아직 한참이나 남은 겨울이지만 집을 구해야 하는 이들에게 올 겨울은 유난히 춥다. 그 추위는 “전세가 계속 오를까요?”라고 묻는 고객의 걱정스런 목소리에서도 가늠된다. 오늘은 그에 대한 대답을 칼럼에 담아보고자 한다.

결론부터 말한다면 적어도 2015년 말까지는 상승을 이어 갈 것이고, 그 이후에도 내려가기는 쉽지 않을 것이다. 그런 이유는 여러 가지에서 찾을 수 있다. 단기적으로는 입주물량의 감소 재개발 재건축에 따른 이주 등 흔히 거론되는 것들이 있고 하지만 이러한 부동산 시장의 단기적 원인들은 그 공포에 비해 의외로 주변으로의 확산은 제한적이다. 즉, 실제 시장에의 영향은 직장 교육 등 여러 가지 제한 요인으로 인해 공간적 확산은 제한된다.

하지만 언론 지면을 통하여 잘 거론되지 않는 전세값 상승의 원인이 있다. 적어도 올해 말까지는 지속될 것으로 예상되는 미국의 초저금리 전망이다. 임대차 시장의 국제 금리와의 연관은 우리나라 임대차 시장의 특수성에 기인한다. 우리나라의 임대차는 다른 국가와 달리 차임이 아니라 보증금이 임대차 관계의 기본을 이루며 그 보증금으로서 차임 전체를 대신하는 전세와 그 일부를 대신하는 월세로서 구분되어진다. 그러다 보니 보증금을 월세를 전환하는 비율 즉, ‘월세 전환율’은 은행의 금리와 경쟁관계에 놓이게 된다.

이러한 부동산거래관행은 몇 가지의 결론을 가져오게 된다. 1. 월세를 산다는 것은 결국 비싼 이자를 내고 산다는 거다. 2. 시중의 금리가 저렴해 질수록 전세보증금은 올라가게 된다. 3. 임대인의 입장에서 보증금이 올라간다고 해서 차임이 올라간다고 볼 수는 없다. 4. 실질 인플레율을 고려할 때 앞으로도 전세가 크게 하락할 가능성을 별로 없다는 것이다.

이와 같이 임대인 임차인 누구에게도 유리하지 않은 전세 보증금의 상승은 부동산 시장에는 하나의 분명한 기능은 가진다. 즉, 부동산 매매 시장에서의 가격 저지 역할을 한다는 것이다. 현재 매매가 대비 전세 보증금 전환율은 지역 및 임대차 물건에 따라 8-90%선을 육박하고 있다. 이에 따라 매매 시장은 여전히 부진하지만 전세가의 상승은 급격한 부동산 담보대출의 부실을 막는 범퍼의 역할을 하고 있다는 것은 분명해지고 있으며 최근에는 전세가에 밀려 매매가가 올라간다는 표현에 더욱 가까워지고 있다.

하지만 이러한 시장상황에서 만약 매매가와 전세가가 동시에 하락하는 일이 발생한다면 부동산 시장을 넘어 전체 시장의 부실로 확대될 것이다. 그러한 이유로 정책적인 면에서 살피더라도 정책이 최소한 시장에 대해 어떠한 선택이 가능하다고 한다면 그러한 시장 상황을 선택하지는 않을 것이라는 것과 그러한 이유로 전세자금 대출의 규제의 필요를 주장하지만 그것이 현실이 되기는 쉽지는 않을 거라는 전망을 해본다.

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