아파트 선(先)분양제도는 건설회사나 시행회사가 토지를 확보하고 분양승인을 받아 건축하기 전에 먼저 분양을 통해 계약자들을 모집한 후 건축을 하는 방식으로 청약통장을 이용하여 청약을 한 후 당첨이 되면 아파트 분양가격의 10~20% 정도의 계약금을 내고 완공 후 입주할 수 있는 권리인 분양권을 취득하며 건축기간 동안 분양가격의 60~70%정도의 중도금을 몇 차례에 걸려서 납부하고 입주시점에 20~30%정도의 잔금을 내면서 소유권을 가져오는 방식이다.

이런 선분양제도는 1970~80년대 대규모 주택을 공급과 건설경기 활성화를 통한 경제성장을 하기 위하여 도입한 제대로 자금력이 부족한 건설회사들이 은행대출과 계약자들이 낸 자금으로 건축을 하기 때문에 건설회사들은 그 동안 선분양제도로 엄청난 특혜를 받았다고 할 수 있다.

물론 계약자들 역시 몫 돈이 한번에 들어가는 것이 아니라 소액인 계약금만 내고 중도금대출을 활용하면 2-3년 정도 건축기간 동안 시간을 벌 수 있고 입주 시 대출을 받아서 거주를 하거나 전세로 돌린 후 아파트 가격 상승에 따른 투자수익을 얻을 수 있으며 입주 전 프리미엄이 붙은 분양권을 팔아 분양권 전매수익을 얻을 수도 있기 때문에 아파트 분양은 최근까지도 큰 인기를 얻어왔다.

하지만 완공되지도 않은 아파트를 입주자모집공고와 모델하우스만 보고 청약 및 계약을 하다 보니 입주 전 사전점검 때 부실공사 논란, 건설회사 부도로 마음고생을 하는 경우가 끊이지 않고 있고 최근에는 대출규제가 강화되면서 계약 후 약속했던 중도금대출이 나오지 않아 발을 동동 굴리는 계약자들이 속출하고 있으며 분양권 프리미엄 차익을 노린 투기수요가 청약시장에 몰리면서 내 집 마련이 필요한 실 수요자들의 당첨가능성은 현저히 낮아졌고 프리미엄 가격상승에 따른 아파트 가격 급등의 부작용까지 발생하면서 선분양제도에 대한 개선의 목소리가 커지고 있다.

아파트 완공 후 분양을 하는 후(後)분양제도는 부실공사와 분양권 투기를 원천 차단하면서 실 수요자들이 아파트 구입을 할 수 있는 폭이 넓어질 수 있는 장점이 있지만 건축비용을 모두 감당해야 하고 완공 후 미분양이 되면 투입한 자금회수가 되지 않으면서 건설회사의 자금난으로 이어질 수 있기 때문에 건설회사들은 무분별한 아파트 공급보다는 경쟁력이 있는 좋은 입지의 잘 지은 아파트만 선별 공급하게 되면서 분양물량이 큰 폭으로 줄어들 가능성이 높고 건설경기 위축에 따른 내수경기 침체의 부작용이 예상이 된다.

하지만 완성된 제품을 보고 구입하는 것은 정상이고 주택보급률이 100%가 넘은 상황에서 주택 양(量)만 늘리기 보다는 수요자들이 원하는 경쟁력이 있는 주택의 질(質)을 높일 때가 되었으며 건설경기에 의존한 근시안적 내수경기 활성화보다는 근본적인 경제체력을 키울 수 있는 장기플랜이 필요한 시점이기 때문에 부작용에 대한 준비를 잘 한다면 이제는 비정상인 선분양제도에서 정상인 선분양제도로의 전환에 대한 긍정적인 검토가 필요할 때가 되었다.