상권분석은 창업에 있어 아이템 분석과 함께 가장 처음 해야 할 일이다. 보통 상권분석과 입지분석을 혼동하는 경우가 있는데, 상권분석이 개론이라면 입지조건은 각론으로 볼 수 있다. 즉 숲을 먼저 보고 나무를 골라야 한다는 얘기다. 바람직한 상권분석은 4가지 조건을 잘 따져보는 것이 필요하다. 위치, 접근성, 소비인구, 주변 근린 시설 등이다.

상권분석은 매장 입지조건보다 앞서 상권 전체를 파악해야 하며, 창업자는 우선 번성하는 상권을 선택한 후, 점포 입지조건을 분석해 좋은 점포를 고르는 것이 좋다. 그런데 흔히 상권과 입지분석을 상권분석으로 통칭하기도 하는데 이는 위험한 발상이다. 상권분석은 제쳐두고 개별 점포의 입지조건만 따져서 창업을 시작하는 경우가 많기 때문이다.

물론 실제 상권 자체는 쇠퇴하는데 점포의 입지가 워낙 좋아서 장사가 잘 되는 경우도 있다. 하지만 상권이 죽으면 현재 장사가 잘되는 점포라 해도 결코 오래가지는 못한다는 점을 유의해야 한다. 때문에 상권과 입지조건은 나누어 분석하는 것이 바람직하다.

◇ 상권의 기본은 ‘위치’
먼저 상권을 이루는 가장 큰 요인은 지리, 지형지세, 즉 위치다. 상권은 지리적인 조건인 하천, 도로, 둑 등에 의해 나눠지기 때문에 꼼꼼히 분석해야 한다. 언덕이나 경사진 곳은 상권 형성이 거의 이뤄지지 않으므로 미래성에 대한 감언이설은 흘려버리는 것이 좋다.

지리적으로는 산을 깎아 생긴 높은 지형보다는 낮은 곳을 선택하는 것이 좋다. 높은 곳에 비해 낮은 위치에 있는 상권이 교통망이 잘 갖춰져 있으며 시장이나 극장, 예식장, 은행 등 각종 생활편의 시설이 집중돼 있다.

또 도시개발 계획에 따라 만들어진 신도시나 서울 외곽지역의 베드타운은 상권이 잘 형성된 것처럼 보이지만 성장은 잘 이뤄지지 않는다. 이런 곳은 사통팔달로 시원하게 도로가 뚫려 사람들의 통행이 몰리지 않기 때문에 상권형성과 성장이 어렵다.

보도가 높으면 접근성이 떨어진다. 같은 건물에서도 지상 2층보다는 지하 1층을 선택하는 것이 낫다. 1층과 비교하면 지하 1층은 60~70%, 지상 2층은 50~60% 정도의 이용률을 보이고 있다. 하지만 보증금과 권리금은 지상 2층이 지하 1층보다 10% 정도 비싸다.

업종에 따라 점포의 방향도 중요하다. 음양오행에 근거한 풍수지리에 따라 좋은 점포와 나쁜 점포가 있다고 말하는 사람도 있지만 현실적인 적용은 어렵다. 결론적으로 특별히 좋은 방향은 없다. 단, 직사광선이나 습기를 피해야 하는 요식사업 등은 바람이 잘 통하고 햇볕이 잘 드는 방향 등으로 선택하는 것이 좋다.

상권은 버스노선이나 지하철 개통 등 교통망에 의해 성장하기도 하고 오히려 쇠퇴하기도 한다. 도시개발 사업 등에 따라 지하철이나 도로가 생기는 지역의 상권은 발달하기 마련이다.

일반적으로 왕복 4차선 이상의 도로는 상권을 분할하지만, 횡단보도가 있다면 상권이 더 이어지기도 한다. 하지만 도로폭이 좁다고 해서 모두 상권이 이어지는 것이 아니고 또 넓다고 해서 모두 단절되는 것도 아니라는 점은 명심해야 한다.

특히 지하철과의 연계 여부는 상권의 성장과 밀접한 관계가 있다. 서울시내 주요 교통수단인 지하철은 유동인구와 배후수요를 감안할 때 그 지역의 대형할인점이 들어 있는 중심상권이거나 앞으로의 성장가능성도 매우 높다.

◇ 소비인구·편의시설도 살펴야
특히 유동인구나 배후인구 등 소비인구가 많은 상권이 무조건 좋은 상권에 속한다. 더 깊게 들어가면 배후 인구보다는 유동인구가 많은 상권이 더 좋은 상권이다. 이에 따르면 시내 중심가와 역세권, 대학가상권은 유동인구에 대한 의존도가 높으며, 각 상권에 유입되는 유동인구의 연령층, 남녀구성비, 소비패턴 등에 의한 특징을 갖고 있다.

이런 중심상권의 상권분석은 주택가 상권에 비해 훨씬 수월한 편이다. 대단위 아파트단지와 주택지 상권은 일일이 그 지역지역마다 거주인구의 소득수준, 인구수 및 세대수, 교육 정도, 주거형태, 소비행태, 연령층, 남녀구성비 등을 비교분석 하는 작업이 필요하다.

어떤 곳이든 상권이 형성된 곳은 그 지역의 중심지로 볼 수 있다. 보통 지역의 중심지에는 대형할인점, 스포츠센터, 관공서 등 각종 편의시설이 들어서 있다. 주변 시설이 다양하다면 이들이 어우러져 시너지 효과를 유발한다. 그러나 학교나 운동장, 고아원, 양로원이 들어서게 되면 상권이 분할되는 경우가 많으므로 앞으로의 개발에 대한 주의가 필요하다.

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