“우리 아버님께서 오랫동안 매일 직접 관리하셨던 상가건물입니다. 그 때는 아무런 문제도 없었고, 속 썩이는 임차인도 없었어요. 그런데 제가 상속받고 나서 보니깐 임차인들마다 불만이 많았던 것 같고, 건물도 돈 들어가는 게 정말 많아졌습니다. 임대료 올리자니 반발이 심하고 그렇다고 지금껏 최소한으로 받던 관리비를 정상화하기도 쉽지 않네요.”

부동산 자산관리 상담을 받기 위해 방문하신 고객이 내게 하소연하셨던 이야기이다.

과거에는 양도차익이 임대수익보다 훨씬 중요했었다. 그리고 임대차도 전세 내지는 보증금비율이 높은 반전세 위주였기에 임차인이 불편한 부분이 있으면 스스로 고쳐 쓰는 경우도 많았다. 그 때 상가건물 관리는 지금에 비하면 거의 손 짚고 헤엄치기나 다름없었다는 것 아마 임대업하시는 분들은 전적으로 공감할 것이다. 과거 부동산관리가 쉽게 느껴졌던 만큼 관리서비스나 관리비부과에 신경 쓰지 않았던 임대인도 사실 적지 않았다.

부동산 관리서비스라는 것은 임대료 청구·수금, 경비·주차·미화, 공실홍보, 임대차 계약체결만을 의미하는 것이 아니다. 편하게 연락 가능한 담당자가 정해져서 주기적으로 관리타깃(임차인 전체의 만족도·형평성·시너지, 임대물건 또는 투자물건으로서의 매력도 유지 및 향상 등을 위한 관리지표)에 대한 모니터링과 이에 대한 실시간 대처를 하는 것까지도 포함되어야 하며 궁극적으로는 부동산에 대하여 임차대상으로서의 가치, 투자대상으로서의 가치를 극대화시키기 위한 모든 업무가 포함되는 서비스이다.

중소형 건물들의 관리수준과 청구되는 관리비들을 들여다보면 정말 그야말로 들쭉날쭉하다. 어느 건물들은 관리비를 거의 안 받다시피 하고 대신 최소한의 관리서비스만을 제공하는가 하면 어느 건물들은 제대로 된 관리비를 받고 자세한 관리서비스를 제공하기도 한다. 어느 것이 더 옳다는 것은 당연 말이 안 되는 이야기이다. 각 건물들 노후정도에 따라 임차인들 업종 및 업태에 따라 그리고 임대료가 적정수준인지 등에 따라 관리비와 관리방법은 다르게 책정될 수밖에 없기 때문이다. 그래서 현행 법령 하에 규제되어 있는 공동주택 등과는 달리 상가건물이나 사무실빌딩의 관리비 및 관리수준이 자율적으로 책정되는 이유이기도 하다.

그러나 관리비가 없거나 최소한의 금액만을 부과하는 그리고 그에 상응하여 관리서비스를 최소수준으로 제공하는 건물을 보면 대체로 다음을 관찰할 수 있다. 첫째, 건물의 사전점검 및 시설보수 등이 제 때 잘 이루어지지 않는다. 시간이 흐름에 따라 이는 곧 임대인에게 예상치 못한 큰 비용지출로 이어지곤 한다.

둘째, 임차인 민원이 있어도 제때 해소되지 않아 임차인들이 아무리 저렴하게 임차하고 있어도 이는 곧 퇴색되고 임차인들은 시간이 흐름에 따라 임대료가 상대적으로 비싸다는 인식을 갖게 된다.

셋째, 임차인들의 임차공간과 공용공간 활용에 대한 가이드라인 제시 및 감독 부족으로 인해 임차인 간 형평성이 손상되는 경우가 잦아진다.

마지막으로 관리서비스의 부실을 이야기하는 임차인들 중 일부는 역설적으로 관리비가 올라가는 것을 걱정하여 제대로 된 관리서비스가 제공되는 것을 반대하기도 한다.

점점 더 이제는 임차인에게 해 주어야 하는 거 다 해 주고 정당하게 관리비 받겠다는 임대인이 늘어나는 추세이다. 상담 받으러 오시는 고객 중 많은 분들이 과거 ‘안 해주고 안 받기’에서 ‘해줄 것 해주고 제대로 받기’로 이젠 바꾸고 싶어서 오시는 경우이다. 양도차익만큼 임대수익이 중요한 선진국에서 이미 일반적이 되다시피 한 부동산 자산관리 서비스가 이제는 우리나라에도 정착이 될 때가 되지 않았나 하는 생각을 해 본다.

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