▲부동산 공사 현장 [연합뉴스]

부동산에 투자하는 펀드라도 시장 상황과 운용 구조에 따라 투자 원금 전액을 잃을 수 있어 투자자들의 주의가 요구된다.

금융감독원은 10일 해외부동산 공모펀드와 관련한 주요 분쟁 사례와 투자자 유의사항을 안내했다.

금감원에 따르면 투자자 A씨는 증권사 직원으로부터 "투자 대상이 부동산이어서 원금 손실 걱정 없이 안전하다"는 설명을 듣고 펀드에 가입했다가 투자 원금 전액을 잃었다.

다만 해당 직원이 원금 손실 가능성을 배제하는 단정적인 표현을 사용한 사실이 확인되면서 부당권유 금지 위반에 따른 증권사의 손해배상 책임이 일부 인정됐다.

해외부동산 펀드는 통상 현지 금융기관에서 대출을 받아 부동산을 매입하는 레버리지 구조로 운용된다. 선순위 대출 만기까지 차입금을 상환하지 못하면 대출기관이 담보권을 행사해 해당 부동산을 강제 매각할 수 있고, 이 과정에서 투자 원금 손실이 발생할 수 있다.

현지 대출 약정에 따라 임대수익이 투자자보다 대주에게 우선 귀속되는 '캐시트랩'이 발동될 가능성도 있다. 담보인정비율(LTV)이 일정 수준을 넘거나 공실률이 높아지면 투자자에 대한 배당금 지급이 중단될 수 있다.

중도 환매가 어렵다는 점도 주요 위험 요인이다. 부동산 펀드는 대부분 환매금지형으로 설정돼 있어 만기 전에는 투자금을 돌려받기 어렵다.

금감원은 다만 중도 환매 제한에 대해 충분히 설명을 듣지 못했다는 이유만으로 불완전판매를 인정받기는 쉽지 않다고 설명했다. 환매 제한은 부동산 펀드의 본질적인 특성이고 투자설명서 등에 관련 내용이 기재된 경우가 많기 때문이다.

펀드 만기가 도래하더라도 투자금이 즉시 회수된다는 보장도 없다.

금감원은 부동산 매각이나 펀드 청산 절차에 따라 투자금 회수 시점이 늦어질 수 있으며, 수익자총회에서 만기 연장에 반대했더라도 펀드 내 현금성 자산이 부족하면 실제 투자금 반환까지 시간이 걸릴 수 있다고 설명했다.

해외부동산 공모펀드는 통상 임차인의 계약 기간 등을 고려해 펀드 만기를 정하지만 시장 상황이 악화하면 만기가 연장될 수도 있다. 이 경우 임차인 퇴거와 공실 위험이 커지고 임대수익 감소와 부동산 가치 하락이 겹치면서 원금 손실로 이어질 가능성이 있다.

금감원은 투자자가 상품설명서 등에 자필 서명을 한 경우 추후 설명의무 위반을 이유로 판매사의 배상 책임을 인정받기 어려울 수 있다고 강조했다.

금감원은 "판매 직원의 설명이 충분하지 않다면 자필 서명 전에 반드시 추가 설명을 요청해야 한다"며 "판매 직원의 권유가 있더라도 자신의 투자 기간과 감내할 수 있는 손실 수준 등을 직접 점검한 뒤 가입 여부를 결정해야 한다"고 당부했다.

토요경제 / 위아람 기자 moon@sateconomy.co.kr 

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