2008년, 부동산 시장에는 어떤 변수들이 있을까?

가장 큰 변수는 이명박 대통령 당선에 따른 주요 부동산 정책의 변화이다.

참여정부 부동산 정책의 주요 부분에 손질이 가해질 전망이기 때문이다. 부동산 정책이 바뀔 것을 예상됨에 따라 거래 활성화, 주택 공급 증가, 가격 상승 등에 대한 기대감이 이미 빠르게 형성되고 있다.

정책 변화의 수혜가 예상되는 상품에는 관심 수요가 다시 늘고 있고 개발 수혜 지역을 두고 의견이 분분하다.

거래세와 보유세 손질이 진행될 경우 세금 부담으로 팔지 못했던 매물이 거래시장에 나오면서 거래시장이 어느 정도 활기를 띨 것으로 기대된다.

골자는 1가구1주택자의 양도세 및 종합부동산세(종부세) 감면 추진이다. 1가구1주택자 중 10년 이상 보유한 경우 종부세를 면제해주고 종부세 부담 상한선을 현행 재산세와 종부세 합계의 300%에서 종부세의 150%로 낮추는 것 등을 골자로 한 종부세법 개정안을 국회에 제출해 놓고 있는 상황이다.

개발 사업의 경우에는 벌써부터 수혜 지역이 언급되고 있는 상황이다. 대운하, U자형 국토개발 등 대규모 토목사업이 활성화되면 참여정부의 행정도시, 혁신도시 못지 않은 투기 수요가 형성될 가능성도 높다.

한강과 낙동강을 잇는 경부운화와 영산강 수례를 잇는 호계운하를 2009년 착공, 2012년 완료하겠다는 계획이 언급돼 있다.

운하가 통과하는 9곳은 항구도시로 개발할 예정이다. 광주, 대구, 경기 여주, 충북 충주, 경남 밀양, 전남 나주, 경북 구미, 문경, 상주 등이 유망지역으로 언급된 바 있다.

또 삼면의 바다를 활용하는 U자형 국토개발이 진행될 경우 해안지역들의 수혜가 예상된다. 서해안, 남해안, 동해안 주변도시를 해양도시특구로 지정하고 10개의 산업클러스트로 조성할 계획이어서 진행 시 콘도, 펜션, 골프장 개발수요가 증가할 전망이다.

재건축, 재개발 규제 완화도 기대되는 대목이다. 이명박 대통령 당선자가 신도시를 개발하는 것보다 기존 도시에 주택 공급을 늘리는 것이 효율적이라고 주장해 온 바 있어 강남과 도심권의 공급 확대를 위해 재건축, 재개발 사업상의 규제들이 완화될 가능성이 높다.

서울시장 재임시절부터 추진해 온 뉴타운 및 재개발 시장에 호재로 작용할 전망이다. 그러나 투기를 우려해 개발이익환수 등의 규정이 더욱 강화될 전망이고 규제 완화 시점도 단시일 내에는 어려울 것으로 보는 시각이 일반적이다.

이처럼 이명박 대통령 공약의 실제 적용 가능한 범위와 적용 시기에는 이견이 있지만 부동산시장의 규제 완화는 진행될 것이 확실해 보인다.

그렇다면, 2008년 부동산시장은 다시 상승세를 탈까? 답은 금리 변화에 달려있다. 이것이 두 번째 변수다.

거래세와 보유세 인하로 인해 거래 매물이 출시된다고 해도 매수자들의 자금 마련이 여전히 요원한 상태라면 거래 활성화를 기대하기는 쉽지 않을 전망이다.

대출 관련 규제가 유지되고 주택담보대출금리가 추가 상승한다면 매수시장 형성이 어려울 것이고 주택 거래시장은 소강상태가 이어질 가능성이 높다.

수요 위축이 지속된다면 세금 인하로 출시된 매물도 거래가 어려워 가격 하락으로 이어질 가능성도 배제할 수 없다.

2008년 시장의 진짜 변수는 대출규제와 금리

현재 부동산시장은 눈치보기가 한창이다. 거래세와 보유세 조정을 지켜보며 매도·매수 타이밍을 조절하고 있고 재개발, 재건축 시장의 투자수요도 급매물 위주로 매물 찾기에 나서고 있다.

분양시장에서는 제도 변경 여부를 점치며 공급자와 청약자간의 힘겨루기가 이어지고 있고 결혼을 앞둔 젊은 세대들은 새로운 공급제도를 지켜보며 내집마련 전략을 새로 짜기 시작했다.

이명박 실용정부의 정책 변화를 지켜보며 부동산시장의 물밑 작업이 한창인 지금 대출과 금리가 2008년 시장의 실질적인 향배를 쥐고 있다.

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