정부의 부동산 세제 개편안에 따라 2028년부터 종합부동산세(종부세)가 ‘보유 주택의 합산 가액’을 기준으로 적용된다. 이에 따라 다주택자뿐 아니라 초고가 주택과 비거주 1주택자의 보유세·양도소득세 부담이 크게 늘어날 전망이다. 

▲ 서울 강남구 압구정 주변 부동산 시세[토요경제]

반면 공시가격 20억원 미만의 실거주 1주택자는 기본공제 확대 효과로 세 부담이 줄어드는 등 주택 가격과 거주 여부에 따라 희비가 엇갈릴 것으로 보인다.

4일 재정경제부 세제 개편안에 따르면 종부세 과세 체계를 주택 수 중심에서 주택 가액 중심으로 개편한다고 밝혔다. 비거주 주택과 일정 가액 이상의 고가 주택에 대한 과세를 강화하는 대신 실제 거주하는 1주택자는 보호한다는 취지다.

우선 2028년부터 종부세율 체계가 주택 수 기준에서 주택 가액 기준으로 일원화된다. 현재는 1·2주택자와 3주택 이상 보유자에게 서로 다른 세율이 적용되지만, 앞으로는 보유 주택 수와 관계없이 합산한 주택 가액에 따라 세율이 결정된다.

▲ 자료=재정경제부

과세표준 12억원 이하 구간은 상대적으로 낮은 세율을 유지하지만, 12억원을 초과하면 세율이 크게 오른다. 2028년부터 과세표준 12억~25억원은 2.0%, 25억~50억원은 3.0%, 50억~94억원은 4.0%, 94억원 초과분에는 5.0%의 세율이 적용된다.

1세대 1주택자의 종부세 과세 기준은 공시가격 12억원에서 14억원으로 높아진다. 시가로는 약 20억원 수준이다. 실제 거주하는 1주택자는 기본공제가 12억원에서 14억원으로 확대되는 반면, 비거주 1주택자의 기본공제는 12억원에서 9억원으로 축소된다.

다주택자를 포함한 그 외 납세자의 기본공제는 일률적인 9억원 공제에서 거주용 주택과 비거주 주택의 비중을 반영하는 방식으로 바뀐다. 거주용 주택에는 상대적으로 많은 공제를 적용하고 비거주 주택에는 공제를 줄이는 구조다.

종부세 과세표준을 계산할 때 적용하는 공정시장가액비율도 인상된다. 1세대 1주택자와 지방 2주택자는 현행 60%에서 2027년 이후 70%로 오른다. 3주택 이상 보유자와 조정대상지역 주택 보유자는 2027년 70%, 2028년 이후 80%가 적용된다.

장기보유자에게 제공하던 종부세 세액공제는 실거주 중심으로 바뀐다. 현행 보유기간 공제를 거주기간 공제로 전환하고, 2028년부터 공제액 한도를 600만원으로 제한한다. 연령별 공제와 거주기간 공제를 합친 공제율 한도는 현행과 같은 80%다.

보유세 급증을 막기 위한 세 부담 상한은 완화된다. 해당 연도의 재산세와 종부세 합계가 전년도의 150%를 넘지 못하도록 한 상한이 200%로 높아진다. 고가 주택과 다주택자는 세율 인상과 공정시장가액비율 상승에 세 부담 상한 조정까지 겹치면서 보유세 증가 폭이 커질 수 있다.

▲ 자료=재정경제부

양도소득세도 실거주 여부를 중심으로 개편된다. 1세대 1주택자에게 적용하는 장기보유특별공제는 ‘장기거주소득공제’로 바뀐다. 현재는 보유기간과 거주기간에 각각 연 4%씩 공제하지만, 2028년에는 거주 연 6%와 보유 연 2%, 2029년부터는 거주기간에 대해서만 연 8%를 공제한다.

공제 한도도 새로 생긴다. 장기거주소득공제 한도는 2028년 20억원에서 2029년 이후 10억원으로 줄어든다. 이에 따라 장기간 보유했더라도 실제 거주하지 않은 고가 주택은 양도세 부담이 크게 늘어날 가능성이 있다.

다만 10년 이상 거주한 양도가액 30억원 이하 1세대 1주택자는 양도세 기본공제가 연 250만원에서 연 2500만원으로 확대된다. 실거주 기간이 긴 중저가 1주택자는 세 부담 경감 효과를 볼 것으로 예상된다.

정부는 종부세 강화에 따른 다주택자의 매도 기회도 제공한다. 조정대상지역 주택을 2년 이상 보유한 다주택자가 2027년과 2028년에 주택을 팔면 양도세 중과세율을 한시적으로 낮춘다. 2주택자는 기본세율에 붙는 중과세율이 현행 20%포인트에서 2027년 5%포인트, 2028년 10%포인트로 낮아진다. 3주택 이상 보유자는 30%포인트에서 각각 10%포인트와 15%포인트로 완화된다.

지방 세컨드홈에 대한 세제 혜택은 확대된다. 비수도권 인구감소지역 등에 주택을 추가로 취득해도 양도세와 종부세상 1주택자로 인정하는 특례의 대상 지역과 주택 가액 기준을 넓히고, 적용기한도 2029년 말까지 연장한다.

정부는 이번 개편으로 투기 목적의 주택 보유와 고가·비거주 주택에 대한 과세는 강화하면서 장기 실거주 1주택자와 지방 주택 수요는 보호한다는 방침이다. 주요 종부세 개편은 2027년부터 단계적으로 시행되며, 주택 가액 기준 세율 일원화와 양도세 거주 중심 공제는 2028년부터 본격 적용된다.

토요경제 / 양지욱 기자 yjw@sateconomy.co.kr

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