▲ 서울 아파트 거래가 거의 실종되며 실거래지수를 계속 끌어내리고 있다. 사진은 마포구 소재 부동산 매물리스트. <사진=장학진 기자>

금리 인상에 경기침체가 겹치면서 서울 아파트에 대한 매수심리가 꽁꽁 얼어붙은 지 오래다. 일선 부동산중개업자들에 따르면 현재 서울 아파트 거래는 '급매'도 안팔리고, '급급매'로 나와여 겨우 소화되는 상황이 이어지고 있다.

특히 한국은행이 최근 2연속 빅스텝(기준금리 0.5%인상)을 단행, 기준금리가 3%대 진입하면서, 대출금리가 급등할 것으로 보여 거래가 거의 실종 상태에 빠진 실정이다.

서울 아파트 거래가 급격히 줄어든 '거래절벽' 상태가 고조되면서 종전 거래가보다 가격을 크게 낮춘 '급급매물'도 소화하기 버가운 상태다. 이에 따라 극소수 급급매만 이루어지고 있는 탓에 서울 아파트의 실거래가지수가 급락세를 보이고 있다.

실거래가지수란 부동산거래신고에 관한 법률 제 3조에 의거해 매매 계약을 체결한 뒤 관할 시군구청장에게 신고한 실제거래가격을 근거로 한다. 현재의 시장 상황을 가장 실질적으로 체감할 수 있는 지표다.

18일 한국부동산원의 서울 아파트 실거래가지수에 따르면 올들어 8월까지 전국과 수도권 아파트 실거래가지수 하락률이 역대 최대를 기록했다. 지방에 비해 서울 지역의 지수하락률이 상대적으로 높다.

전국 아파트 실거래가지수는 지난 8월 1.88% 떨어져 8월까지 누적 하락률이 -5.16%에 달한다. 이는 1∼8월 기준으로 종전 최대 하락치인 2010년의 -1.71%을 크게 웃도는 사상 최대의 하락률이다.

이미 2006년 실거래가지수 조사 이래 연간 최대 하락률도 넘어섰다. 종전까지 연간 변동률로는 2008년의 -4.01%가 가장 크게 떨어진 것이었다.

수도권 아파트 실거래가 지수도 지난 8월 전월 대비 2.53% 내리며 1∼8월 누적 7.65% 하락했다. 이는 2010년 1∼8월(-6.06%) 하락률을 뛰어넘는 것이고, 연간 최대 하락률인 2012년(-6.81%)보다도 높은 것이다.

지방 아파트 실거래가지수는 1.14% 내리며 1∼8월 누적 2.04% 떨어졌다. 지방에 비해 수도권이 상대적으로 실거래가지수의 낙폭이 더 큰 것은 그만큼 문재인 정부 시절 증가폭이 컸다는 방증이다.

아파트가 집중돼 있는 서울의 상황도 심각하다. 아파트 실거래가지수도 두달 연속 하락하며 1∼8월 누적 하락률이 2006년 실거래가 조사 시작 이후 가장 컸다.

서울 아파트 실거래가지수는 8월 기준 2.56% 떨어졌다. 두 달 연속 지수 하락세를 이어갔다. 지난 7월 3.94% 급락했던 것에 비해 낙폭은 다소 둔화됐다. 하지만 올 1월부터 8월까지 누적 하락률은 -6.63%로, 기존 최대 하락률을 기록했던 2010년(-5.89%)을 가볍게 넘어섰다.

서울 아파트를 권역별로 보면 아파트 시세가 높은 지역일 수록 8월 실거래가지수 하락폭이 컸다. 우선 강남4구가 있는 동남권이 -3.16%로 가장 많이 떨어졌다. 사상 초유의 부동산 폭락장세 속에서 이제 '강남불패'란 말이 옛말이 된 셈이다.

목동(양천구), 여의도(영등포구), 마곡지구(강서구) 등 고가 아파트가 몰려 있는 서남권도 2.80% 하락하며 뒤를 이었고 한때 가파른 상승세를 타며 새바람을 일으켰던 '노도강'(노원·도봉·강북구) 지역이 있는 동북권도 2.41% 급락했다. 은평·마포·서대문구 등이 있는 서북권은 1.66% 하락했다.

부동산원측은 "최근 계속되는 금리 인상에 따른 거래절벽 여파로 종전 거래가보다 가격을 낮춘 '급급매물' 조차 쉽게 거래가 안되는 상황이 이어지면서 실거래가지수 하락세가 두드러지고 있다"고 설명했다.

부동산 업계에 따르면 현재 송파구 잠실 아파트 단지는 최근 다주택자 또는 일시적 2주택자가 내놓은 매물이 고점대비 6억∼7억원 떨어진 가격에 계약이 이뤄지고 있다. 노원구 상계동 일대도 주택형에 따라 시세에서 1억∼2억원 떨어진 매물만 겨우 팔릴 정도다.

아파트 실거래가지수는 앞으로도 계속 하락할 가능성이 매우 높다. 금리인상 기조가 상당기간 지속될 것으로 전망되기 때문이다. 이미 최근 거래 신고분을 반영한 9월 실거래가 잠정지수를 봐도 서울이 -1.82%, 전국이 -1.48% 선으로 전월보다 더 떨어질 것이 확실시된다.

기준 금리는 아파트 시세와 거래와 상당한 영향을 끼칠 수 밖에 없다. 기준금리가 높아지면 부동산담보대출 금리가 상승할 것이고, 이로인해 대출금리 부담이 커지고 매수심리가 위축되기 때문이다. 결국 아파트 거래를 견인하는 급급매 가격대는 계속 낮아질 것이어서 실거래가지수의 추가 하락은 불가피할 것이란 관측이다.

국내 기준금리를 결정하는 금융통화위원회는 올해 11월 단 한차례 남았는데, 현재로선 3연속 빅스텝이 매우 유력한 상황이다. 한국과 달리 미국의 기준금리를 결정하는 FOMC회의는 두번 남아있는데, 현재의 금리인상 기조가 유지될 것이란 전망이 우세하다.

부동산 전문가들은 "금리와 부동산 시장은 매우 밀접하다. 지난 정권때 부동산이 폭등한 이유중 하나도 제로금리에 가까운 낮은 금리 탓"이라며 "이런 점에서 한은의 금리인상 기조가 멈추지 않는 한 아파트값은 계속 하락할 것이며, 자연스레 실거래가거래지수도 급락세를 이어갈 수밖에 없을 것"이라고 강조했다.

토요경제 / 장학진 기자 wwrjang@sateconomy.co.kr  

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