▲ 원희룡 국토부장관이 지난 27일 정부세종청사에서 진행된 연합뉴스와의 인터뷰에서 부동산 정책에 대한 입장을 밝히고 있다. <사진=연합뉴스제공>

정부가 29일 확정 발표한 재건축초과이익환수제(재초환) 부담금 개편안이 부담금 규모에 따라 희비가 엇갈리고 있다. 

재건축 부담금이 상대적으로 큰 강남, 목동 등 서울 주요지역의 단지는 감면폭이 적은 반면, 지방과 수도권 중저가 단지는 감면폭이 크기 때문이다.

특히 개인의 1주택 여부와 장기 보유 기간에 따라 감면율이 크게 달라져 조합간의 갈등의 골이 깊어질 것이란 우려의 목소리가 나온다.

최근 전국 아파트값 등 부동산 가격의 폭락이 계속되는 가운데, 상대적으로 낙폭이 적었던 재건축 아파트가 이번 재초환 부담금 개편으로 얼마나 시세 변동이 있을 지 주목된다.

초과이익 1억까지 부담금 면제

국토부가 이날 내놓은 '재건축 합리화 방안'에 따른 재초환 부담금 감면안의 핵심은 부담금 면제 구간을 3천만원에서 1억원으로 상향 조정하고, 부과 구간도 종전 2천만원에서 7천만원으로 확대한 것이다.

재건축으로 인한 시세 차익에서 시세 상승분을 제외한 초과 이익을 1억원까지 인정하고 부담금 부과 대상에서 제외한다는 의미다. 이에따라 부담율에 따라 부담율이 상대적으로 작은 단지는 불만이 높고, 지방과 수도권 중저가 단지 크게 반기는 분위기다.

국토부는 또 부과시점을 당초 추진위원회 구성 승인일에서 조합설립인가로 늦추고, 1주택 실수요자에 대해서는 준공시점부터 역산해 6∼10년 이상 보유한 경우 최대 50%까지 감면해주기로 했다. 초과이익 계산 기간이 짧아지기에 부담금도 그만큼 줄어들 것으로 보인다.

이에 따라 10년 이상 장기 보유자가 많은 강남권 일부 재건축 사업장은 부담금이 4억원에서 1억6000만원으로 최대 60% 가까이 감축들 것으로 예상된다. 

단, 해당 주택과 다른 주택을 함께 보유했던 기간은 인정되지 않는다. 국토부는 현금 여력이 없는 만 60세 이상 고령자에 대해서는 상속, 증여, 양도 등 소유권 이전 때까지 납부를 유예하기로 했다.

재건축 통보지중 38곳 부담금 면제될듯

국토부는 이와함께 공공 임대와 역세권 첫집 등 공공 분양의 경우 지자체에 해당 주택을 매각한 대금을 초과이익 산정에서 제외하는 인센티브를 제공키로 했다.

국토부 측은 "올 7월 기준 재건축 예정 부담금이 통보된 곳은 전국 84곳인데, 이번 개선방안을 적용하면 이 중 38곳은 부담금이 면제될 것으로 추정된다"며 "전국적으로 부담금이 1억원 이상인 단지는 19곳에서 5곳으로 줄고 1000만원 이하로 부과되는 단지는 30곳에서 62곳으로 늘게 됐다"고 설명했다.

국토부는 개편안의 조기 이행을 위해 관련 법 개정안을 10월 의원입법 형태로 발의하고 개정법 시행 이후 부담금을 부과하는 사업장부터 적용할 계획이다.

권혁진 국토부 주택토지실장은 “도심 내 주택 공급이 원활해지도록 시장여건 변화, 부담능력 등을 고려해 부담금을 합리적으로 조정했다”며 “입법 과정에서 국회에 긴밀히 협력할 것”이라고 말했다.

앞서 원희룡 국토교통부 장관은 지난 22일 정부세종청사에서 기자들과 만나 "토지주와 건축주의 이익 보장과 적절한 공공 부담을 조화시킬 필요가 있다”며 이번 개편안의 취지를 밝힌 바 있다.

이번 조치로 1억원 이하는 부담금이 면제되면서 지방과 수도권 일부 단지는 부담금을 내지 않는 단지들이 많아질 전망이다. 부담금 부과액이 크지 않은 지방과 수도권 중저가 단지들이 최대 수혜자가 된 셈이다.

강남 등 고가 단지 감면폭 적어 불만 고조

이에 반해 부담금 부과액이 큰 강남과 용산, 목동 등지는 1주택자가 아닌 이상 감면 폭이 크지 않아 불만이다. 기존 부담금이 1억5천만원 이상인 단지는 부과기준 체계 변경에 따른 감면율은 최대 8천500만원으로 제한되기 때문이다.

실제 지난 7월 예정액이 7억7천만원 통보된 한강맨션의 경우 부과 기준 변경에 따른 감면율은 단 11%에 불과하다.

특히 부담금이 10억원을 웃돌 것으로 보이는 강남권 재건축 단지의 경우 부과 기준 개편에 따른 감면율은 10% 미만에 그칠 것으로 보여 여기저기서 불만의 목소리가 터져 나오고 있다.

전문가들은 "조합원간 부담금 차등 적용으로 사업 추진 또는 반대를 놓고 갈등의 소지가 다분할 것같다"면서 "일부 재건축 단지들이 부담금을 낮추기 위해 초과이익을 적게 나오도록 공사비를 높이거나 일반 분양분을 줄이고 단지 가치를 높이는 등의 편법을 동원하는 사례가 잇따를 것"으로 우려하고 있다.

토요경제 / 장학진 기자 wwrjang@sateconomy.co.kr 

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