[토요경제 = 문혜원 기자] 최근 전국적으로 전세가격 하락세가 이어지면서 역전세난 우려도 나오고 있다. 이런 가운데 추가 하락폭이 큰 일부 지역, 단지나 부채 레버리지가 높은 다주택자를 중심으로 보증금 반환 어려움이 커진다는 분석이 나왔다.

19일 한국은행이 발간한 ‘전세시장 상황 및 관련 영향 점검’에 따르면 전세가격이 지난해 대비 10% 하락할 경우 전국 임대가구(211만가구)의 1.5%에 해당하는 3만2000가구가 보증금 반환이 어려울 것으로 나타났다.

한은에서는 전세가격이 하락하면 세가가 10% 더 추가 내려짐에 따라 3.2만 가구 보증금 반환을 못할 수도 있다는 분석이다. 이에 역전세난 우려가 된다는 설명이다. ‘역전세’는 부동산 가격 하락으로 임대인이 임차인에게 전셋값을 다 돌려주지 못하는 상황을 말한다.

실제로 세입자에게 보증금을 반환하기 어려운 가구가 3만2000가구에 이른다는 조사 결과가 나왔다. 올해 1~2월 중 거래된 전국 아파트 중 전세가격이 2년 전(계약 시점 대비)보다 하락한 비중이 절반을 넘어섰다. 특히 서울보다 지방의 하락 비중이 큰 것으로 분석됐다.

지역별, 가구별 전세가격 규모를 조사한 결과, 지방의 전세가격 하락 아파트 비중은 2017년 35.8%에서 지난해 50.8%, 올해 1~2월 60.3%까지 급증했다.

서울의 비중은 2017년 10%에서 지난해 16.7%, 올해 1~2월 28.1%로 상승했다. 서울보다 지방에서 역전세난이 발생할 가능성이 높다는 우려가 나온다.

이렇게 되면 금융자산을 처분하거나 금융기관에서 대출을 받더라도 전세 보증금 하락분을 감당하기가 어렵다는 설명이다.

임대인 반환 능력을 조사한 결과 이 경우에는 14.8%에 해당하는 31만2000가구가 보증금 반환에 어려움을 겪을 것으로 나타났다. 보증금이 금융자산과 차입가능 금액을 더한 규모를 넘어서는 것이다.

반환 부족자금 규모는 2000만원 이하가 71.5%, 2000~5000만원이 21.6%, 5000만원 초과가 6.9%로 추산됐다. 나머지 92.9%는 금융자산 처분으로, 5.6%는 차입을 통해 보증금 반환이 가능했다.

그러나 한은은 전세가격이 변동됨에도 금융시스템 안정성 측면에서 봤을 때 현재로서는 위험성이 크지 않다고 판단했다. 임대가구의 재무건전성도 비교적 양호하다는 진단이다.

이에 임대가구 중 고소득(4~5분위)의 비중을 조사한 결과, 작년 3월 기준 64.1%로 전체가구(40.0%)를 넘어섰다. 또 가구당 평균 8억원의 실물자산을 보유하는 등 총자산 대비 총부채(보증금 포함) 비율이 26.5%로 낮은 수준을 보였다.

총자산 대비 총부채 비중이 100%를 초과하는 비중은 0.6%에 그쳤다. 다만 금융부채를 보유한 임대가구의 경우 보증금이 금융자산의 91.6%에 달해 다주택자를 중심으로 한 반환 리스크가 증가할 가능성이 나타났다.

이밖에도 임차인의 전세자금대출의 건전성도 양호한 것으로 평가했다. 지난해 말 국내은행의 전세자금대출은 전년대비 25조9000억원 증가한 92조5000억원으로 집계됐다. 이는 전체가계대출의 6.4%에 해당한다.

전세대출 연체율은 지난해 6월말 0.18%로 전체 가계대출(0.25%)을 밑돌았다. 전세대출의 경우 98%가 보증부로 취급돼 부실 대출이 되더라도 대위변제를 통해 대출금 회수가 가능해 리스크가 상대적으로 덜 한 것으로 평가된다.

하지만 보증금반환보증사고 건수가 지난해 372건으로 1년전(33건)보다 11배이상 늘어나는 등 전세가 하락으로 인한 보증 리스크는 우려되는 상황이다.

이에 한은은 앞으로 전세가격이 크게 떨어진 지역을 중심으로 전세보증금 반환 관련 리스크가 커질 가능성이 있다고 진단했다.

한은은 “전세가격이 추가적으로 내려갈 경우 하락폭이 큰 일부 지역이나 단지나 부채 레버리지가 높은 일부 다주택자를 중심으로 보증금 반환 어려움이 커질 것으로 예상한다”면서 “전세·매매시장 위축시 대출건전성 저하, 보증기관의 신용리스크 관련 점검이 필요하다”고 강조했다.

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