단지내상가는 공급주체에 대한 신뢰가 높고 소비층이 확보돼있다는 점에서 투자수요가 풍부하다. 특히 1억원 내외로도 매입이 가능한 점도 매력중 하나다.

이 가운데 LH가 공급하는 단지 내 상가는 매년 승승장구중이다. 지난 3월만 해도 신규상가 44호의 평균 낙찰가율은 158%를 기록하며 인기 바톤을 이어가고 있다.

하지만 단지내상가도 입지여건이나 접근 방법에 따라 희비가 엇갈릴 수 있어 복합적인 요소로 사전분석을 필히 해야 한다.

때문에 단지 내 상가 투자에 앞선 임장활동은 매우 중요하다. 그러나 눈으로만 현장을 체크하는 예비 투자자들도 많은데 체크리스트를 통한 현장 확인은 투자 확실성을 높혀 주기 때문에 간과해서는 안 된다.

먼저 점찍어둔 단지내상가의 경우라면 배후세대의 속내부터 따져야 한다. 응당 단지내상가의 배후세대는 많을수록 좋다. 하지만 가구당 인원수가 3명 이하로 줄어든 만큼 보수적 거주인원을 소비층으로 삼아야 한다.

상가 공급처도 사전 입지 분석시 아파트 거주 가구당 2.7명 내로 계산을 한다는 점을 기억해야 한다. 여기서 또 한가지 짚고 넘어갈 사항은 단지내상가 세대수가 세자리 숫자가 넘는 경우 상가는 주상가와 부상가로 대부분 나뉜다는 점이다.

다시말해 상가별 실질 세대수는 상황에 따라 절반으로 줄어들 수 있다. 이때는 소비층과 접근성이 가장 좋은 상가를 선택하는 것이 유리하다.

단지내상가는 공급처에 따라 선착순 분양 방식 또는 입찰 방식을 택한다. 이중 신중히 검토할 대상은 입찰 방식이다. 입찰 방식은 말 그대로 예정가 대비 최고가를 써낸 응찰자가 주인이 되는 공급 방식이다.

일반적인 통계에 의하면 내정가 대비 150%이상 수준에서의 낙찰은 피하는 것이 좋다. 그러나 심심치 않게 그 이상 수준인 200%~300%선에서 주인이 가려지기도 한다.

물론 아파트 입주초기 부동산 중개업소와 중·소 슈퍼 등은 입주 특수와 맞물려 월세 300-500만원 수준을 받아내기도 해 2-3배의 낙찰가격은 무리가 아닐 수도 있다.

다만, 단지내상가의 월세 변동성은 상향만 존재하는 것이 아니라 하향 변동 사례도 많다는 점이다.

필자가 몇해전 S대형 건설사의 재건축, 재개발 단지 내 상가 시장조사 업무를 맡고 서울 25개구 100개단지를 조사해본 결과 태반의 점포가 최초 임대가를 유지하지 못한 실정이었다.

또한 예비 투자자들의 입찰 단지 내 상가 사전 분석 업무를 통해 시뮬레이션을 해봐도 임대가 변동성을 고려하면 입찰 예정가 수준에서 110%~130%선이 적정한 사례도 여러곳 있었다.

이유는 간단하다. 단지 내 상가는 슈퍼(편의점), 부동산 중개업소등 일부 업종을 제외하고 월세 저항은 대부분 높기 때문이다.

세대수가 빈약하거나 소비력이 낮은 아파트의 경우 세탁소, 미용실, 소형학원 등에서 월세 200만 원 이상을 내기에는 업종별 매출은 한계가 있다는 설명이다.

이러한 맥락에서 단지 내 상가를 고를 때 상가의 배치부분도 큰 관심을 기울여야 한다. 단지 수요만을 상대하는 상가와 유동인구 유입까지 고려된 상가의 경우 세입자의 매출 현황을 분명 달라진다.

때문에 역세권이나 인접 단지 수요까지 끌어들이는 단지내상가가 임대료 변동성이 낮고 오히려 상승여력도 갖추었다는 점을 기억해야 한다.

종합해보면 단지 내 상가 투자 시 대표적 점검 키워드는 주변 상권과의 연계성, 입주 가구 소비력, 상가의 배치 상태, 업종 선택 등 종합적 판단이 선행되어야 한다.

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