고분양가, 공급물량증가-결국 지방 미분양 증가 불러
인천 분양가 서울 이어 2위, 송도국제도시가 주 원인

참여정부 5년 분양시장의 특징이자 이슈는 수도권과 지방의 양극화다.

먼저 분양가에 있어서는 서울, 경기, 인천를 포함한 수도권 분양가가 42% 오를 때, 지방은 52%가 상승, 시장 침체에도 불구하고 지방 분양가가 상승이 높았다. 실적면에서도 5년 동안 아파트는 135만가구가 공급, 이 가운데 수도권에는 57만 가구가 공급됐으나 지방에는 20만가구 많은 77만가구가 분양됐다.

부동산 정보제공업체 닥터아파트 이영호 팀장은 “고분양가와 공급물량 증가가 지방 미분양 증가를 가져왔다”면서 “올 11월말 현재 지방에 남아있는 미분양은 수도권보다 9배 이상 많다”고 말했다.

분양가 - 지방중소도시 상승 가장 높아참여정부 기간 분양가 상승률은 지방중소도시가 가장 높은 것으로 나타났다.지난 2003년 전국 3.3㎡당 분양가는 803만원에서 2007년 1천90만원으로 35.7%(2백87만원) 올랐다.이 기간 권역별로는 지방중소도시가 52.3%(2백35만원)로 가장 높게 올랐다. 이어 지방광역시는 49.4%(3백14만원), 수도권 42.9%(3백87만원) 순이다.지방중소도시는 전라남도 와 충청남도에서 분양가 상승이 높았다.

전남은 남악신도시 개발 등으로 분양가가 높게 상승했으며 충남은 아산신도시를 비롯해 KTX개통, 경부선복선전철 등의 호재로 분양가가 지속적으로 올랐다.지역별로 △인천 108.3%로 가장 많이 올랐으며 △대전 92.0% △울산 90.2% △전라남도 75.9% △충청남도 66.0% △서울 64.6% △경기 59.7% 등이다.

인천 분양가 5위에서 서울 다음 수준
2003년 송도국제신도시 분양이 가격 견인

인천은 참여정부 이전에는 분양가가 낮았던 곳. 그러나 지난 2003년 송도국제도시 분양이 본격화 되면서 분양가 상승 폭이 커졌다.

2003년 3.3㎡당 603만원으로 전국 16개 시·도 가운데 5번째로 높았으나 현재는 1천250만원 수준으로 전국 16개시도 가운데 서울 다음으로 높은 분양가 상승을 기록했다.

전국 연도별로 분양가는 2003년은 23.9%로 가장 많이 올랐으며 2004년(2.4%)은 소폭오르는데 그쳤다. 그리고 2005년(-0.02%) 들어서는 오히려 떨어진 후 2006년(6.4%)과 2007년(24.4%) 2년 연속 오름세를 기록했다.

8.31대책으로 부동산 시장이 악화된 2005년을 제외하고는 전반적으로 분양가는 올랐다. 특히 2007년에는 분양가 상한제를 앞둔 상태에서 많은 업체들이 고분양가로 분양을 서두르면서 가장 높은 상승률을 기록했다.

분양실적 - 서울 매년 줄어, 올해는 2003년에 4분의1 수준

참여정부 5년 동안 전국에 공급된 아파트는 총 135만4천557가구다.

연도별로는 2003년 34만6천85가구, 2004년 25만6천536가구, 2005년 26만8천880가구, 2006년 26만6천654가구, 2007년 21만6천462가구 등이다.

서울 분양물량 감소

이 기간 눈에 띄는 것은 서울 분양물량 감소다. 특히 올해 분양실적은 2003년에 4분의1 수준이다.

서울 분양물량 추이를 살펴보면 △2003년 4만1천9백90가구 △2004년 2만7천2백22가구 △2005년 1만5천9백54가구 △2006년 9천1백8가구 △2007년 1만1천4백08가구다.참여정부 집권 이후 시간이 지날수록 서울지역 내 분양물량이 큰 폭으로 줄어든 이유는 주택을 공급할 수 있는 사업부지 확보가 쉽지 않은 상태에서 재건축규제로 사업성이 악화돼 신규분양이 이뤄지지 않았기 때문이다.

최근 들어 길음뉴타운을 시작으로 미아뉴타운, 은평뉴타운 등에서 분양물량이 공급됐거나 될 예정으로 향후 다소 분양물량이 늘어날 수 있겠지만 서울지역내 수요층을 감안하면 추후 물량부족이 예상된다.지방(지방광역시, 지방중소도시)은 2003년 이후 2006년까지 물량이 꾸준히 상승했지만 2007년 크게 물량이 감소했다.

전반적으로 부동산시장이 좋았지만 수도권은 신규 사업지를 확보하기가 어렵게 되자 많은 건설사들이 지방으로 사업을 추진했기 때문이다.지방 연도별 분양물량 추이는 △2003년 17만6천142가구 △2004년 13만5천184가구 △2005년 17만395가구 △2006년 18만6천150가구 △2007년 10만9천750가구다.

미분양-지방 미분양 2006년 들어 큰 폭으로 증가

전국 미분양(아파트, 주상복합) 물량(12월 기준, 2007년은 11월 기준)은 2004년 1만9천451가구였다.

2005년은 7천가구 늘어난 2만6천705가구에 그쳤지만 2006년(4만3천864가구)들어 큰 폭으로 증가하기 시작해 2007년 11월 현재는 6만2천477가구에 달한다.수도권은 △2004년 8천108가구 △2005년 5천588가구 △2006년 2천841가구로 꾸준히 감소했지만 2007년 들어 6천233가구로 미분양이 늘었다.지방은 수도권과 반대다.

2004년 1만1천3백43가구를 시작으로 2007년 현재 5만6천214가구로 큰 폭으로 증가했다.

수도권과 달리 2003년 이후 지방은 공급물량이 계속해서 증가추세를 보였지만 부동산시장 악화로 수요층이 턱없이 모자라 2006년 미분양이 큰 폭으로 증가한 것으로 분석된다.

[ⓒ 토요경제. 무단전재-재배포 금지]