Q. 계속 오르는 전세금을 감당하기 어렵기도 하고, 전세 만료기간이 다가오는 2년마다 마음 졸이는 것도 이제 지쳐버렸고, 때마침 소형 주택을 사면 양도세ㆍ취득세를 면제해주는 정부 정책도 시작되고 해서, 이참에 그냥 작은 집을 한 채 사버리기로 했습니다.

계약도 잘 됐고, 대금도 모두 완납했습니다. 그런데 매도인이 ‘서류가 아직 구비되지 않았으니 조금만 기다려 달라’는 말만 반복하며, 좀처럼 이전 등기를 해주질 않네요.

돈을 냈으면 당연히 등기를 해 줘야 하는데, 차일피일 미루니까 불안하네요. 만약 제가 등기를 하지 않는다면 어떤 문제점이 발생하나요? 그리고 이전등기가 계속 이루어지지 않을 경우, 제가 어떤 조치를 할 수 있는지요?
(유만식(40)ㆍ회사원)

A. 우리가 동산을 거래할 때, 어떤 과정을 거치나요? 매도인은 매수인에게 목적물을 이전하고, 매수인은 매도인에게 돈이 됐든 뭐가 됐든 목적물에 대한 대가를 지급함으로써 매매가 이루어지지 않습니까?
이처럼 동산의 경우에는 ‘목적물의 인도’만으로 소유권 이전의 효력이 생깁니다(민법 제188조). “지금부터 이 물건은 네 것이야”라며 물건을 넘겨주면, 그 때부터 물건 주인이 바뀐다는 말이지요.

그런데 부동산의 경우는 다릅니다. 부동산을 뚝 떼서 넘겨줄 수도 없을 뿐더러, 설사 뚝 떼서 넘겨준다 하더라도 바로 소유권 이전의 효력이 생기진 않아요. 그렇다고 흔히 말하는 ‘집문서’나 ‘땅문서’ 등을 넘겨준다고 해서 바로 소유권자가 바뀌는 것도 아닙니다.

부동산은 소유권이 변경됐다는 내용을 ‘등기해야’ 그 변동의 효력이 생깁니다(민법 제186조). 따라서 등기하지 않은 경우엔 아무리 돈 주고 문서를 받아도, 여전히 소유권은 매도인에게 있다는 겁니다.

이 경우, 제 돈 주고 제 값에 정당하게 샀음에도, 소유권자로서의 권리를 행사하지 못하는 위험한 상황에 처할 수 있습니다. 예를 들어, 매도인이 유만식 님 말고 다른 제3자에게 소유권 이전등기를 해 준 경우, 유만식 님은 소유권을 주장할 수 없게 됩니다. 물론 매도인에게 ‘채무불이행에 기한 손해배상청구(민법 제390조)’는 할 수 있겠지만요. 또, 매도인이 제3자에게 채무를 지고 있는데, 이 채무를 이행하지 않는 경우, 제3자는 그 집을 압류할 수 있고, 경매에도 넘길 수 있습니다. 경매에 넘어가서 엉뚱한 사람이 낙찰해간다면… 상상하기도 싫은 최악의 결과가 생기는 거죠.

이런 일을 사전에 예방하기 위해서는 부동산 매매계약 당시 ‘가등기’를 하시면 되겠습니다. 이 경우, 매도인이 제3자에게 이전등기를 해 주거나, 매도인의 채권자가 집을 압류해서 경매로 넘어가는 최악의 상황이 발생해도, ‘가등기’를 근거로 본등기(일반 등기)를 마치시면, 제3자의 소유권이 직권으로 말소됩니다. 등기소에서 알아서 삭제해준다는 뜻이지요. 또, 매도인의 채권자가 집을 압류했지만 아직 경매에 넘어가지 않은 경우에도, 가등기를 근거로 본등기를 마치면, 마찬가지로 압류등기가 직권 말소됩니다.

더 늦기 전에 지금이라도 가등기를 해 놓으시는 게 좋을 것으로 판단됩니다. 그 이후, 매도인의 서류 준비가 완료되면 본등기를 하시면 되겠지요. 매도인이 계속 차일피일 미룬다면 소유권 이전등기 이행 청구의 소를 제기하셔도 될 것입니다.

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