[토요경제=이효돈 대표컨설턴트] 사업자 등록 또는 이전을 목적으로 지식산업센터를 분양 받았으나, 입주하지 못하는 상황이 발생할 수 있습니다. 이 경우 전매 또는 매매, 아니면 임대를 해야 하는데요.

실입주 목적으로 지식산업센터를 분양 받더라도 투자자 관점에서 물건을 선택해야 예기치 못한 변수에 대비할 수 있습니다. 물론 실입주라도 자산 비중이 높은 부동산을 매입하는 것이므로 신중하리라 믿습니다.

그러나 대다수의 분들이 논리적인 가이드라인 없이 본인의 투자성향에 따라 결론을 내린다는 것을 경험했습니다.

투자 성향도 중요하지만, 실입주를 하지 못한다고 가정했을 때 매입한 부동산을 어떤 목적으로 운영하고 싶은지 생각해보고 이에 걸맞은 물건을 선택하는 것이 중요합니다.

이번 칼럼에서는 투자성향에 따른 지식산업센터 특징을 살펴보면서 스스로 어떤 부분에 주의를 기울여야 하는지 생각해 보는 시간을 갖도록 하겠습니다.

투자자 성향 구분

지식산업센터 투자자의 성향은 크게 ‘핫플레이스 추구형’과 ‘분양가 민감형’으로 구분됩니다.

분양가 민감형은 실제로 자금 여력 때문에 가격에 민감한 이유도 있으나, 상가나 오피스텔과 같은 수익형 부동산 투자자와 결을 같이 하는 부류를 일컫습니다. 전통적으로 월세 수익률을 중요시하는 분들입니다. 지식산업센터도 대중의 눈으로 보면 사무실이기 때문에 오피스텔 같은 수익형 부동산과 마찬가지로 ‘월세 수익률’이 중요한 투자 요건입니다.

반면 ‘핫플레이스 추구형’은 수익률에 별로 관심이 없고 환금성과 단기 시세차익을 중요시하는 분들입니다. 지식산업센터가 대중에게 알려지기 시작하면서 새롭게 등장한 유형입니다.

사실 지식산업센터 투자에 대한 긍정적 인식의 확산은 2018년 하반기 발표된 ‘9·13부동산대책’이 시발점이라 할 수 있습니다. 주거용 부동산 규제로 인해 대중의 투자 대상이 서서히 비주택으로 옮겨갔습니다. 이때부터 수익형이 아닌 시세차익을 노리는 핫플레이스 추구형 투자자들이 눈에 띄기 시작했습니다.

핫플레이스 추구형

오직 핫플레이스만을 추구하는 일명 ‘핫플레이스 추구형’ 투자자들은 가격보다는 입지에 상당히 민감합니다. 분양가가 저렴한 상품이라도 역세권으로 대변되는 주요 입지가 아닌 경우 관심을 갖지 않습니다. 어느 정도 규모 있는 법인 사업체를 운영하거나 시세차익을 몸소 경험한 분들이 주도하는 그룹입니다.

인기 지역인 강남, 송파구 일대 지식산업센터만 찾는 분들이 대표적인 유형입니다. 2020년 분양했던 자곡동 강남보금자리주택지구 내 위치한 ‘풍림엑슬루프라임’이 대표적인 사례입니다.

분양 평당 2060~2100만 원에 오픈했던 물건은 일명 ‘초치기’로 순식간에 마감되었고, 시행사 보유분으로 추후에 오픈한 6층과 7층의 경우 2500만 원에 달하는 분양가임에도 단기간에 모두 ‘완판’되었습니다.

서울 강남구 자곡동 '풍림엑슬루프라임' 조감도 (출처=풍림엑슬루프라임 공식 홈페이지)

과거에는 강남이라 할지라도 지식산업센터와 같은 사무실은 수익형부동산으로 간주되어 이들의 관심 밖에 있었습니다. 그 예로 2016년도에 분양했던 강남구 첫 지식산업센터 ‘강남에이스타워G9’의 경우를 들 수 있습니다.

앞서 언급한 풍림엑슬루프라임의 바로 옆 필지로 입지적인 차이가 없지만 분양 매물을 소진하는데 상당한 어려움을 겪어야만 했습니다.

당시 분양가는 800만 원대로, 2017년에 가산디지털단지 역세권의 ‘삼성IT해링턴타워’의 분양가가 810만원 전후였던 걸 감안하면 상당히 매력적인 가격임에도 불구하고 당시 지식산업센터에 대한 낮은 인지도와 비역세권이라는 장애물이 작용하지 않았나 싶습니다.

서울 강남구 자곡동 '강남에이스타워G9' 전경 (자료=더피알)

이들 투자자에게는 입지보다도 소위 ‘인(in)강남’ 여부가 중요한 요소입니다. 판교테크노밸리, 성수동, 문정동, 영등포 지식산업센터들이 이러한 분위기에 있는 지역입니다. 이곳에 위치한 지식산업센터는 꾸준한 수요로부터 가치상승이 검증되었다고 믿기 때문에, 상품을 따져볼 것도 없이 입지만으로 투자가 이루어집니다.

타지역에서도 이들 투자자들의 선택은 명확한데요. 구로구를 예로 들면, 서울디지털산업1단지(이하 서울산업1단지)의 ‘아티스포럼’ 지식산업센터의 분양가가 1,650만 원이고 구로구의 택지개발지구인 항동지구의 ‘구로 SK V1 센터’의 분양가가 700만 원으로, 2배 이상의 가격차에도 불구하고 이들은 역세권과 업무클러스터로 대변되는 서울산업1단지의 아티스포럼을 선호합니다.

서울 구로구 서울산업1단지 '아티스포럼' 조감도 (자료=아티스포럼 공식 홈페이지)

아티스포럼이 위치한 곳이 다소 복잡한 등록절차가 필요한 산업단지이고 동일 행정구역 내 위치한 구로SKV1의 가격이 상대적으로 저렴하다는 내용은 중요치 않습니다. 대기수요로 인해 공실 리스크가 적어 가치상승이 보장되었다고 믿기 때문입니다.

서울 구로구 항동 '구로 SK V1 센터' 공사현황, 2021년 1월 (자료=구로 SK V1 센터 공식 홈페이지)

분양가 민감형

타 지역 대비 낮은 분양가를 찾는 일명 ‘분양가 민감형’ 투자자들은, 핫플레이스 추구형과는 반대로 입지 보다 분양가에 민감합니다. 동일 상품 내에서도 분양가가 저렴한 지하층을 선호하는 경향이 있습니다.

향후 임대사업으로 전환했을 때 일정 수준 이상의 월세 수익을 보장받기 위한 전략에 기반한 투자입니다. 소규모 사업체를 운영하거나 이미 임대 사업을 하고 있는 분들이 주도하는 그룹입니다.

2019년 초 분양했던 서울 중랑구 신내동의 ‘신내SKV1센터’와 2020년 초에 분양했던 경기도 부천시의 택지개발지구인 옥길지구 내 ‘광양프런티어밸리5차’가 대표적인 예입니다.

신내SKV1센터의 경우 지상층 평균분양가는 840만 원이었으나 B1층과 B2층 분양가는 각각 450만 원과 420만 원으로 매우 낮게 책정되어, 지하층은 분양이 시작된 지 얼마 지나지 않아 마감되었습니다.

특히, 경사진 대지의 특성으로부터 로비층으로 설계된 B1층은 사실상의 1층이기 때문에 이를 매입한 분들은 높은 수익률을 실현할 수 있을 것이란 기대가 반영되었습니다.

서울 중랑구 신내동 '신내 SK V1 센터' 조감도 (자료=신내 SK V1 센터 공식 홈페이지)

‘광양프런티어밸리5차’ 역시 지상층의 평균 분양가는 650만 원 전후이나, B1층이 380만 원, B2층 창고가 290만 원으로 수도권 외 지역의 해당 층 분양가보다도 낮게 측정되어 분양이 시작되자마자 ‘초치기’로 끝나버린 현장입니다.

입지적으로 전철역과는 동떨어졌으나, 낮은 분양가로부터 기대하는 높은 수준의 임대수익률이 이 같은 결과를 가져온 것으로 판단됩니다.

경기 부천시 옥길지구 '광양프런티어밸리5차' 조감도 (자료=광양프런티어밸리5차 공식 홈페이지)

다수의 고객들을 상담하면서 투자성향은 쉽게 바뀔 수 없음을 인지했습니다. 물론 직접적이든 간접적이든 경험에서 비롯된 것이므로 무시할 수 없는 부분입니다.

그러나 이 같은 기준은 부동산 투자에 있어 고려해야할 여러가지 요인들이 있음에도 불구하고 ‘입지’와 ‘가격’이라는 단편적이고 편향적인 기준만을 우선시한다는 점에서 리스크가 존재합니다.

지금과 같이 가파른 가격상승과 함께 급변하는 시장 분위기 속에서는 특히 주의해야 합니다. 투자는 아는 만큼 안전해진다는 것을 잊지 말아야 합니다.

이번 시간에 이어 다음 칼럼에서는 이들 성향별로 발생할 수 있는 위험요소와 함께 투자목적에 맞는 상품 선별 방법을 알아보겠습니다.

이효돈 대표컨설턴트
공인중개사, 자산관리사, 주식회사 백상디앤디 마케팅기획이사

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