 한다"고 말했다.

용적률 상향해도 공급량 부족

신혼부부용 주택을 용적률 10%를 올려 추진한다는 것 역시 용도지역별로 용적률을 얼마나 올릴지 제시되지 않았고, 공급 물량에도 한계가 있고, 집값이 비싸 저소득층에 공급되기 어렵다고 지적했다.

또 신혼부부용 주택 공급에 대해서도 부정적인 의견을 내놨다. 청약 가점제와 충돌할 가능성이 있어서 형평성을 훼손할 우려가 있고, 임대주택 공급방식인 순차제에 위배될 소지가 다분하다는 것이다.

여기다 신혼부부용에 임대와 공공분양, 민간주택이 모두 있어 기존의 공급질서를 깨트릴 가능성이 있다고 말했다.

박 연구위원은 "60㎡ 이하 민영주택을 오랫동안 기다려온 중장년층의 민영주택 대기자에게는 해당 물량의 7만20000가구가 신혼부부에게 배분된다는 것은 형평성에 저해된다"고 말했다.

지분형 주택제도 설계 신중해야

지난 19일 인수위가 밝힌 지분형 주택에 대해서는 실수요자가 상당한 이득을 가질 수 있어 장점이 있는 제도지만, 설계에 신중할 필요가 있다고 제시했다.

즉, 전세금 정도로 거주하면서 집값이 오르면 자본이득까지 누릴 수 있고, 값이 하락하면 손해가 적기 때문에 100%를 소유한 경우보다 유리한 구조라는 것이다.

하지만, 투자자 보호 장치가 약한 것은 문제로 지적됐다. 투자자는 최장 10년간 자금이 묶이고, 재산권을 행사할 수 없으니 차라리 은행에 돈을 넣어두는 것이 낳을 수도 있다는 것이다.

이에 대해 박 연구위원은 "투자자는 영국처럼 공공기관이 담당하도록 해 시장의존적인 투자재로서의 주택보다 저소득층이 자가시장으로 진입하는 징검돌로 활용해야 한다"고 말했다.

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