▲ 한국건설이 은행에 중도금 이자를 내지 못하는 등 유동성 위기설이 불거지면서 아파트 분양자들의 불안감이 커지고 있다. 사진은 광주 남구 봉선동에 짓고 있는 한 아파트 건설 현장. 20204.1.24 <사진=연합뉴스>

 

건설업계는 부동산 리스크 해소를 위한 정부의 ‘부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 사업성 평가기준 개선방안’에 대해 일단 긍정적이라고 평가했다. 하지만 부동산 경기가 침체된 상황에서 다수의 PF 사업장이 단기간에 정리될 경우 나타날 수 있는 충격에 대해 우려를 나타냈다.

특히 ‘옥석 가리기’ 과정에서 대기업에 수혜가 집중되고, 중소규모 건설사 사업장이 부실 대상으로 지목될 수 있다는 점에서 이에 대한 정책적 지원이 필요하다는 견해도 나왔다.

금융당국이 13일 발표한 ‘부동산 PF 사업성 평가기준 개선방안’은 평가기준을 구체화하고 사후관리를 강화해 부실 사업장의 매각 및 구조조정 속도를 높이겠다는 것이 골자다.

당국은 이번 개선안에서 사업성 평가 등급을 현행 3단계(양호, 보통, 악화우려)에서 4단계(양호, 보통, 유의, 부실우려)로 세분화했다.

기존 ‘악화우려’등급은 사업진행 지연, 사업성 미흡 등으로 사업추진이 곤란한 경우를 말하며 이를 유의, 부실우려로 나눠 평가하기로 했다.

신설된 ‘유의’ 등급은 지속적·중대한 애로요인으로 사업진행에 상당한 차질이 예상되는 경우, '부실우려' 등급은 추가적인 사업진행이 곤란한 경우가 해당한다.

현행 평가기준은 본 PF 중심으로 브릿지론 사업장에 대해서는 평가지표가 없었다.

또 주택도시보증공사의 보증 사고처럼 잘 발생하지 않는 기준이 들어가 있거나 ‘중대한 권리 침해 발생으로 인한 진행 불가’, ‘계획 대비 2년 이상 장기 지연’ 등으로 돼 있어 사업장마다 자의적으로 판단하거나 관대하게 평가할 여지가 있었다.

새 기준은 평가기준을 사업장 성격에 따라 브릿지론과 본PF로 구별하고, PF 사업진행 단계별 핵심 위험 요인을 반영해 평가등급별 기준을 구체화했다.

브릿지론의 경우 토지매입·인허가·본PF 미전환 등을, 본 PF에서는 공사진행, 분양, 시공사 등을 따져 유의·부실우려 등급을 평가하기로 했다.

▲ 자료=금융감독원

예를 들어 브릿지론은 최초 대출 만기 도래 후 장기간(예: 6개월)이 경과했고 토지매입이 미완료된 경우, 최초 대출 만기 도래 후 장기간(예: 12개월)이 경과했고 인허가가 미완료된 경우, 인허가가 완료된 이후 장기간(예: 18개월)이 경과했는데 본PF로 전환하지 못한 경우 등에는 ‘부실우려’ 사업장이 된다.

브릿지론과 본 PF 공통적으로 이들 사업장이 만기를 4회 이상 연장했거나, 연체이자를 납부하지 않고 만기 연장했거나, 경공매에서 3회 이상 유찰되면 ‘부실우려’ 기준에 해당한다.
 

유의·부실우려 등급은 평가기준 2개 이상에 해당할 때 부여된다.

금융 당국은 “대규모 도시개발 사업 등 사업 특수성이 있는 경우 내부 위험관리절차를 거쳐 예외 평가를 허용하는 등 평가기준의 경직성을 완화했다”고 설명했다.

사업성 평가 결과 ‘유의’ 사업장은 재구조화나 자율매각을 추진하고, ‘부실우려’ 사업장은 상각이나 경·공매를 통한 매각을 추진해야 한다.

 

특히 그동안 악화우려 사업장에 대해서는 별도의 사후관리 기준이 없어 사업장 재구조화가 지연돼 왔는데 앞으로는 금감원이 유의·부실우려 사업장에 대해 계획서를 징구·점검하고, 미진시 현장점검에 나서는 등 사후관리도 강화된다.

부실우려 사업장은 충당금 부담 기준이 현행 30%수준에서 회수의문(75%) 수준으로 높아지기 때문에 다수 사업장이 경·공매로 정리될 것으로 보인다.

개선된 평가기준은 다음달부터 시행된다.

금감원은 “향후 사업성 평가 진행 현황을 면밀히 모니터링하고 금융사 및 건설사의 시장 충격을 최소화하면서 부동산 PF 시장이 연착륙할 수 있도록 면밀히 관리하겠다”고 밝혔다.

 

토요경제 / 양지욱 기자 yjw@sateconomy.co.kr

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