올 해 주택시장은 3.30부동산대책 및 주택담보대출 강화, 판교분양, 버블세븐 논란, 부녀회 가격담합 등으로 격동적인 모습 이다

또 한 전세시장은 학군수요와 쌍춘년에 따른 결혼 수요 증가에 따라 지난해 상반기 보다 다소 높은 오름폭을 보였다.

전반적으로 아파트 시장이 불안정한 모습을 보인 가운데 분양 시장 역시 입지와 단지에 따라 희비가 엇갈린 한 해였다. 서울 및 수도권 인기 단지의 경우 뜨거운 청약 열기를 보인 반면 지방의 아파트 분양은 참담한 실패를 거듭했다.

2005년 하반기에 이어 약보합세를 이어갈 것이라던 전문가들의 예측을 무색케 한 2005년 상반기 아파트 및 분양 시장을 대한민국 부동산표준 부동산뱅크가 4회에 걸쳐 정리한다.

▶비강남권 9.32%, 지난해 보다 2배 상승
서울시 12.15% 상승, 양천구 31.59% 폭등

부동산뱅크조사에 따르면 2006년 상반기 전국 아파트 매매가는 8.39%(평당 636만 원→690만 원)상승한 것으로 나타났다. 이는 2005년 상반기(7.46%)에 비해 0.93%p 상승한 것으로 주로 서울 및 수도권 지역을 중심으로 가격 오름세가 두드러졌다.

전국 아파트 값을 주도하는 서울시의 경우 올 초에 비해 12.15%(평당 1,226만 원→1,375만 원) 상승했다.

특히 강남권의 경우 16.25%의 상승률을 보이면서 지난해 같은 기간(21.27%)에 비해 5.02%가 감소한 반면 비강남권은 9.53%로 지난해(4.42%)에 비해 2배 가까이 올라 대조적인 모습을 보였다.

이는 강남권 재건축 단지의 규제에 따른 목동 지역의 반사효과와 용산, 성동지역의 ‘U턴 프로젝트’, 도심재개발 등에 대한 기대감 때문으로 분석된다.

올 초 서울 주택시장은 8.31대책의 영향으로 안정세가 이어질 것 이라는 지난해 전망과는 달리 강남권 재건축시장을 중심으로 가격이 상승해 1월 1.39% 변동률을 보이는 등 불안한 출발을 보였다.

2월 들어 정부의 재건축 제도를 전면 재검토 하겠다는 강력한 발언과 생애최초 주택자금 대출 자격요건 강화 등으로 매수심리가 위축되면서 강남권을 중심으로 상승세가 주춤했다.

안정세를 유지하는 듯한 분위기도 잠시 3월 들어 재건축 단지의 가격 상승과 판교분양에 따른 후광효과로 강남권의 경우 올 들어 가장 높은 6.91%의 상승률을 기록했다.

과열양상으로 치닫던 서울 및 수도권 아파트 시장은 4월 들어 3.30부동산 대책 발표 및 주택담보대출 강화로 서울 및 강남권이 2%대의 상승률을 기록하면서 급등세에 제동이 걸렸다.

5월 들어 재건축 환수법안의 국회통과와 청와대의 '버블세븐' 경고에 재차 꿈틀대던 아파트 값이 진정됐고, 6월에는 여름비수기와 월드컵축구 개최 등으로 안정세가 유지되고 있는 상황이다.

구별로는 목동, 신정동이 있는 양천구가 31.59%(평당 1,404만 원→1,847만 원) 올라 서울에서 가장 큰 폭의 상승률을 기록했다.

강남구(18.33%), 용산구(18.17%), 서초구(15.83%), 강서구(14.55%), 송파구(13.09%), 동작구(13.36%) 등도 서울 평균 상승률(12.15%)을 웃돌면서 서울지역 가격 상승을 이끌었다.

목동은 뛰어난 학군과 주거환경으로 이전부터 투자자들의 관심을 받아 왔던 곳이다. 그러나 올 초 강남권 재건축단지 규제에 따른 ‘풍선효과’가 맞물리면서 3월 9.51%, 4월 7.44%, 5월 7.53%가 상승하는 기염을 토했다.

용산구도 U턴 프로젝트와 도심재개발에 따른 기대감으로 상반기에 18.17%의 상승률을 기록했다.

한편 중랑구(1.29%), 동대문구(1.37%), 강북구(1.41%), 노원구(1.64%), 도봉구(1.73%) 등 강북지역을 중심으로 1%대의 상승률을 보이면서 지역별 양극화가 뚜렷했다.

▶부녀회 담합, 신도시 17.26% 올라
풍선효과로 과천시, 의왕시 급등

5대 신도시는 판교분양과 부녀회 가격담합 논란이 불거지고 있는 가운데 17.26%에 이르는 높은 상승률을 기록했다. 이중 산본이 24.94% 올라 가장 높은 상승률을 기록했고, 평촌 23.4%, 일산 19.87%, 분당 14.27%, 중동 13.28%등이 뒤를 이었다.

산본의 경우 평촌에 비해 가격이 저평가 돼있는 데다 입주자들이 인터넷 동호회를 통해 일정 가격 이하로는 팔지 말자는 움직임이 확산되면서 5월 한달 간 12.27%가 상승하기도 했다.

이러한 담합행위가 중동까지 번지면서 1월~4월까지 1% 이내의 상승률을 기록했던 것이 5월과 6월 각각 5.4%, 7.12%의 오름폭을 나타내면서 13.28%의 상승률을 기록했다.

또 분당과 평촌은 5월 한달 간 5.07%와 9.25%의 상승률을 나타내던 것이 버블세븐지역으로 지목되면서 6월에는 각각 0.71%, 0.29%로 상승세가 크게 꺾였다.

5대 신도시를 제외한 경기도는 판교분양호재가 크게 작용하면서 주로 경기 남부권이 가격을 주도하며 8.46%(평당 621만 원→673만 원)의 변동률을 기록했다.

특히 과천시는 1월 평당매매가 2,485만 원에서 현재 2,934만 원으로 뛰며 18.07%나 올랐다. 이는 경기도 내 최고 상승률로 재건축에 대한 기대심리가 가격 상승을 주도한 것으로 분석된다.

평촌과 가까운 의왕의 경우 버블세븐 풍선효과와 재건축단지의 호재로 17.14%가 상승했다.

군포시도 전철 1호선 군포역~의왕역 사이 당정역(가칭) 개발에 대한 기대감이 높아지면서 17.04%의 상승률을 기록했다. 용인시도 판교 후광효과와 광교신도시에 대한 개발 호재로 14.51%의 상승률을 나타냈다.

반면, 별 다른 개발 호재가 없었던 가평군(-6.14%), 의정부시(-0.36%), 연천군(0%), 동두천시(0.22%), 포천시(0.28%), 안성시(0.39%), 시흥시(0.46%)는 하락 또는 1%미만의 상승률을 나타내면서 대조적인 모습을 보였다.

▶서울전세 4.8%, 지난해 보다 11배 상승
강서구, 학군·신혼부부 수요 늘어 9.02%↑

전국 전세시장은 지난해 상반기(2.07%)와 비슷한 양상을 띠면서 3.08% 상승했다. 서울의 경우 지난해(0.42%)보다 무려 11배가 오른 4.75%의 상승률을 기록했다.

8.31대책 이후 언젠가 거품이 빠질 수도 있다고 판단한 수요자들이 집을 사는 대신 전세로 들어가면서 가격이 상승했기 때문이다. 권역별로는 강남권이 3.59%, 비강남권 5.26%의 상승률을 보이면서 매매가와 마찬가지로 비강남권의 강세가 두드러졌다.

상반기 수도권 전세시장은 겨울방학 학군과 신혼부부 수요가 몰리면서 3월까지 상승세를 이어갔다. 4월 들어 봄 이사수요가 일단락 되면서 오름폭이 다소 둔화됐으나 5월 들어서 매매가 동반상승과 함께 오름세로 돌아섰다. 그러나 6월 들어 여름 비수기와 독일월드컵 등의 영향으로 안정세를 유지하는 양상을 띠었다.

지역별로 살펴보면 학군과 신혼부부 수요가 좋은 지역을 중심으로 가격 상승이 두드러졌다. 강서구가 9.02%로 가장 높은 상승률을 나타냈으며, 용산구 7.81%, 동작구 7.56%, 양천구 6.92%, 광진구 6.01% 등이 뒤를 이었다.

신도시 역시 산본, 중동, 일산을 중심으로 2.78%의 상승률을 보였다. 신도시에서는 집값담합이 두드러졌던 산본이 10.09%의 상승률을 보이면서 가장 높았고, 중동 6.91%, 일산 4.67%, 평촌 3.23%, 분당 -1.04% 등의 순으로 나타났다.

경기도는 남양주시(10.55%), 구리시(8.92%), 군포시(8.9%), 김포시(7.33%), 과천시(5.18%), 포천시 (4.98%), 광명시(4.96%)을 중심으로 3.26% 올랐다. 남양주시의 경우 작년 쏟아졌던 2만 가구의 대규모 물량이 소진되면서 올 초 평당 206만 원이었던 가격이 평당 227만 원으로 뛰어 올랐다.

반면 대규모 단지의 입주와 매매가 상승요인으로 용인시와 하남시는 각각 -4.29%, -1.7%의 변동률을 기록했다.

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