▲서울을 비롯한 수도권 아파트값 상승세가 한풀 꺾였다. 고금리 장기화 속에 정부의 대출규제가 본격화하고 집값상승 기대감이 약해진 결과다. 사진은 19일 서울 남산에서 내려본 서울 아파트단지. <사진=연합뉴스제공>

경기침체에도 아랑곳없이 상승세를 지속하던 집값이 결국엔 고금리에 덜미가 잡혔다. 집값이 23주만에 하락세로 돌아섰다. 그간 집값 반등을 견인해온 서울아파트도 5개월만에 상승세에 급브레이크가 걸렸다.

'강남불패'란 부동산 시장의 속설을 재확인싵켰던 강남3구도 예외는 아니다. 서초구 등 일부지역이 하락세를 방향을 틀었다. 강한 상승세를 보여왔던 재건축아파트값도 빠졌다.

가계부채 집중 관리에 나선 금융당국이 은행에 대한 고강도 대출 압박에 나서면서 주담대 등 부동산 관련 금리가 상승하면서 매수심리가 크게 위축된 결과다.

전문가들은 매수자들이 관망세로 돌아섬에 따라 당분간 집값이 본격적인 조정기를 겪을 것으로 보고 있다. 특히 시세하락과 대출규제 강화에 대한 불안감이 확산하며 호가를 낮춘 매물이 늘고, 경매매물까지 쌓여 조정폭이 예상보다 클 것이란 전망까지 나온다.

◇ 집값 호가 낮춘 매물 늘어 5개월만에 하락 반전

1일 부동산R114에 따르면 서울아파트값이 전주 대비 0.01% 떨어지며 6월말(-0.02%) 이후 5개월 만에 하락 전환했다. 

강북(-0.11%), 중랑(-0.06%), 노원(-0.05%), 은평(-0.05%) 등 주로 중저가 지역 중심으로 가격이 내렸다. 재건축 단지를 중심으로 아파트값 반등을 주도했던 강남3구도 예외는 아니어서 송파기 마이너스(-0.05%)로 돌아섰다.

매수 문의가 줄면서 재건축아파트가 0.04% 내렸고, 일반 아파트는 0.01% 하향 조정됐다. 신도시가 0.01% 내렸고, 경기·인천은 전주에 이어 보합(0.00%)세를 유지했다.

전말 한국부동산원이 발표자료도 이와 별반 다르지 않다. 부동산원의 11월 넷째주(지난 27일 기준) 전국 주간 아파트가격 동향에 따르면 전국 아파트 매매가격은 전주보다 0.01% 하락했다. 지난 6월 셋째 주 이래 지속된 상승세가 꺾인 것이다.

9월 이후 지속적으로 상승폭이 줄어들었던 서울과 경기가 나란히 0.00%로 보합을 보인 가운데 인천이 0.07% 떨어졌다. 수도권(-0.01%)도 26주 만에 하락 전환했다. 특히 고가 아파트가 밀집된 강남구는 -0.04%로 하락하며 낙폭이 더 커졌다.

▲금융당국이 가계부채 관리를 위해 대출규제에 나서면서 아파트값이 하락세로 반전했다. <이미지=연합뉴스제공>

아파트시장의 하방 추세 전환은 정부의 대출 규제 강화와 함께 고금리 기조가 부동산 시장을 강하게 압박한 것이 주된 요인으로 지목된다.

부동산원 관계자는 "급매물 위주로 매수 문의가 존재하지만, 가격상승에 대한 기대심리 사라지며 거래가 급감하고 관망세가 깊어지고 있다"고 분위기를 설명했다.

여경희 부동산R114 수석연구원도 "고물가, 가계대출 증가, 실물경기 침체 등이 맞물리며 주택수요자들의 전반적인 구매력을 낮추는 요인"이라고 분석했다.

◇ 관망 분위기 속 조정 국면...조정기간조정폭에 관심

이제 시장의 관심은 조정기로 접어든 아파트시장의 향배에 쏠린다. 전문가들은 대체적으로 전반적인 관망 분위기 속에 총체적인 집값 하락보다는 단지별, 지역별 차별화 현상이 나타날 것으로 보고 있다. 전체적으로 하락세를 보이겠지만, 재건축 등 개별호재가 있는 지역엔 상황이 다를 것이란 얘기다.

부동산원측은 "고가매물의 경우 계약성사를 위해 시세가 하향 조정되는 모습을 보이고 있지만, 학군지 및 선호단지 위주로 거래·매물가격 상승 유지 중"이라며 "매매 관망세에 따른 일부 전세수요 전환 등 혼조세 속 상승세가 유지되고 있다"고 밝혔다.

부동산R114측도 향후 시장 전망에 대해선 이와 비슷한 견해를 보인다. 현실적으로 주택 시장의 상하방 압력이 팽팽히 맞서고 있어 지역 및 단지별 가격 차별화가 예상된다는 입장이다. 실제 주거 여건이 좋은 일부 선호도가 높은 단지는 아파트값의 시세 하락 속에서도 거래 건수나 매가 등이 상승세를 유지 중이다.

▲서울 집값이 5개월만에 상승세에 제동이 걸렸다. 사진은 지난달 12일 서울 시내 아파트 모습. <사진=연합뉴스제공>

그러나 부동산시장 전망이 매우 불투명하다고 보고 내년까지 시황을 지켜보겠다는 관망심리가 갈수록 뚜렷해지고 있는 점과 정부가 가계부채 집중 관리를 위해 대출규제에 더욱 강도를 높이고 있는 것에 주목할 필요가 있다는게 중론이다.

실제 금융감독원은 특례보금자리론(일반형)와 50년주담대상품판매 중단에 이어 은행에 대한 대출압박을 노골화하고 있다. 금감원은 실수요자 대출은 지속적으로 공급하되 GDP 대비 가계부채 비율이 적정 수준으로 회복될 때까지 대출관리를 지속하겠다는게 기본 입장이다.

전문가들은 "고금리가 상태가 계속되는 가운데, 정부의 압박에 의해 은행들이 대출문턱을 더욱 높인다면 부동산 시장의 조정기간이 길어지고, 조정폭이 더 커질 수 있다"고 내다봤다.

부동산시장이 하강 국면일 때 매수자들은 집을 사려 하지 않고 가격이 조금 더 하락하기를 기다려 매수를 늦춘다. 심리적으로 매수자가 유리한 위치에 서는 매수 우위시장인 것이다. 이렇듯 매수 우위 시장으로 바뀐 아파트시장의 향후 조정폭이 얼마나 될 지 부동산시장의 최대 관심사로 떠오르고 있다.

토요경제 / 조봉환 기자 ceo@sateconomy.co.kr 

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