‘상가 권리금 보호’에 대한 법제화 논의가 계속 국회에서 진행 중이다. 그래도 권리금 수수관행이 굳어진 상가 양수도 거래에서 임차인이 임대인의 일방적인 주장에 의해 부당하게 손해를 보는 일이 없도록 하겠다는 법의 취지에 대해서는 어느 정도 사회적인 공감대가 이루어져가는 분위기인 것 같다. 그러나 그 실제 권리금 관행과 실무를 들여다보면 이는 그리 간단한 이슈가 아니다. 최근 가수 리쌍의 건물 그리고 재벌 3세의 개인소유 건물 등의 감정을 자극하는 기사와 스토리가 넘쳐나면서 실제 부동산자산관리업을 해 온 나는 마음이 불편하기 그지없다. 무엇보다도 상가 양수도를 둘러싼 실제 권리금 관행과 실무에 대한 논의가 이성적으로 이루어지지 않는 분위기로 인해 선량한 임차인은 임차인대로 선량한 임대인은 임대인대로 불안해하는 점이 한둘이 아니기 때문이다.

첫 번째 문제점은 바로 권리금에 대한 책임소재의 불분명함이다. 권리금을 지급하고 임차인의 지위를 승계했는데 만일 그 권리금이 부풀려진 거였다면 당연히 전임차인(권리금 수령인)이 책임져야 하는 부분일 것이고, 새로이 내부시설투자가 있었는데 그만큼 시설에 대한 가치가 증가하지 못했다면 그 투자를 결정하고 실시한 임차인 본인이 책임져야 하는 부분일 것이다. 상가 양수도 시 권리금 수수로 인한 이익을 본 사람이 당연히 있는데 신규임차인이 지출한 권리금 그리고 시설투자비(수익적 지출이 아닌 자본적 지출)의 ‘거품’에 대해서 그 책임을 져야 하는 당사자들에 대한 논의가 완전히 실종된 상태이기에 마음이 불편하기 짝이 없다.

임대인을 배제하고 이루어지는 권리금 수수관행 그리고 내부시설투자관행을 생각할 때 임대인에게 무조건 이를 보상하고 보장하라고 하기보다는 분명 그 거품이 낀 권리금을 부당하게 수수한 당사자에 대한 논의가 있어야 할 것이다.

두 번째 문제점은 권리금 평가방법의 객관성 부족이다. 실무를 하다보면 본인상가 권리금을 터무니없이 높여 부르는 임차인들을 마주치곤 한다. 그리고 그 산정기준을 물어보면 과거 자신이 제안 받았던 권리금 금액 또는 인근에서 제일 높게 거래된 권리금 금액을 언급하는 경우가 대부분이다. 상가 양수도를 전문으로 하는 창업컨설팅 업체나 중개법인의 경우 물건 확보 차원에서 권리금을 높게 불러서 관계를 트는 경우가 많기에 제안 받은 권리금 금액을 그대로 확신하는 것은 당연히 문제의 소지가 있을 수밖에 없다. 또한 내부 인테리어나 시설이 새것처럼 상태가 좋고 그대로 사용할 수 있을 정도로 구조가 좋다거나, 임대조건이 인근보다 많이 저렴해서 고액으로 거래된 인근의 권리금 거래 사례를 그대로 당연시하는 것 역시 문제가 있다.

세 번째 문제점은 권리금의 종류에 따라 달라져야 하는 해결방법에 대한 논의부족이다. 권리금은 통상 바닥권리금(바닥피), 영업권리금, 시설권리금 그리고 기타권리금(영업허가권 등)으로 구성된다. 이 중 점포의 우월한 입지조건으로 인해 발생되는 바닥권리금의 경우 임차인의 영업이나 노력 그리고 시설투자와는 상관이 없기에 이는 성격 상 임대조건 상향조정 등을 통해 오히려 상가 소유주에게 귀속되어야 하는 권리금이라고 할 수 있다.

특히, 영업권리금의 경우 지금껏 편법과 조작이 가장 많이 이루어져 왔던 것이 사실이었기에 그 매출집계의 불투명성 그리고 불확실한 지속가능성으로 인한 피해 그리고 이에 대한 임차인 안전장치에 대한 논의가 시급한 상태이다. 그리고 최근 가장 사회적 이슈가 되고 있는 시설권리금과 기타권리금(예: 영업허가 등)의 경우 여러 가지 사유로 인해 명도가 진행될 때 ‘임차인과 임대인의 이기심, 소통 거부 그리고 시설권리금에 대한 객관적인 평가 기준의 부재’로 인해 갈등이 비일비재하게 일어나곤 하는 부분이나 정작 그에 대한 해결방안은 제대로 논의도 안 되고 있는 것이 사실이다.

무리한 요청을 하는 임대인(명도 후 동종업종으로 재임대하며 시설권리금을 가로채는 경우, 신규시설투자를 알면서 이에 대한 권리금 회수기회 제공이나 정당한 보상을 거부하는 경우 등)에 대한 권리제한이 당연히 필요하다고 생각된다. 그리고 무리한 요청을 하는 임차인(기존과는 다른 업종으로 양수도를 요구하는 경우, 인근시세에 맞지 않는 임대조건을 요청하는 경우, 임대인 동의 없이 임의로 인테리어공사 진행 후 이에 대한 보상을 요구하는 경우, 공용공간을 임대인 동의 없이 임의 사용하는 경우, 천막이나 가건물 등 법적으로 허용되지 않는 공용공간 활용을 고집하는 경우 등)에 대한 권리제한도 다 같이 필요한 시점이라고 생각한다. 이젠 언론에서도 자극적이고 감정적인 접근에서 벗어나 이젠 이성적으로 중심을 잡아줘야 하지 않나 하는 생각을 감히 해본다.

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