호가 급등에 따른 매수부담도 약세 요인으로 작용

“과거 판교와 같은 후광효과를 기대하긴 어렵다. 오히려 2기 신도시에 수요를 빼앗기고 있는 형편이다.”
경기 화성시 기산동 일대 D중개업소 관계자의 이야기다. 2기 신도시 주변지역의 아파트 매매시장이 한 물 갔단 것이다. 경기 수원 광교, 화성 동탄 등 수도권 2기 신도시 주변지역의 기존 아파트값이 하락세를 보이고 있다.

이는 2기 신도시에서 분양가상한제 실시로 주변 시세보다 저렴한 아파트가 출시되면서 매수자들이 기존 아파트를 외면하고 있기 때문이다.

2기 신도시 개발 예정지 발표 당시 높은 후광효과로 주변 아파트들이 크게 호가 상승한 것과 비교하면 대조적인 분위기다.

실제로 부동산 정보업체가 조사한 수도권 2기 신도시 주변지역의 아파트 가격 변동률에 따르면 큰 폭으로 떨어진 것으로 나타났다.

스피드뱅크 김은경 팀장은 “주요 수도권 2기 신도시 주변지역의 연초대비 아파트값 변동률(06년12월30일~07년12월15일)을 조사한 결과 김포 -0.73%, 수원 -0.32%, 파주 -1.12%, 화성 -0.17%를 기록, 모두 내림세를 나타냈다”며 “경기지역 평균 변동률이 0.27%인 것을 감안하면 모두 큰 폭으로 떨어진 셈”이라고 말했다.

분양가상한제 적용으로 저렴한 아파트 쏟아져... 집값 하락 견인

이같이 2기신도시 주변지역의 아파트 매매가가 약세를 면치 못하는 이유는 무엇 때문일까?

이는 분양가상한제 적용으로 주변 시세보다 10~20%가량 저렴한 아파트들이 공급되기 때문이다.

정부가 계획하고 있는 2기 신도시 분양가는 중소형 기준으로 3.3㎡당 평균 800만~1천100만원 선이다.

2기 신도시 주변의 상당수 아파트들은 연초보다 10~20%가량 가격이 빠졌지만 새 아파트들이 집값 하락을 견인, 거래는 좀처럼 이뤄지지 않는 분위기다.

김포신도시 800만원대 분양 예상
걸포동 분양가 3.3㎡당 1천만원 넘어 미분양

김포 양촌신도시의 경우 정부가 중소형 주택 분양가를 3.3㎡당 800만원대에서 책정할 것으로 전망되고 있다. 현재 김포시 중대형(132㎡초과) 시세가 3.3㎡당 평균 900만원이 넘는 것을 감안하면 무려 100만원 가량 차이가 있는 셈이다.

김포는 분양가격을 3.3㎡당 1천만이 넘는 사례도 있다. 대형 아파트의 경우 3.3㎡당 1천200만원을 넘어서기도 했다.

지난 11월 20일 분양에 들어간 김포 걸포동 ‘오스타·파라곤’ 주택형 112.2㎡는 3.3㎡당 1천50만원에, 148.5㎡는 3.3㎡당 1천230만원에 각각 분양했다. 일부 대형 아파트는 계약만료일을 넘기고 현재까지 미분양 상태로 남아 있다.

이밖에 파주신도시는 900만～1천만원선에서 분양하는 데 이어 동탄2신도시는 800만원 대에 분양가가 책정될 것으로 예상된다.

김포시 장기동 현대청송1차3단지 105㎡(32평형)의 경우 연초 대비 5500만원이 하락, 2억8000만~3억4000만원 선의 시세를 형성하고 있다.

무려 15%가량 가격이 빠진 셈이다. 단지 인근 H중개업소 관계자는 “신도시 일대 저렴한 아파트가 등장하면서 최근 급매물이 본격적으로 쏟아지기 시작했다”면서 “하지만 추가하락을 기대하는 매수자들이 많아 거래가 쉽지 않다”고 전했다.수원 광교신도시는 분양가가 3.3㎡당 900만~1천100만원대로 공급될 전망이다.

수원시 영통동 삼성래미안의 경우 155㎡(47평형)이 6억~6억8천만원 선으로 올 초보다 7천만원, 10%가량 하락했다.

영통동 일대 D중개업소 관계자는 “광교 신도시의 저렴한 분양가 책정과 맞물려 기존 아파트 매입을 미루고 청약시장에 뛰어드는 계층이 크게 늘었다”면서 “영통동 일대는 광교뿐만 아니라 인접한 화성 동탄신도시에도 수요층을 빼앗기고 있는 실정이다”라고 전했다.

급등한 호가에 따른 매수부담도 약세 요인

개발 예정지 발표 이후 신도시 후광효과로 이들 지역의 호가가 너무 오른 것도 약세의 요인으로 지적되고 있다.

가격에 거품이 끼었다고 판단하는 매수자들이 늘어난데다 올 들어 대출규제 강화 등으로 매수부담이 예전에 비해 훨씬 높아졌기 때문이다.

특히 파주시의 경우 작년 가을 운정지구 고분양가 파장으로 기존 단지들이 큰 호가상승을 나타내면서 매수부담이 커져 약세로 돌아섰다는 것이 현지 중개업소의 분위기다.

파주시 금촌동 대영건일장미6차의 경우 79㎡(24평형)가 1억1천500만~1억2000만원 선으로 올 초보다 3천750만원 가량 가격이 빠졌다.교하읍 인근 B중개업소 관계자는 “파주시가 작년 수도권 아파트값 급등의 진원지가 됐을 만큼 가격이 크게 오르면서 자금부담이 커졌고 최근에는 대선까지 겹쳐 중대형을 중심으로 짙은 관망세가 이어지고 있다”고 말했다.

화성시 병점동 일대 A중개업소 관계자는 “정점을 이루던 올 초보다 10~15%정도 가격이 빠진 매물들이 출시되고 있으나 문의만 간간히 올 뿐 거래가 전혀 없다”면서 “곧 동탄2신도시 개발이 본격화되기 때문에 현재와 같은 하향 안정세는 당분간 이어질 것으로 보인다”고 내다봤다.

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