서울 지역 신축 아파트의 실거래가 상승거래 비중이 눈에 띄게 낮아진 것으로 나타났다. 그간 단기 급등에 따른 매수자들의 부담김이 커졌다는 방증이다.

지난달말 이후 서울 아파트값이 오름폭이 점차 둔화되며 이상 기류가 형성되고 있다. 이런 가운데 상승거래 비중이 현격히 줄어들자 서울 아파트값 상승세에 본격적인 제동이 걸린게 아니냐는 관측이 나온다.

여기에 꾸준히 상승세롤 보이던 서울 아파트의 입주율마저 지난달에 전달에 비해 크게 떨어진 것으로 조사됐다. 입주율이 낮아졌다는 것은 기존 집이 안팔리거나 세입자 확보가 어려워졌다는 얘기다.

서울 아파트값 반등과 궤를 같이해온 상승거래 비중과 입주율이 동반 하락하면서 당분간 서울을 시작으로 집값이 조정기를 겪을 것이란 전망에 점차 무게가 실리고 있다.

▲서울 아파트의 상승거래 비중이 축소되고, 신축아파트 입주율 마저 하락하며 아파트 시장이 다시 안갯속으로 빠져들 조짐이다. <사진=연합뉴스제공>

◇ 추격매수 부담 커져 상승거래 비중 17%p 급락

12일 부동산R114가 올해 1월부터 지난달 말까지 계약된 수도권 아파트 실거래가를 분석한 결과 신축 아파트의 7∼8월 매매가격이 2분기 실거래가보다 높게 체결된 상승거래 비중이 급락한 것으로 드러났다.

서울을 포함한 수도권 지역의 준공 5년 이내 새 아파트 가운데 7∼8월 매매가격이 2분기 실거래가보다 높은 상승 거래 비중은 60%로 2분기(75%)에 비해 무려 15%포인트(p) 떨어졌다.

연식 구간별로 봐도 그동안 서울 아파트의 시세 반등을 견인해왔던 5년 이내 신축 아파트의 감소 폭이 가장 컸다. 반면에 준공 6∼10년 아파트는 2분기 74%에서 7∼8월 61%로 13%포인트 감소했다.

재건축 등 정비사업 대상이 많은 30년 초과 노후 아파트의 상승 거래 비중은 2분기 57%에서 7∼8월 52%로 4%포인트 감소했다. 준공 11∼20년 아파트는 64%에서 55%로, 21∼30년은 59%에서 50%로 각각 9%포인트 줄어들었다.

올들어 아파트값 상승 속도가 상대적으로 가팔랐던 서울 신축 아파트의 상승거래 비중이 유달리 컸다. 서울 신축아파트는 2분기 82%에서 7∼8월 65%로 17%p 축소되는 등 상승 거래 비중 축소가 두드러졌다. 경기도의 상승 거래 비중 감소율은 16%p다.

이같은 현상은 수도권 아파트가 단기간에 가격 오름폭이 워낙 컸던 텃애 추가 상승 여력에 대한 매수자들의 추격매매 부담이 커진 결과로 해석된다. 아파트 시장 전반의 피로감이 누적됐다는 의미이다.

부동산R114 여경희 수석연구원은 "올들어 급매물 소진 후 '똘똘한 한 채'를 찾는 실수요자들이 신축 아파트 위주로 몰리며 상승 거래가 많았다"고 전제하며 "단기에 가격이 많이 오른 만큼 상대적으로 상승 거래 비중도 빠르게 축소되는 모습"이라고 분석했다.

상승거래 비중 축소와 함께 최근 수도권 신축 아파트의 거래 비중 자체가 줄어드는 양상이다. 부동산R14에 따르면 수도권 전체 거래량에서 5년 이내 신축 아파트 거래 비중은 1분기 22.2%에서 7∼8월엔 18.5%로 크게 줄었다.

특히 서울이 감소폭이 유난히 크다. 서울은 1분기만해도 신축아파트 거래비중이 21.2%를 차지했으나 7∼8월엔 13.6%까지 떨어졌다. 가격이 많이 뛴 신축아파트부터 추격 매수세가 급격히 줄고 있다는 방증이다.

▲서울 아파트값 오름폭이 현격히 줄어들며 조정국면에 진입한게 아니냐는 분석이 나오고 있다. 사진은 서울의 아파트 모습. <사진=연합뉴스제공>

◇ 기존 주택 매각 지연 등으로 서울 입주율 하락 반전

신축 아파트의 상승거래 비중 축소와 함께 또 한가지 주목할만한 변화는 입주율 하락이다. 12일 주택산업연구원(주산연)에 따르면 지난달 서울 아파트 입주율은 85.3%로 전달(89.5%) 대비 4.2%p 하락했다.

전국의 아파트 입주율이 비수도권을 중심으로 큰 폭 상승하며 전월 대비 2% 이상 오른 올 최고 기록을 경신했지만, 서울의 입주율은 하락 반전한 것이다.

주산연은 "서울은 전년 대비 분양물량이 증가하고 청약경쟁률이 높게 나타났음에도 매매거래량 감소와 매물 누적으로 입주율이 주춤했다"고 설명했다.

입주율이을 떨어트린 미입주 원인으로는 '기존 주택 매각 지연'(45.1%), '세입자 미확보'(25.5%), '분양권 매도 지연'(13.7%) 등의 순으로 조사됐다.

특히 '분양권 매도 지연'이라고 답한 비율이 전달보다 9.9%포인트 증가했는데, 이는 주택 수요자가 청약시장으로 집중되면서 기존 주택 매매 거래가 감소했기 때문으로 풀이된다.

부동산 전문가들은 "다주택자 세금과 재건축 초과이익환수 부담금 감면, 실거주 의무 폐지 등 정부의 주요 규제완화 정책이 국회에 장기간 계류된 가운데 가격 단기 급등에 부담을 느낀 매수자들이 당분간 관망세로 돌아설 가능성도 높다" 관측하고 있다.

한편 한국부동산원에 따르면 서울 아파트값은 지난주에 0.11% 올랐으나 2주 연속 오름폭이 줄어드는 등 조정 움직임이 가시화되는 분위기다.

지난 8일 직방이 국토부 실거래가 자료를 기반으로 딥러닝 모형을 통해 산출한 8월 전국 아파트 매매가격지수 역시 오름세를 유지했지만, 상승 폭은 다소 줄어든 것으로 나타났다.

토요경제 / 박미숙 기자 toyo@sateconomy.co.kr 

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