상가 분양가 상승에 있어 대표적인 요인은 토지가격 즉, 치솟는 땅값에 기인한다. 여기에 물가나 인건비 상승은 건축비용 상승으로 이어지면서 상가 분양가 널뛰기에 또 다른 요인으로 한몫한다.

그렇다고 분양가 상승을 부추기는 요인은 이 두 가지만이 전부가 아니다. 의외로 시장 곳곳에 분양가 상승 원인이 잠복해있기 때문이다.

몇해전 시행된 기반시설부담금제도는 개발업체마다 지출 목록을 하나 더 추가시킨바 있다.

또한 2005년 4월 시행된 상가 후분양제 역시 선분양 요건을 갖추기 위해 분양대행 수수료 이외의 신탁사 또는 분양 보증 수수료가 별도로 지출된다는 점에서 분양가는 다소 영향을 받게 된다.

상품별, 지역별 등 국지적 상황에서 분양가가 오르는 사례도 더러 있다. 주공 또는 민간업체에서 분양하는 단지 내 상가 대부분이 내정가 공개경쟁입찰방식으로 투자자를 모집하는 경우가 그렇다.

내정가 대비 최고가를 써내야 낙찰되는 룰을 따라야 하다보니 투자자간의 과열경쟁으로 인해 급기야 일부 지역에서는 주변 분양가보다도 2~3배 상회하는 결과를 초래하기도 한다.

비근한 예로 2008년 동탄1신도시 단지 내 상가 입찰경쟁에서는 최고 3.3㎡당 8600만원선에서 낙찰된 상가와 내정가만 3.3㎡당 4000만원을 상회하는 상가도 출현해 여타 지역에 비해 투자이목이 집중되는 곳에 경쟁입찰방식이 가미되면서 자연스럽게 분양가 상승을 견인하기도 했다.

외부 시행사가 통 매입후 재분양하는 일부 상가도 마찬가지다. 원 시행사는 분양 리스크를 덜 수 있고 상가의 전체 또는 일부 층을 통매입한 분양업체는 영업이익을 남기기 위해 분양가에 손질을 가하게 된다.

분양업체는 분양률을 높이면서 자금줄에 숨통을 트고 투자자는 단기 프리미엄을 얻을 수 있어 상호 암묵적 협의나 다름없는 일부 업체의 선분양 상가도 예외는 아니다.

통상 상가 분양가 상승 이유는 외재적 요소가 시행사의 채산성에 영향을 주느냐에 따라 민감하게 반응한다.

그러나 상가 분양가는 생각지 않았던 복병들에 의해서도 영향을 받게 된다. 따라서 투자자들은 적정 분양가 수준 파악에 신경을 써야 한다.

일반적인 방법으로는 직접 현장 주변 시세와 견주어 보고 기대 수익 산출을 통해 타당성을 도출해 내야 한다.

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