▲7월 서울아파트값이 0.01% 상승하며 월간 기준 1년개월만에서 하락국면에서 벗어났다. 사진은 지난달 23일 서울 남산에서 바라본 서울 도심 아파트. <사진=연합뉴스제공>

경기침체와 금융시장 불안감이 커지고 있음에도 상승탄력을 받은 서울아파트의 기세가 거세다. 

지난 5월 둘쨰주 이후 13주째 연속 상승세를 보이고 있는 서울아파트값이 지난달에 월간 기준으로는 하락국면에서 벗어났다.

복합위기 이후 고금리랠리가 치솟으며 지난 5월 하락세로 돌아선 이후 14개월만의 일이다. 강남, 서초, 송파 등 강남3구가 서울아파트 시세 반등을 주도했다.

'강남불패'란 부동산시장의 속설을 다시한번 증명하는 분위기다. 하지만 강남3구를 제외한 서울의 나머지 지역은 소폭 하락하며 '강남 대 비강남'의 서울 아파트 양극화현상황이 심화하는 양상이다.

■ 강남3구 '나홀로강세'...非강남지역과의 격차 더 커져

강남3구의 강력한 파워가 월간 기준 전체 서울아파트 매매가격을 플러스로 돌려놓았다. 부동산당국의 대대적인 규제완화와 강남선호 현상이 맞물리며 강남3구 아파트값이 오름폭을 키우며 서울아파트 전체의 상승세를 견인했다.

21일 부동산R114에 따르면 7월 서울 아파트 매매가격은 강남3구가 상승세를 주도하며 0.01% 올랐다. 작년 5월(0.09%) 이후 1년2개월만의 일이다.

어느 정도 예상했던 결과다. 지난 20일 한국부동산원의 주간아파트동향에 따르면 8월 둘째주 서울아파트 매마가는 전주대비 0.09% 오르며 연속 상승기간을 13주째로 늘렸다.

수출과 내수가 동반 부진하며 경제성장률 전망치가 계속 하락하고 있지만, 강남3구의 아파트의 강세는 거침이 없다. 그야말로 '나홀로 강세'라해도 과언이 아니다.

지난 7월 강남 3구(강남·송파·서초)의 아파트 매매가는 전월 대비 0.11% 상승하며 서울 전체 아파트매마가가 하락행진을 멈추는데 결정적으로 기여했다.

강남3구가 갈수록 상승폭을 키우는 흐름이 이어지고 있는 반면 나머지 자치구는 등락을 거듭하고 있다. 지난달 구로, 성동, 용산, 종로, 중구 아파트매매가는 하락세를 멈췄고, 서대문과 중랑이 소폭 상승하며 올들어 처음 플러스로 돌아섰다.

강남3구를 제외한 나머자 자치구 평균 매매가는 0.04% 하락했다. 강남3구와 뚜렷한 온도차를 나타낸 것이다. 강남3구는 오름폭이 커지는데 반해 다른 자치구는 소폭 등락을 반복하며 서울아파트의 양극화 현상이 심화되고 있다.

실제 강남3구와 기타 자치구와의 변동률 격차는 3월 0.09%포인트(p)에서 4월 0.10%p, 5월 0.11%p, 6월 0.12%p, 7월 0.15%p 등으로 매월 확대되는 양상이다.

기타 자치구도 지난 3월 -0.50%, 4월 -0.30%, 5월 -0.15% 6월 -0.11% 등으로 낙폭을 줄여나가고 있지만, 강남3구의 오름폭이 더 큰 탓에 변동률이 날로 커지고 있는 것이다.

▲강남3구와 기타 자치구의 월간 매매가 변동률이 갈수록 커지며 양극화현상이 나타나고 있다. <자료=부동산114제공>

■ '재건축 효과' 큰 듯...상승 지역 확대 가능성

이는 강남3구의 아파트값 회복 속도가 상대적으로 빠르다는 방증이다. 이같은 현상은 강남선호도가 여전히 큰데다, 강남지역의 재건축효과가 매매가 상승을 이끌고 있는 것으로 풀이된다.

강남3구 안에서도 강남구 개포동 준공 5년 이내 신축 단지와 대치동, 서초구 반포동, 송파구 신천·잠실동 등 재건축 초기 단지가 시세 상승을 이끌고 있다.

지난해 부동산 침체기 당시 강남3구가 다른 곳에 비해 가격 내림폭이 깊고, 하락속도도 빨랐던 것에 대한 반대급부라는 해석도 나온다. 골기깊은 만큼 산이 높다는 얘기다.

부동산R114측은 "작년 부동산 침체기 때 강남 3구가 타지역에 비해 가격 내림세도 깊고 하락 속도도 가팔랐다"며 "지난해 12월 한달 새 0.63%까지 빠진 이후 올 3월부터 낙폭을 좁히더니 6월부터 2개월 연속 상승세를 이어갔다"고 설명했다.

연초 재건축 초기 단지에 대한 안전진단 기준 완화와 지난달 시행된 안전진단 비용 융자 지원 등으로 재건축 사업시행 문턱이 낮아진 것도 시세상승에 기여하고 있다는게 전문가들의 대체적인 견해다.

여기에 신속통합기획을 통한 정비사업지들이 고도 제한 유연화로 사업성 확보가 가능해지고, 절차 축소로 속도감 있는 사업 추진 기대가 커진 것이 전반적인 강남3구 아파트가격을 밀어 올리고 있다는 분석이다.

여러가지 호재가 복합적으로 작용, 당분간 강남3구를 중심으로 서울상급지 고가아파트의 강세가 이어질 가능성이 높아 보인다. 

부동산업계에 따르면 주요 상급단지 위주로 매수문의가 꾸준히 늘고 있다. 가격회복 기대심리로 인해 매도호가가 상승세를 타고 있다. 일부 아파트는 상승거래가 확대되고 있다.

전문가들은 "지난달까지는 상급지 고가 단지 위주로 서울아파트 가격상승세가 뚜렷했다면, 앞으로는 집값 회복 국면 인식 확산으로 매수 심리가 개선되면서 상승지역이 늘어날 것"으로 전망하며 "여러가지 경제상황을 고려하면 오름폭이 그리 크지 않은 완만한 오름세가 이어질 가능성이 크다"고 내다봤다.

토요경제 / 조봉환 기자 ceo@sateconomy.co.kr 

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