집값 조정폭이 갈수록 확대되고 있는 가운데 이번 집값 하락세가 내년 상반기까지 이어질 것이란 전망이 나왔다. 집값 약세는 내년 중반쯤 서울과 수도권을 중심으로 반등을 시작할 것이란 관측이다.

내년 집값이 상반기까지는 부진한 흐름을 계속하다가 하반기부터 전국적으로 집값 반등세가 확산하는 '상저하고(上저下高)'의 흐름을 보일 것으로 전망됐다.

주택산업연구원(이하 주산연)은 22일 서울 중구 대한상공회의소에서 '2024 주택시장 전망과 정책 방향' 간담회에서 내년에도 집값하락세가 지속될 것이라 내다봤다.

주산연은 집값 하락세가 상반기까지 이어질 것으로 예측한 근거로 고금리의 지속과 프로젝트파이낸싱(PF) 자금 조달 어려움, 부동산 세제의 완전 정상화 지연 등을 꼽았다.

▲아파트값의 조정폭이 깊어지는 가운데, 내년에 전국 집값이 올해보다 1.5% 하락할 것으로 전망됐다. 사진은 서울의 아파트 밀집지역. <사진=연합뉴스제공>

◇ 美기준금리 하락에 맞춰 하반기 집값 반등 가능성

주산연은 주택가격 하락세가 이어지며 전국의 집값이 연간 1.5% 정도 내릴 것으로 내다봤다. 다만 하반기에는 인기 지역부터 상승세로 돌아서 결국 서울이 상승세를 견인할 것이라고 예상했다.

주산연은 내년 상반기 미국 연방준비제도(Fed·연준)의 기준금리 인하 가능성이 거론되고 있다는 점에서, 상황이 반전될 여지가 있다고 전망했다.

미국발 기준금리 인하가 현실화하는 경우 대출금리 하향 조정과 경기 회복에 따라 내년 중순부터는 수도권 인기 지역부터 집값이 보합세 또는 강보합세로 전환할 것이란 얘기다.

이렇게 서울에서 내년 중반경 시작된 집값 반등은 이후 수도권, 광역시 등을 거쳐 전국으로 상승세가 확대되는 수순을 밟을 것으로 주산연은 내다봤다.

주산연은 경제성장률 상승(올해 1.4%→내년 2.1∼2.2%)과 주택수급, 금리 변화 등을 고려한 주택가격전망모형으로 내년 주택가격을 전망한 결과 전국 주택가격은 수도권 0.3%, 지방은 3.0% 떨어져 전국적으로 올해보다 1.5% 하락할 것으로 예측됐다고 설명했다.

전국과 수도권은 올해(3.4% 하락)보다 전년 대비 하락 폭이 크게 줄어들 것이란 설명이다. 특히 서울은 올해 1.8% 하락에서 내년 1.0% 상승으로 반등할 것으로 예상했다.

주택가격 순환변동 모형을 기반으로 변동률 추세선을 분석한 결과로도 올해 말 집값이 가격변동선상 가장 낮은 위치에 있어 향후 6개월 내외로 반등 국면으로 전환할 가능성이 크다는게 주산연측의 분석이다.

주산연의 이같은 상저하고의 전망은 결국 내년 상반기까지는 집값 조정이 계속될 것이란 의미이다. 실제 최근 집값은 4주 연속 내림세를 보이며, 하락폭이 갈수록 커지는 양상이다.

▲집값 하락세가 이어지며 매수문의가 뚝 떨어져 서울 아파트도 약세를 면치못하고 있다. <사진=연합뉴스제공>

◇ 당분간 낙폭 갈수록 커질듯...전셋값은 2.7% 상승 전망

지난 21일 한국부동산원이 발표한 ‘12월 둘째 주(지난 18일 기준) 주간 아파트 가격 동향’에 따르면 전국 아파트 매매가격은 전주 대비 0.05% 하락했다. 4주 연속 하락이다. 하락폭도 전주(-0.04%)보다 0.01%포인트 커졌다.

3주 연속 하락세가 이어지고 있는 서울도 예외는 아니다. 서울은 지난주 -0.03%에서 -0.04%로 낙폭이 확대됐다. 특히 구로구(-0.08%)와 동작구(-0.07%), 관악구(-0.06%), 강서구(-0.05%) 등이 매물 적체를 겪으며 두드러진 하락세를 보였다

인천도 0.08% 내려 전주(-0.06%)보다 낙폭이 확대됐다. 경기는 -0.05%에서 -0.06%로, 지방은 -0.03%→-0.04%로 하락세가 날로 가팔라지는 분위기다.

전셋값은 내년 전국 기준 올해보다 2.7% 오를 것으로 예상되며 서울(4.0%)과 수도권(5.0%), 지방(0.7%) 모두 상승세를 기록할 것으로 분석됐다.

현재 주택 매매 거래가 감소세인 동시에 내년 아파트 입주 물량도 줄어든다는 것을 고려하면 전반적인 공급 부족이 전셋값 상승을 견인할 것으로 분석된다.

상업용 부동산 기업 알스퀘어 리서치센터는 22일 '국내 주택시장의 이해 및 전망' 보고서를 통해 "주택시장은 매매뿐 아니라 전월세 모두 금리에 영향을 받는 구조”라며 “금리가 낮아지면 매매시장 둔화에도 전세금이 올라 갭 투자 가능성이 커지며, 매매시장을 자극할 것"으로 내다봤다.

류강민 리서치센터장은 “보통 전세가와 매매가는 비례 관계지만, 매매시장 둔화 시 금리에 따라 다른 관계가 형성된다”고 설명했다. 금리가 높을 때는 매맷값과 전셋값 모두 내리지만, 금리가 낮을 때는 매매 시장 둔화에도 전셋값은 오른다는 것이다.

주산연은 "내년 하반기부터 주택 거래가 회복되고 내후년부터 경기가 더 좋아질 경우 최근 3년간 누적된 75만가구 수준의 공급 부족 등으로 내후년부터 주택시장 과열이 반복될 가능성도 있다"며 "주택 정책은 수급 균형을 위한 공급 적정화에 초점을 둬야 한다"고 지적했다.

토요경제 / 박미숙 기자 toyo@sateconomy.co.kr 

[ⓒ 토요경제. 무단전재-재배포 금지]