서울 강남구 재건축 아파트값이 전 주 1.02% 떨어지며 9월말에 이어 다시 주간 하락률 최고치를 기록했다. 박원순 서울시장 취임 이후 재건축 거래 관망세가 지속된 가운데 개포지구 재건축 정비구역 지정안 보류, 대치 은마 정비계획안 주민공람 지연 등 제동이 걸리면서 가격이 떨어졌다.
강남구를 필두로 강남권 재건축 시장이 약세를 이어가면서 서울 재건축 시장도 전체평균 0.32% 하락했다.

◇강남구 하락폭 가장 커…대치은마·개포주공 등 부진

최근 부동산정보업체 부동산114에 따르면 이번주 아파트 매매가격 변동률은 △서울 -0.06% △신도시 -0.01% △기타 수도권 -0.01% 등으로 조사됐다.
서울은 강남권 재건축이 하락세를 주도하면서 15주째 내림세를 이어갔다. 지역별로 강남구(-0.24%), 강동구(-0.14%), 영등포구(-0.13%), 마포구(-0.09%), 서대문구(-0.07%), 강서구(-0.06%), 도봉구(-0.03%), 광진구(-0.02%) 등이 하락했다.
강남구는 주민공람이 지연된 대치동 은마 중형 면적이 1500만~4500만원 정도 하락했고 거래 부진이 이어진 개포동 주공1·3단지는 1000만~2000만원 가량 내렸다. 강동구 역시 관망세로 하락세가 이어져 암사동 롯데캐슬퍼스트 중대형이 1000만~2500만원 가량 하락했고 재건축 추진 중인 명일동 삼익1차도 500만~1000만원 정도 떨어졌다.
신도시도 거래가 한산한 가운데 일산(-0.02%), 평촌(-0.02%), 중동(-0.02%), 분당(-0.01%) 등이 소폭이지만 일제히 하락했다. 산본(0.01%)만 미미하게나마 올랐다.
일산은 중대형이 하락을 주도했다. 장항동 호수삼환3단지, 일산동 후곡10단지, 주엽동 강선우성 등 중대형 면적이 500만~750만원 정도 내렸다. 평촌 역시 중대형 가격 하락 폭이 컸다. 호계동 목련두산, 우성7단지 등이 500만~750만원 가량 하락했다.

◇고양·김포 등 수도권도 하락세

기타 수도권에서는 고양(-0.05%), 김포(-0.05%), 인천(-0.02%), 용인(-0.01%), 오산(-0.01%) 등이 하락했다.
고양은 풍동 숲속마을뜨란채3단지, 탄현동 탄현한신6단지, 행신동 햇빛주공18-1단지 등 중형 면적이 500만~750만원 가량 하락했다. 김포는 입주물량 부담으로 하락세가 이어지며 풍무동 양도마을서해, 감정동 신한 중대형 면적이 중심으로 100만~500만원 가량 내렸다.
임병철 부동산114 팀장은 “사업 지체가 우려되는 악재들이 이어지고 있어 강남권 대표 재건축 사업장의 거래 위축은 심화될 전망”이라며 “당분간 저가 급매물 위주로만 거래가 예상된다”고 말했다.

◇집값 구조, ‘항아리형’으로 변화

한편 저가 아파트의 가격 상승과 고가 아파트의 하락세가 맞물리면서 수도권 집값 구조가 ‘피라미드형’에서 ‘항아리형’으로 변화한 것으로 나타났다.
16일 부동산정보업체 부동산1번지가 수도권 아파트 322만1990가구의 가격을 조사한 결과 2억~4억원미만 아파트는 전체의 44.17%(142만3181가구)로 가장 높은 비중을 차지했다.
이어 △2억원미만 21.69%(69만8945가구) △4억~6억원미만 18.78%(60만4933가구) △6억~8억원미만 7.37%(23만7319가구) △8억~10억원미만 3.38%(10만9031가구) 순으로 조사돼 중간 가격대가 많은 항아리형 구조를 보였다.
5년전만 해도 수도권 아파트의 가격대별 구조는 가격이 낮을수록 가구수도 늘어나는 피라미드형 구조에 가까웠다.
2006년 11월 기준 아파트값을 살펴보면 2억원미만 저가 아파트가 전체의 38.01%인 102만8271가구로 가장 많은 수를 차지했으며 △2억~4억원미만 31.04%(83만9766가구) △4억~6억원미만 13.62%(36만8292가구) △6억~8억원미만 6.92%(18만7075가구) △8억~10억원미만 4.04%(10만9174가구) 순이었다.
하지만 지난 5년 사이 2억원미만 아파트값이 크게 오르면서 2억~4억원미만 가격대로 상향 이동한 반면 고가 아파트는 하락세를 보이면서 중간 가격대가 볼록한 항아리형 구조로 바뀐 것이다.
이 기간 가격대별 비중은 2억원미만 저가 아파트와 8억~10억원미만 고가 아파트가 각각 16.32%포인트, 0.65%포인트씩 감소했다.
반면 2억~4억원미만은 13.13%포인트, 4억~6억원미만은 5.16%포인트, 6억~8억원미만은 0.45%포인트씩 비중이 증가했다.
채훈식 부동산1번지 실장은 “2006년말 파주와 은평뉴타운의 고분양가 논란을 시발점으로 저가 주택 수요는 급증한 반면 고가 주택은 DTI규제와 글로벌 금융위기로 투자 매력을 잃으며 주택시장이 실수요자 위주로 재편됐기 때문”이라고 분석했다.

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