부동산 재개발투자에 옥석 가리기가 시작됐다. 이는 다수의 재개발사업장을 묶어 개발하는 도시재정비 촉진사업이 9월부터 본격화돼 투자전략도 단기 수익성보다 실수요 측면에서 접근할 필요성이 높아진데 따른 것으로 풀이된다.

특히 향후 재개발사업을 염두에 둔 부동산투자의 성패는 재정비촉진지구·뉴타운 및 일반 재개발사업 등 유형별로 성격이 달라지는 만큼 적합한 투자방안을 선택해야 한다는 것이다. 촉진지구와 뉴타운의 경우 재개발구역을 통합해서 개발하는 지역으로 먼저 촉진지구에서는 지난 7월부터 시행된 도시재정비촉진특별법에 의해 용적률 혜택이 부여되는 것이 장점이다.

또한 뉴타운은 서울시에서 기반시설을 지원하게 되며 촉진지구와 뉴타운을 제외한 개별 재개발사업에는 정부의 지원이 없는데다가 오히려 거래제한 등 규제가 많은 것으로 파악된다. 이에 대해 부동산투자 전문가들은 정부의 부동산규제 강화로 거래가 제한됨에 따라 단기 차익을 확보하기 어려운 만큼 실수요측면에서 장기적 투자를 추진해야 한다고 강조하고 있다.

아울러 9월중 3차 뉴타운 10개지역이 촉진지구로 전환되면 용적률이 늘어 분양수익이 증가할 것으로 전망되는데 여타 모든 뉴타운이 촉진지구로 전환되지 않는 만큼 유의해야 한다. 실제로 촉진지구에서 진행되는 재개발사업은 2종 200%, 3종 250%이상으로 정해진 서울시 조례상 용적률에 제한을 받지 않아 중대형비율이 증가하고 주거환경도 좋아질 수밖에 없다.

3차 뉴타운 10개지역은 당초 특별법 적용을 전제로 뉴타운으로 선정됐으므로 모두 촉진지구로 전환되며 시범 및 2차 뉴타운은 지자체 희망에 따라 10월중 촉진지구로 지정될 수 있다. 부동산업계에 따르면 대부분이 촉진지구로 신청하겠지만 시범뉴타운 전부와 2차 가운데 천호뉴타운은 지자체가 보류를 고려하고 있는 것으로 파악돼 선별적 접근이 필요한 상황이다.

서울시에 따르면 뉴타운 이외 지역의 촉진지구 지정은 오는 12월 신청을 접수받아 내년 상반기에 결정되는데 현재 성수동과 목동 구시가지의 촉진지구 지정이 유력한 것으로 보인다. 한편 부동산투자 전문가들은 촉진지구라도 6평이상 토지거래에 대한 허가제가 강화된 여건에 따라 재개발사업에 대한 투자는 입주이후에까지 장기적으로 이뤄져야 한다고 지적한다.

사실상 재개발투자의 애로가 되고 있는데 촉진지구로 전환되는 뉴타운 재개발지분 다시 말해 신규아파트 분양권에 의한 대부분 토지가 6평이 넘어 문제를 해결해야 한다는 의미이다. 결국 전문가들은 실수요측면에서 접근한다는 전제 하에서 무주택이거나 기존에 보유한 주택을 처분해야 거래허가를 받을 수 있고 직접 입주, 장기간 거주해야 한다는 전략을 강조했다.

한 전문가는 “만약 입주할 의사가 없거나 기존주택을 매도할 생각이 없다면 촉진지구로 지정돼 토지거래허가제가 강화되기 전에 미리 사두는 편이 유리하다”고 전제, “지정이후에는 거래가 어려워 입주이후 상당기간 보유할 생각을 염두에 둬야한다”고 언급했다.

그는 또 “10평지분 가격이 평당 3,000만원을 호가하는 성수동이나 목동 구시가지의 경우 촉진지구 지정 이전에 토지거래가 규제될 가능성이 높아 빨리 구입해야 한다”고 충고했다. 입주이전 매도로 시세차익을 노린다면 허가대상이 아닌 6평미만을 구입해야 하는데 용적률이 높고 중대형 평형이 늘어 6평미만이라도 30평형대를 분양받을 수 있을 것으로 예상된다.

그러나 국·공유지에 있는 무허가주택은 대지지분이 없지만 토지를 불하받을 취득권이 있어 차지하는 대지면적이 6평이 넘으면 거래허가대상이 될 수 있는 점을 각별히 유념해야 한다. 촉진지구 예정지역의 경우 강남권이나 한강변, 인근 개발호재가 있는 곳이 유리한데 재건축 사업에 대해서는 용적률혜택이 없기 때문에 반드시 재개발이 이뤄질 주택을 구입해야 한다.

개발에서 제외되는 존치지역도 기피해야 하는데 3차 뉴타운은 개발계획이 세워지지 않아 현재 재개발·재건축·존치구분이 힘들지만 상대적으로 낡은 주택들이 유리하다고 보면 된다. 2차 뉴타운의 경우 촉진지구로 전환되더라도 사업승인을 받은 구역에서 용적률과 중대형 평형제한 완화 등이 어려운데 근본적으로 계획을 고치면 해당사업 추진이 늦어지기 때문이다.

반면 촉진지구 미지정 뉴타운이나 재개발구역에서 거래제한측면에서 유리하다고 해도 반사이익을 기대하기 힘들어 입지가 양호하거나 진척도가 빠른 것을 제외하면 투자가치가 없다.

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