[토요경제=유승열 기자] 다주택자의 부동산 투자를 막는 새로운 총부채상환비율(DTI)이 이달 31일부터 시행된다.

금융위원회는 23일 제1차 금융위원회를 열고 신(新) DTI 시행과 관련한 은행업감독규정 등 5개 감독규정 및 시행세칙 개정을 완료했다.

새 DTI는 대출자가 보유한 부채를 지금보다 포괄적으로 반영한다. 현행 DTI에선 부채에 기존 주택담보대출의 이자와 신규 주택담보대출의 원리금만 포함했지만, 신 DTI는 기존 주택담보대출의 원금을 부채에 추가해 기존과 신규 주택담보대출의 원리금을 모두 부채로 본다.

주택담보대출을 한 건 받으면 DTI가 평균 30%가 넘기 때문에 주택담보대출 보유자가 추가대출을 받기는 사실상 불가능해진다.

두 번째 주택담보대출은 만기도 15년까지만 적용된다. 대출 기한을 길게 늘려 DTI를 낮추려는 것을 막기 위해서다.

새 DTI가 적용되면 기존에 2억원의 대출(20년 분할상환, 금리 3.0%)이 있는 연봉 6000만원인 사람이 서울에서 또 집을 사면서 주택담보대출을 받는다면 지금은 1억8000만원(만기 20년, 금리 3.0%)까지 빌릴 수 있지만, 새 DTI가 적용되면 5500만원까지만 대출받을 수 있다.

이 제도는 오는 31일부터 새로 대출받는 경우부터 적용되며 기존 주택담보대출 만기를 연장하는 경우에는 적용되지 않는다.

DTI를 산정할 때 반영하는 소득 기준도 지금은 소득산정시 최근 1년 기록을 봤지만, 앞으로는 최근 2년간 소득기록을 확인하고 10년 이상 장기대출은 주기적으로 소득정보를 갱신해야 한다.

장래소득이 늘어날 것으로 예상되는 사람은 소득산정시 최대 10%까지 증액해 준다.

예를 들어 만 35세에 연 소득이 4000만원인 사람이 투기지역에서 아파트를 사면서 금리 연 3.28%, 20년 원리금균등상환방식으로 대출을 받았다면, 현재 DTI 방식으로는 2억3400만원까지만 대출받을 수 있다.

그러나 장래예상소득 상승을 반영하면 2억7500만원으로 대출 한도가 늘어난다.

또 일시적으로 주택담보대출이 2건이 되는 차주를 위해 기존 주택담보대출을 즉시 처분하면 부채산정시 기존 주택담보대출은 지금처럼 이자상환액만 반영하고, 2년 내 처분 조건일 경우 두 번째 주택담보대출의 만기 제한(15년)도 적용하지 않는다.

올 하반기에는 총체적상환능력비율(DSR)도 도입된다.

DSR은 채무자가 1년 동안 갚아야 하는 모든 대출의 이자와 원금이 소득과 비교해 얼마나 되는지를 계산한 수치다. 연봉이 1억원인 사람이 1년 동안 갚아야 할 빚의 원금과 이자가 8000만원이면 DSR은 80%가 된다.

다만 전세대출은 이자상환액만 반영되며, 신용대출과 마이너스통장은 만기가 1년이지만 통상 연장하는 것을 고려해 10년간 분할상환하는 것으로 산정해 계산된다.

이렇게 계산되는 DSR은 정부가 특정 기준을 강제하는 방식이 아니라 금융사들이 자율적으로 활용하게 된다.

금융위 관계자는 "이달 말 새 DTI가 도입되고 올해 하반기 DSR까지 도입되면 전반적으로 대출받기가 까다로워질 것"이라며 "이에 따라 가계부채의 급증세가 둔화하고 빚내서 집 사려는 사람도 줄어들 것"이라고 기대했다.

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