동네에 새로운 점포가 들어오는지 기존의 영업시설을 모두 철거하고 새로운 시설을 하느라 분주하다. 중개업을 하는 입장에서나 주변 상인들에게나 점포의 주인이 바뀌게 되면 그에 따른 권리금이 관심이 된다. 권리금은 건물의 시설・입지・고객 등 유무형의 이익과 관련하여 주고받는 금전적 대가라고 정의되고 2014년 부동산 분야에서 뜨거운 논쟁의 대상이었다. 이러한 결과로 ‘상가임대차보호법 개정안’이 제시됐다.

상가임대차보호법개정안을 살펴보면 보호대상인 권리금을 4가지 유형으로 구분하고 있다. 이는 장소적 이익(점포위치·상권 등)을 토대로 형성되는 바닥권리금, 점포의 무형자산(영업노하우·거래처·신용 등)의 대가로 정의되는 영업권리금, 영업시설·비품 등 유형자산의 대가로 정의되는 시설권리금 그리고 미래에 창출될 이익을 기준으로 산정(1년분 영업이익)되는 이익 이익권리금이다.

기존의 시설을 모두 철거하고 새로운 업종이 영업을 개시하는 경우에는 새로이 시설을 하였으므로 시설권리금으로 볼 수는 없다. 하지만 그것을 장소의 이익에 기반한 바닥권리금으로 본다면 차임에 이미 그 위치적 가치가 포함되어 있다고 보아야 타당할 것이며 그 이익의 귀속 주체가 문제될 것이다.

또한 새로운 업종이 들어오기 때문에 그것을 영업권리금이라고 보기도 힘들다. 그럼 남은 것은 미래에 창출될 이익을 기준으로 한 이익권리금 만이 남는다. 그런데 이는 예정된 임차인의 주관적 판단에 따른 것으로 더군다나 미래에 창출될 이익을 기준으로 한다면 그것이 법적 보호의 대상이 되기는 힘들다.

그동안 권리금에 대한 보호가 없었다고 하나 사실 그에 대한 고민들은 없었다고는 할 수 없다. 상가임대차에 있어서의 갱신청구권이 그렇고 임대인의 동의를 얻은 시설에 대한 보상 및 영업권 보호 취지의 법원 판단은 지속적으로 발전되어왔다. 또한 권리금을 영업이익이라고 할 경우 보호 내지 보상을 위해 그에 대한 객관적인 평가가 전제되어야 하나 그동안의 보상을 위해 이루어지던 영업평가에 있어 사회적 합의에 이르렀다하고 하면 좋지만 지난 용산 참사에서 드러난 바와 같이 그러한 평가 방식이 사실 현실과는 많은 괴리를 가지고 있다.

물론 환산보증금에 의한 제한 없이 보호될 수 있도록 개선된다는 점에서는 환영할 만하지만 그를 제외한 부분은 사실상의 큰 변화가 없다는 것이 그 인상이다. 오히려 이러한 노력들을 보면서 공인중개사로서 바란다면 컨설팅사 등에 의해 주로 이루어지는 권리금 거래를 지역에 기반을 가지고 있는 개업공인중개사의 중개대상물 영역으로 포함시켜 권리금 거래에 대한 책임 있는 거래를 유도하고 이를 통해 공정한 거래의 가이드를 제시하는 것도 권리금으로 인한 폐해를 방지하는 방안일 수 있지 않을까 생각을 해본다.

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