적당한 아파트 월세를 계산하는 방법은 다양하다. ‘1000만 원에 50만 원, 500만 원에 70만 원(앞에는 보증금, 뒤에는 월세)’, 이런 방식으로 세입자와 임대인이 각자의 상황에 맞게 보증금과 월세를 조율한다. 임대인이나 임차인 모두 이런 ‘보증금+월세’로 통용되는 아파트 월세를 책정하는 방법을 알아두면 매우 유용하다.

개념을 알기 전에는 어려워 보이지만 개념을 이해하면 매우 쉬운 방법이다. 더불어, 어떻게 하면 월세가격을 조정하여 좀 더 낮은 가격에 임차아파트를 구할지도 알아보자.

아파트의 월세는 매매가와 직접적인 상관관계는 없다. 매매가는 전세가의 참고가격이지 월세책정의 참조가격이 되지 않는다.

단, 상가는 제외하고 아파트에만 해당되는 말이다.

아파트의 월세는 전세가를 기준으로 계산한다. 경기가 좋거나 해당 물건의 선호도가 매우 높다면 수익률을 10% 정도, 경기가 나쁠 땐 8~9% 정도 경기가 매우 나쁘거나 선호도가 떨어지는 아파트는 6~7%의 수익률로 계산한다.

예를 들어 해당 단지 전세가가 1억이라면 보증금 9000만 원에 월세 10만원, 8000만 원에 월세 20만원…보증금 1000만 원에 월세 90만 원 같은 방법으로 월세가를 책정한다.

하지만 이때 임대인의 수익률은 12%가 된다. 예를 들어 1억 전세에 9000만 원에 월세 10만 원이면 10＊12(개월)=120만 원이 1년 치 월세가 되므로 월세로 돌린 1000만 원에 대한 수익률은 12%가 된다.

그러나 현실에서는 공인중개사분들이나 일반인들도 그냥 이를 10%라고 한다. 계산을 하는 것이 아니고 9+1로 계산해서 10%라고 하는 것이다. 이는 관행처럼 굳어졌다.

그래서 전세를 월세로 바꿀 때는 이에 유의해야 한다.

최근 심각한 전세난으로 전세를 월세로 돌리거나, 전세금을 빼서 월세로 들어가는 사람이 늘고 있다. 아파트 거래는 상당부분 공인중개사를 통해 매수자와 매입자 간의 대화로 가격 조정을 할 수 있다. 특히 아파트 월세시장은 더욱 그렇다.

예를 들어 한 아파트 동의 전세가 8000만 원이면, 보증금 3000만 원·월세 50만 원이 일반적인 계산이지만 세입자는 공인중개사를 통해 2500만 원에 45만 원이나 3000만 원에 40만 원으로 줄이는 노력을 해야 한다.
물론, 월세를 낮추자면 보증금을 올려달라고 할 것이다.

하지만 임대인이나 공인중개사를 통해 월세는 밀리지 않을 사람처럼 느껴지게 많은 말보다는 신용 있는 말을 하고, 또 특별한 상황이 아니라면 월세를 꼬박꼬박 낸다면 월세가를 낮출 가능성을 충분하다. 임대차 계약에서 임대인이 가장 두려워하는 것은 5만원 더 받고 덜 받는 것이 아니라, 세입자가 월세를 제때 낼 것 같으냐하는 문제이기 때문이다.

월세를 많이 주는데 자꾸 월세를 미루거나 건너뛰는 임차인보다 적게 내더라도 그 날짜를 꼭 지키는 임차인을 임대인은 선호하기 마련이다.

물론, 계약 후에 실거주시 임차인은 월세를 꼬박꼬박 내시는 것이 나중에 재계약시 유리한 입장을 취할 수 있다. 지금 당장 그럴 계획은 없어도, 추후 세상일은 모르기 때문입니다.

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