지난 19일 19대 국회 마지막 본회의에서 전.월세전환율 산정방식을 변경해 금리하락 효과를 반영하도록 한 주택임대차보호법 개정안을 통과됨으로써 전세에서 월세로 전환할 때 적용하던 전환율 기준이 낮아지게 되었다.

전.월세전환율 어떻게 달라졌나
전.월세전환율이란 전세를 월세로 변경했을 때 적용되는 요율로 연임대료/전세금 x 100으로 계산을 하는데 요율이 높아지면 전세에서 월세로 전환할 때 월세부담이 커진다는 의미이다.

전월세전환율 상한선은 10% 또는 기준금리x4 둘 중 낮은 하나를 선택하게 되는데 기준금리가 낮아지면서 10%보다는 기준금리x4가 상한선 기준이 되고 있고 현재 기준금리가 1.5%이니 전.월세전환율 상한선은 6%(1.5% x 4)가 된다.

전세금 1억 원에 대한 전.월세전환율 6%를 적용하면 연600만원(월50만원) 월세가 된다.

이번 개정안으로 향후에는 기준금리x4가 아닌 기준금리+4로 변경되어 향후 5.5%(1.5% + 4)가 적용되며 전세금 1억에 전.월세전환율 5.5% 적용하면 연550만원(월45만8천원)으로 낮아질 수 있다.

전.월세전환율 하향조정 효과있을까?
저금리시대에 접어들면서 전.월세전환율 상한선 기존 방식을 기준금리x4에서 기준금리+4로 변경하여 전월세 전환율을 낮추어 월세입자의 부담을 줄여주겠다는 의도인데 현실적으로 실효성은 크지 않을 것 같다.

신규나 재계약에는 적용되지 않고 법으로 강제할 수 있는 수단이 없고 무엇보다 월세가격은 수요와 공급, 월세부담능력 등 시장경제논리로 형성되기 때문에 이런 기준선 변경은 큰 영향을 미치기 어렵다.

그런데 전세가격 상승 폭에 비하여 월세가격 상승 폭은 제한적일 수 밖에 없어서 월세가격 상승에 대한 우려는 너무 걱정할 필요는 없다.

수요에 비하여 공급이 부족하면 월세가격이 올라갈 수 있지만 최근 몇 년 간 아파트, 오피스텔, 원룸/투룸 빌라의 공급이 꾸준히 늘어나서 공급이 부족한 상황은 아니고 저금리 상황에서 월세는 부담스러울 수 밖에 없으며 특히 월세가 일정수준 이상이 되면 월세 내느니 차라리 대출받아 집을 구입하거나 전세로 가는 등 수요 전환되기 때문에 월세상승은 전세상승에 비하여 제한적일 수 밖에 없다.

실제로 전세금이 높아질수록 전.월세전환율 보다 낮은 월세가 많아지는 이유이기도 하며 월세수익을 목적으로 하는 수익형부동산 투자에서 물건의 면적이 작을수록 유리한 이유이기도 하다.

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