공공택지내 전용 25.7평 초과 주택에 대한 주택채권입찰제 시행 지침이 마련됐다. 8월 판교신도시 2차 분양 부터 적용된다.

건교부 지침에 따르면 판교신도시에서 44평형을 신규 분양받기 위해서는 실분양가가 8억1000만원(부동산114 시세 근거 산출)에 이를 전망이다. 채권 손실액만 2억5000만원 수준이다. 당첨자들의 채권액 부담이 만만치 않게 됐다.

판교 중대형 아파트 청약에 나서려고 준비했던 청약자들은 자금계획을 다시 한번 철저히 세울 필요가 있다.

◇ 채권매입액 어떻게 산출되나
주택 채권매입 상한액은 건설업체의 분양가와 채권매입 손실액을 합한 금액이 인근지역 시세의 90% 수준이 되도록 정해졌다. 채권매입 손실액은 채권상한액을 매입 후 매각하게 될 경우 할인율이 적용돼 그만큼 당첨자가 손실을 보는 금액이다.

이에 따라 실질적으로 소비자가 부담하는 실질 분양가는 일반분양가에 채권매입 손실액을 합한 금액이 된다. 우선 일반분양가, 즉 신규 분양아파트 평균 분양가는 해당 택지에서 공급되는 주택의 규모별 평균 분양가를 기준으로 결정한다. 분양가 상한제를 적용해 산정한 업체별 분양가를 평균한다.

다음으로 인근지역 시세는 당해 공공택지가 속한 시군구중에서 유사한 생활환경을 지닌 지역을 인근 지역으로 규정한 후 동일 규모 기존 주택의 공시가격 평균치를 기준으로 시세반영률과 가격 상승률을 근거해 산출한다.

그리고 앞서 산출한 인근지역 시세를 기준으로 실질분양가를 산정한다. 실질 분양가는 인근지역 기존아파트 시세의 90% 수준으로 산출된다.

마지막으로 실질분양가와 신규 분양가의 차액을 구하면 그것이 바로 채권예상 손실액이다.
채권예상 손실액을 손실률로 나누면 채권매입 상한액이 결정된다. 손실률은 채권 매도시점에 따라 조금씩 달라지는데 즉시 팔 경우 현재 손실률이 38% 수준이다.

◇ 청약 절차는 어떻게 되나

채권매입 상한액은 입주자 모집공고안에 포함될 예정이다. 청약자는 채권매입 예정액의 상한액이 넘지 않는 범위에서 채권매입 예정액을 기재하면 된다. 당첨 기준은 채권매입 예정액이 많은 순서대로 공급되며 동일한 경우 추첨을 통해 공급된다.

판교처럼 경쟁률이 치열할 것으로 예상되는 곳은 당첨확률을 높이기 위해서 최대한 채권매입상한액에 써야 할 것이다. 국민주택채권 매입으로 거둬들인 수입은 국민주택기금으로 들어가 무주택 서민의 주거안정을 위해 전액 활용된다.

한편 채권매입액이 1억원이 넘게 되면 초과분의 50%에 대해 분할매입이 허용된다. 이에 따라 50%는 계약시에 나머지 50%는 잔금 납부시에 매입을 할 수 있어 실수요자의 자금부담을 다소 줄일 수 있다.

또한 LTV(주택담보인정비율)가 규제되는 투기지역에서 대출하게 될 경우 분양가와 채권매입손실액을 합한 실질분양가의 40%까지 주택구입자금 대출이 가능하다.

하지만 채권매입손실액까지 포함해 6억원 초과이면 DTI(총부채상환비율)도 적용이 된다. 판교의 경우는 대부분 6억 원을 초과하기 때문에 대출규제 부담도 상당할 전망이다.

[부동산114 이미윤]

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