전셋값 폭등, 부동산 매매시장은 양극화 심화

[토요경제=염유창 기자] 경제대통령을 표방하며 서민 주거안정을 외쳤던 이명박 정부 5년 동안 부동산 시장은 어떻게 변했을까. 전국의 전셋값은 ‘전세난민’, ‘렌트푸어’ 등의 신조어가 생길 정도로 폭등했다. 부동산 매매시장은 수도권과 지방간 양극화가 뚜렷이 나타났다.

◇ 전국 전셋값 37% 폭등
부동산정보업체 부동산써브가 지난 2008년 2월 이명박 정부 출범 후 현재까지 전세 변동률을 조사한 결과, 서울 32.16%, 경기 33.01%, 신도시 26.61%, 인천 24.94% 등 수도권은 24%~33% 상승했고, 지방은 5대 광역시 46.32%, 기타 시·도 51.28%로 전국 곳곳에서 전셋값이 급등한 것으로 조사됐다.

MB 정부 출범 후 주택시장의 전반적인 침체로 인해 예비 주택 수요층의 매수 지연과 ‘반값 아파트’를 표방한 보금자리주택 공급 등으로 전·월세 시장에 머무르는 대기수요가 늘었다. 이로 인해 수도권에서는 전셋값이 지속적으로 상승하며 세입자의 주거불안이 커졌다.

지방 전세시장은 세종시, 평창 올림픽 개발 유치, 혁신도시 조성 등으로 기대감이 높아진 매매시장이 강세를 보이자 전셋값도 덩달아 급등했다.

MB정부 출범 초기인 2008년 말 미국발 금융위기 여파와 강남권을 중심으로 2만여 가구가 넘는 입주물량에 따른 ‘역전세난’ 현상으로 일시적인 전셋값 하락을 보이기도 했으나, 2009년 하반기 이후 집값 상승에 대한 불안감이 더욱 확산되어 매매 보다는 전세 선호 현상이 뚜렷해졌다.

이후 전셋값은 꾸준히 올라 2011년 상반기 상승률 고점을 찍은 이후 점차 상승세가 둔화되고 있지만, 이미 너무 올라버린 전셋값에 세입자들의 고충은 여전히 지속되고 있다.

지방 전세 시장은 2009년 상반기 상승세가 주춤한 것을 제외하곤 2011년까지 꾸준히 올랐다. 지역별 개발호재 등에 힘입어 매매 시장 활황에 따른 주택 품귀가 전셋값 급등으로 이어져 수도권과 마찬가지로 2011년 상반기에 상승률 고점을 기록한 뒤, 상승세가 점차 누그러지는 모습이다.

서울 전세시장을 지역별로 살펴보면 지하철 9호선이 개통된 강서구가 42.69%로 가장 많이 올랐다. 이어 광진구(39.66%), 중랑구(35.97%), 마포구(35.74%), 영등포구(35.18%) 순으로 강남권보다는 비강남권 전세 상승세가 두드러졌다. 특히 도심에 위치한 마포구 및 영등포구는 직장인과 신혼부부 수요가 꾸준해 전셋값이 오름세를 보였다.

지방 전세시장은 매매와 마찬가지로 혁신도시가 위치한 전북이 63.71%로 가장 큰 폭으로 올랐고, 여수엑스포가 개최됐던 전남(63.61%), 부산~김해 간 경전철 ․ 거가대교 개통 등 교통호재가 있는 경남(59.25%), 부산(58.61%) 이 뒤를 이었다.

◇ 매매시장 수도권↓ 지방↑ ‘양극화’
부동산정보업체인 부동산써브가 지난 2008년 이명박 정부 출범 후 현재까지 매매 변동률을 조사한 결과, 서울 -4.39%, 경기 -7.35%, 신도시 -14.26%, 인천 3.43% 등 수도권 대부분의 지역이 마이너스 변동률을 기록한 반면 지방 5대 광역시 31.42%, 기타 시·도 33.99% 등 30%가 넘는 높은 상승률을 기록했다.

출범 초기부터 수도권을 중심으로 ‘규제 완화’에 주력해왔던 MB정부는 종합부동산세 기준 완화, 투기과열지구해제, 재건축 관련 규제 완화, 강남3구(강남·서초·송파구) 투기지역 해제 등 숨 가쁘게 대책을 내놓았지만 오히려 시장 불확실성만 커지며 침체의 골이 깊어졌다.

이후 2008년 하반기 글로벌 금융위기가 본격화되면서 불확실성 증대, 경제성장 둔화 등이 겹쳐 매수심리가 크게 위축됐다. 2009년 하반기 반짝 상승세를 보이기도 했지만 2010년 이후 유럽발 경제 위기와 고물가 등으로 국내 경기 위축에 따른 부동산 경기 침체가 심화되면서 전반적으로 하락세를 나타냈다.

상대적으로 금융위기 여파가 적었던 지방 시장은 적체된 미분양(2008년 1월~2009년 10월, 지방 미분양 물량 월 10만호 이상)이 점차 해소된 후 실수요자들을 중심으로 거래가 회복, 2011년부터 가파른 상승세를 보였다. 이는 부산·경남 등 청약 돌풍으로 이어지면서 공급이 많아지자 올해 들어서는 상승률이 크게 둔화된 모습이다.

업계 관계자는 “수도권의 경우 MB정부의 규제완화 정책 등이 오히려 시장의 불확실성만 커지면서 매매값이 하락한 반면 지방의 경우 수급불균형으로 인한 실수요 회복과 세종시 및 평창 동계올림픽 개발유치, 혁신 도시 등 지역별 개발 호재가 맞물려 매매값이 크게 상승했다”고 설명했다.

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