부동산 투자라는 시장에 있어서 실과 바늘처럼 따라다니는 단어가 ‘금융대출’이다. 이유는 한정된 본인 자금으로 조금 더 낳은 정의 지렛대 효과를 나타내기 위한 필수 조건이기 때문이다.

물론 자금의 여력이 되고 본인 자금 외에 병적으로 은행 융자를 싫어하는 사람들은 어쩔 수 없지만 거의 95% 이상의 투자자들이 금융대출을 끼고 임대수익의 극대화를 노리고 있는 것이 투자의 현 주소다.

하지만 주의해야할 것은 금융권을 이용하여 정의 지렛대효과를 노리는 것은 좋지만 과유불급이라 했듯이 무리한 금액의 대출은 자칫 정의지렛대효과가 아니고 부의 지렛대로 변할 수 있다는 것이다. 본인의 부동산 투자에서는 사업 원금 대비 금융 대출 비율이 40%이상 넘어가면 현재의 불안한 임대 수익시장에서 흔히들 말하는 ‘푸어 부동산’으로 전락하기 쉽다.

요즘 투자자들의 상담요청건을 보면, 주 연령대는 정년을 앞두거나 자영업을 하는 50대 중후반의 투자자들이 많다. 정년퇴직의 기간이 연장되어 조금 더 보장은 받았지만 그래도 불안한 노후를 단순히 연금이나 장사로 시작하고 싶지 않다는 이야기다.

하지만 이런 분들은 전문가가 아니고 은퇴와 노후를 대비하여 움직이는 상황이다 보니 부동산 투자에 대해서도 조심스럽게 움직이고 또한 모험적인 투자보다는 조금 수익이 덜 나도 안정적인 투자에 관심을 많이 가지고 움직인다.

용산구에 거주하는 정 모(53)씨는 00공사에 근무하는 투자자다. 2013년 초에 필자와 부동산 상담으로 미팅을 했던 정씨는 부동산 투자에 관심은 많지만 현재 보유하고 있는 부동산에 관한 지식이 부족한 예비 투자자다. 얼마 전 다시 상담을 한 결과 정씨 역시 올해 말에 정년퇴직을 앞두고 퇴직 후에 무엇을 할 것인가에 대해 많은 고민을 하고 있었다.

정씨가 다니는 회사의 배려로 예비 퇴직자들을 위하여 창업이나 수익형 부동산, 주식펀드 등을 정해 각종 세미나와 교육을 해 주는 상황이지만 정씨에게는 마음속 깊이 와닿이 않은 눈치였다.

그래서 정씨와의 2차상담 결과는 정씨본인도 퇴직 후에 본인의 안정된 부동산 투자사업쪽으로 결론을 짓고, 이윤은 많지 않지만 안정된 사업쪽으로 가닥을 잡고 움직이기로 햇다.

상담에서는 정씨가 보유하고 있는 부동산과 퇴직금들을 정리해 같은 회사 내에서 퇴직을 앞두고 있지만 마땅한 투자처를 잡지 못해 결정을 하지 못하고 있는 마음 맞는 사람들 3~4명 과 함께 초기자금 10~12억 정도로 투자를 시작해보라고 추천했다.

필자는 상담 마지막에 정씨에게 당부했다. 같이 진행하려고 하는 분들도 어느 쪽으로 진행 해야 하나 갈팡질팡 하기보다는 우선 투자자 본인 스스로가 무엇을 할 것인지 방향결정이 우선적으로 되어야 시장 상황에 맞는 투자를 할수 있다고 조언했다.

현재 정씨는 투자자3~4명을 모으는 중이다. 물론 조급히 진행하지는 말라고 당부했다. 공동 투자 콘셉은 혼자의 욕심보다는 자금 부족 시 뜻을 모아 같이 진행하여 수익을 올리는 방법이 될수 있다고도 덧붙였다.

이렇듯 부동산 투자 시장에서는 강자보다는 약자가 거의 대부분이라고 보면 된다. 친구 따라 강남 간다고 했던가? 다른 사람들이 진행하는 투자에 휩쓸리지 않고 안정된 투자를 위해서는 먼저 선행이 공부라는 것을 잊지 말아야 할 것이다. 여러 전문가들을 만나보고 실제 자기가 처한 상황과 내용을 맞춰보고 진행하여도 늦지 않다.

부동산 투자자는 철저한 시장조사를 통하여 리스크를 최소화해야한다. 당연히 투자자 본인들의 결정이 우선이고, 그러기에 결정 또한 신중해야한다.

*김기덕 약력 (salla7942@naver.com)
(전) 주식회사 SND INC 대표이사
(현) 주식회사 KD DNC 대표이사
(현) 사단법인 한국 장애인 문화협회 부동산 컨설팅 연구소장
(현) 사단법인 한국 청소년 연맹 미래사업 부동산 자문위원

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