정부가 30일 경기 화성시 동탄구, 용인시 기흥구, 구리시를 부동산 규제지역으로 추가 지정했다. 국토교통부는 29일 주거정책심의위원회 심의·의결을 거쳐 이들 3곳을 7월 1일부터 투기과열지구 및 조정대상지역으로 신규 지정한다고 공식 발표했다. 경기도도 같은 날 오전 8시 보도자료를 통해 3개 지역 총 170.5㎢를 7월 5일부터 2027년 12월 31일까지 토지거래허가구역으로 지정한다고 밝혔다.

이번 대책의 성격은 분명하다. 전국 단위 대책이 아니라 집값 상승세가 뚜렷한 지역을 겨냥한 ‘핀셋 규제’다. 동탄과 기흥은 반도체 산업 기대감과 GTX-A 등 교통 호재가 겹쳤고, 구리는 서울 인접 수요가 몰린 지역이다. 국토부는 투기적 매수를 차단하고 실수요자를 보호하기 위해 투기과열지구와 조정대상지역을 추가 지정했다고 설명했다.

핵심은 규제의 강도다. 이들 지역은 투기과열지구, 조정대상지역, 토지거래허가구역이라는 삼중 규제를 동시에 받게 된다. 투기과열지구와 조정대상지역 지정 효력은 7월 1일부터 발생한다. 경기도의 토지거래허가구역 지정은 7월 5일부터 적용된다. 토지거래허가 대상은 전체 토지가 아니라 아파트로 한정됐다. 경기도는 투기 우려가 아파트 등 주거용 부동산을 중심으로 나타나는 점을 고려해 허가 대상을 아파트로 특정했다고 밝혔다.

시장에 미치는 첫 번째 영향은 대출 여력 축소다. 규제지역으로 묶이면 주택담보대출비율, LTV 규제가 강화된다. MBC는 규제지역에서 무주택자와 처분조건부 1주택자의 LTV 상한이 70%에서 40%로 낮아진다고 보도했다. 매수자가 같은 집을 사더라도 자기자본을 더 많이 넣어야 한다는 뜻이다. 대출에 기대 오른 지역일수록 거래 속도는 둔화될 가능성이 크다.

두 번째 영향은 갭투자 차단이다. 토지거래허가구역에서는 일정 기준을 넘는 아파트 거래를 하려면 관할 시장이나 구청장의 허가를 받아야 한다. 허가를 받으면 일정 기간 허가 목적대로 이용해야 한다. 경기도는 허가 없이 계약하거나 부정한 방법으로 허가를 받으면 2년 이하 징역 또는 2000만원 이하 벌금이 부과되고, 이용 의무를 위반하면 취득가액의 10% 범위에서 이행강제금이 매년 부과된다고 밝혔다. 전세를 끼고 사는 투자 수요에는 직접적인 제동이 걸린다.

세 번째 영향은 주변 지역으로의 풍선효과다. 이번 지정은 동탄·기흥·구리의 과열을 누르기 위한 조치지만, 수요가 사라지는 것은 아니다. 대출과 거래 허가 규제가 강화되면 매수 수요 일부는 인근 비규제 지역으로 이동할 수 있다. 정부가 이번 대책 이후에도 주변 지역의 가격과 거래량을 계속 모니터링할 수밖에 없는 이유다.

건설·분양 시장에는 양면 효과가 예상된다. 단기적으로는 투자 수요가 줄면서 기존 아파트 거래량이 둔화될 수 있다. 신규 분양시장도 청약 자격, 전매 제한, 자금 조달 부담을 다시 따져야 한다. 반면 실수요 중심의 청약 단지는 상대적으로 시장이 정리되는 효과도 기대할 수 있다. 투기성 단기 매수는 줄고, 자금 여력이 있는 실수요자 중심으로 수요가 재편될 가능성이 있다.

이번 대책은 정부의 부동산 정책 기조가 다시 수요 억제로 이동하고 있음을 보여준다. 2025년 이후 정부는 대출 규제와 공급 확대를 병행해 왔다. 그러나 특정 지역의 가격 상승세가 빨라지자 규제지역 지정과 토지거래허가구역이라는 직접 통제 수단을 다시 꺼냈다. 국토부는 주택가격 상승 지역에 대한 모니터링을 강화하고, 불법행위에 엄정 대응하겠다는 방침도 밝혔다.

관건은 효과의 지속성이다. 대출 규제와 토지거래허가제는 거래를 빠르게 식히는 데는 효과가 있다. 그러나 가격을 안정시키려면 공급 신뢰가 함께 따라야 한다. 동탄과 기흥의 가격 상승은 단순 투기만이 아니라 반도체 산업 기대감, 교통망 확충, 서울 접근성 개선이 결합된 결과다. 구리 역시 서울 대체 주거지 수요가 깔려 있다. 수요를 눌러도 입지 기대가 살아 있으면 가격 조정은 제한적일 수 있다.

결국 이번 대책은 ‘가격 급등 지역에 대한 응급 처방’에 가깝다. 동탄·기흥·구리의 거래는 당분간 위축될 가능성이 크다. 갭투자는 어려워지고, 대출을 활용한 추격 매수도 줄어들 수 있다. 다만 중장기 안정 여부는 별개다. 실수요를 흡수할 공급, 교통 호재에 따른 수요 관리, 주변 비규제 지역으로 번질 풍선효과 대응이 함께 따라야 이번 규제가 일회성 진정책에 그치지 않을 수 있다.

토요경제 / 조봉환 기자 ceo@sateconomy.co.kr 

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