11.3 주택시장 안정적 관리방안은 새로운 형태의 청약 조정 대상지역을 선정해서 청약제도를 규제하고 투자수요를 관리하겠다는 것으로 서울시 25개 구의 공공+민간택지, 경기도 과천, 성남시의 공공+민간택지, 하남시, 고양시, 남양주시, 화성시(동탄2)의 공공택지, 부산시 해운대구, 연제구, 동래구, 남구, 수영구 민간택지, 세종시 공공택지가 조정 대상지역으로 지정이 되었다.

조정 대상지역으로 선정이 되면 전매제한기간이 1년 연장(서울 강남4구외 민간택지, 성남시 민간택지) 또는 소유권이전등시까지 조정(서울 강남4구 민간/공공택지, 강남4구외 공공택지, 과천시 민간/공공택지, 성남시 공공택지, 하남 고양 남양주 화성 동탄2 공공택지)이 되고 세대주 외, 5년 내 당첨자, 2주택 이상 소유자를 1순위에서 제외시키며, 1~5년간 재당첨 제한주택과 재당첨제한 대상자에 포함시킨다.

또한 투자수요 유입을 막기 위하여 중도금대출보증요건강화(계약금 5% -> 10%), 2순위 청약 시 청약통장 사용의무, 1순위 청약일정을 1일차 당해 2일차 기타로 1순위 접수를 분리, 청약가점제 자율시행 유보(가점제 40% 유지)가 된다.

그 외 실수요자에 대한 금융지원과 정비사업 투명성 강화 및 청약시장 불법행위 근절을 위하여 경쟁입찰, 조합 운영실태 점검, 청약시점 불법행위 상시점검팀 운영 및 신고포상제 도입할 예정이다.

당초 강남지역이 먼저 대상이 될 것이라는 예상과 달리 서울 전 지역과 경기 과천, 성남, 하남, 고양, 남양주, 화성동탄2, 부산, 세종시까지 규제대상이 되었는데 이들 지역들은 높은 청약경쟁률과 분양권 P(프리미엄)가 형성이 되면서 과열양상을 보였던 지역들이라 그 시기가 문제지 규제가 예정된 지역들이었다.

최근 부동산시장 과열은 강남 재건축과 경기 신도시, 세종, 부산 분양시장 위주로 문제가 되었는데 강력한 규제인 투지과열지구 카드를 꺼내면 분양과 재건축시장이 동시에 타격을 줄 수 있기 때문에 내수경제에 미치는 영향을 고려해서 1차로 청약시장을 대상으로 조정 대상지역이라는 새로운 규제카드를 만들었고 모니터링을 하면서 계속 과열이 되면 2차로 재건축시장까지 대상이 되는 투기과열지구 카드가 나올 가능성이 있다.

전매가 제한이 되면 사실상 투자수요 유입을 원천 봉쇄하는 것으로 신규청약시장은 된 서리를 맞으면서 투자자들은 관망세로 돌아서면서 다른 투자대상을 찾을 것이고 건설회사들은 분양일정을 연기하면서 위기극복을 위한 분주한 움직임을 보이겠지만 신규청약 수요감소로 건설경기 급랭가능성이 커지면서 안 그래도 어려운 내수경제는 더욱 침체될 가능성이 있어서 과열은 잡고 싶고 경제는 살리고 싶은 정부의 고민은 더욱 깊어질 것 같다.

그리고 11.3 대책은 주택법 시행령 입법예고일인 11월 3일 입주자모집공고 분부터 적용이 되기 때문에 신규 청약시장은 큰 타격을 받을 수 있지만 11월 3일 이전에 입주자모집공고를 받았거나 규제대상에서 빠진 지역들의 청약과 재건축, 매매 시장으로 투자수요의 풍선효과가 생길 가능성도 배제할 수 없다.

아무튼 이번 11.3 대책으로 부동산시장이 당장 하락세로 전환되지는 않겠지만 당분간 관망세가 짙어지면서 치열한 눈치싸움을 할 것 같다.