올해 공급 전망 14조원보다 6조원 확대…사업주 투자금 5% 이하 사업장에 보증 집중
1~9월 신규 승인 51곳 중 36곳 저자본…자기자본 확충 유도하는 보증료 할인은 1곳

▲ [주택도시보증공사]

 

주택도시보증공사(HUG)가 내년 프로젝트파이낸싱(PF) 보증 공급을 20조원으로 확대하는 가운데 올해 신규 승인된 주택도시기금 재원 PF보증액의 75.9%가 사업주 투자금 비율 5% 이하 사업장에 집중된 것으로 나타났다. 공적보증 공급은 늘어나지만 사업주의 자본 투입 수준은 여전히 낮아 보증 확대와 위험분담 구조를 함께 살펴야 한다는 지적이 나온다.

10일 HUG의 보도설명자료와 관련 보도에 따르면 공사는 기관장 직무대행 체제에서도 내년 PF보증 20조원을 포함한 연간 공적보증 100조원 공급을 추진할 방침이다.

HUG는 올해 PF보증 공급 규모가 14조원에 이를 것으로 전망했다. 내년 계획인 20조원은 올해 전망치보다 6조원, 약 42.9% 많은 수준이다.

올해 10월 말 기준 공적보증 공급 실적은 지난해 9월 정부가 발표한 주택공급 확대방안에 따른 연간 목표의 93%를 달성했다고 설명했다.

내년 PF보증 20조원은 새롭게 설정한 목표가 아니다. 정부가 지난 8월 13일 발표한 주택 신속공급 방안에 이미 포함된 계획이다. HUG는 이번 설명자료를 통해 기관장 공백에도 기존 공급계획을 유지하겠다는 방침을 재확인했다.

보증 공급 확대와 별개로 주목할 부분은 신규 사업장의 자본 투입 구조다.

지난 10월 국회 국토교통위원회 소속 허영 의원이 HUG와 한국주택금융공사(HF)로부터 제출받은 자료에 따르면 올해 1~9월 HUG가 주택도시기금 재원으로 신규 PF보증을 승인한 사업장은 51곳이었다.

이 가운데 사업주 투자금 비율이 5% 이하인 사업장은 36곳으로 전체의 70.6%를 차지했다.

금액 기준으로도 저자본 사업장에 대한 보증 집중도가 높았다. 같은 기간 신규 PF보증 승인액 9조8205억원 가운데 7조4565억원이 사업주 투자금 비율 5% 이하 사업장에 배정됐다. 전체의 75.9%에 해당한다.

이는 2026년 1~9월 주택도시기금 재원 신규 보증승인 기준으로, HUG의 전체 PF보증 공급액이나 보증잔액과는 집계 범위가 다르다.

저자본 사업장 비중도 과거보다 높아졌다. HUG의 신규 PF보증 사업장 가운데 투자금 비율 5% 이하 사업장이 차지하는 비중은 2021년 50.0%에서 올해 70.6%로 20.6%포인트 상승했다.

같은 기간 신규 보증사업장의 사업주 투자금 비율도 4.87%에서 3.61%로 낮아졌다.

사업주의 자본 투입이 적으면 사업성이 악화됐을 때 자체적으로 손실을 흡수할 수 있는 여력이 제한될 수 있다. 다만 투자금 비율이 낮다는 사실만으로 해당 사업장을 부실사업장으로 분류하거나 보증손실 발생을 예단할 수는 없다.

정부가 사업주의 자기자본 확충을 유도하기 위해 도입한 보증료 할인제도의 적용 실적도 제한적이었다.

HUG는 2025년 3월 31일부터 자기자본비율이 10%를 초과하는 PF 사업장에 대해 보증료를 할인하는 제도를 시행했다. 사업주의 자본 투입이 많을수록 보증료 부담을 낮춰 자기자본 확충을 유도하는 방식이다.

그러나 제도 시행 이후 올해 9월까지 HUG의 신규 PF보증 사업장 115곳 가운데 할인 적용 사업장은 6곳으로 5.2%에 그쳤다.

특히 올해 1~9월에는 신규 보증 사업장 51곳 중 1곳만 할인 혜택을 받았다. 적용 비율은 약 2.0%다.

공적보증 공급 규모와 사업주의 자기자본 확충을 유도하는 제도의 적용 실적이 서로 다른 흐름을 보인 셈이다.

정부는 주택공급 촉진을 위해 주거용 PF 사업장에 대한 자기자본비율 규제 도입을 2년 유예하기로 했다. 금융위원회가 지난 10월 13일 확정한 방안에 따르면 비주거사업장은 당초 계획대로 2027년부터 규제를 적용하지만, 주거사업장은 2029년 5%부터 단계적으로 시행한다.

반면 HUG와 HF의 PF보증 공급 목표는 올해 합산 23조원에서 내년 33조원으로 확대된다.

다만 보증 규모가 늘어난다고 해서 공적보증기관의 손실이 같은 비율로 증가하는 것은 아니다.

지난 8월 국회 국토교통위원회 소속 김미애 의원이 HUG로부터 제출받은 자료에 따르면 공사의 PF보증 잔액은 2024년 말 10조2288억원에서 올해 6월 말 20조4319억원으로 증가했다.

같은 자료에서 2024년부터 올해 6월까지 부실 PF에 대한 보증 대위변제는 발생하지 않은 것으로 나타났다.

신규 보증승인액과 보증잔액, 대위변제액은 각각 다른 지표다. 신규 승인액은 일정 기간 보증을 승인한 금액이고, 보증잔액은 특정 시점에 남아 있는 보증 규모다. 대위변제는 보증기관이 채무자를 대신해 실제로 상환한 금액을 뜻한다.

이 때문에 신규 보증 확대가 실제 주택공급과 재무건전성에 미치는 영향을 판단하려면 승인 이후 대출 실행과 착공 여부, 사업장별 자본 투입과 보증잔액 변화를 함께 살펴야 한다.

금융위원회가 확정한 자기자본비율 규제 일정에 따르면 주거사업장에는 2029년 5%, 2030년 10%, 2031년 15%, 2032년 이후 20%의 기준이 단계적으로 적용된다.

HUG는 내년 PF보증 공급 규모를 20조원으로 확대할 계획이지만, 현재 공개된 자료만으로는 해당 공급계획의 사업주 투자금 비율별 배분 규모나 보증 승인 이후 실제 착공으로 연결되는 사업장 수를 확인할 수 없다.

 

토요경제 / 김지영 기자 jykim.media@gmail.com

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