건교부는 3자녀 이상 가구 및 사회취약 계층에 대한 특별공급, 우선공급을 비롯해 공공주택의 후분양제 시행, 분양가 상한제 자문위원회의 설치 등을 주요 내용으로 하는 '주택공급에 관한 규칙' 개정안을 지난 6일자로 입법 예고했다.

이 법안은 입법예고를 거친 후 이르면 7월말, 혹은 8월 중순경부터 시행될 예정이다.

◇ 3자녀 이상 가구 특별공급 8월 판교 분양부터 적용

앞으로 3자녀 이상 가구(자녀는 민법상 미성년자에 한함)의 무주택 세대주라면 민영주택 및 공공기관이 건설, 공급하는 주택의 3% 범위내에서 특별공급을 받을 수 있다. 정부의 출산 인센티브 정책의 일환이다.

이번 대책으로 매년 6000여호의 신규주택이 3자녀 이상 가구에 특별공급되고, 약 27만여 세대가 특별공급의 대상이 될 것으로 예상된다.

특히 이번 특별공급은 입법예고를 거친 후 8월 이후에 시행될 예정이므로 8월 판교 중대형 분양에도 적용돼 전체 분양예정 물량인 7,143세대의 3%인 214세대가 특별공급될 전망이다.
주의할 점은 85㎡초과 주택의 특별 공급시에는 채권매입 의무가 있기 때문에 당첨자의 평균 수준 예상 매입액에 해당하는 만큼의 채권을 매입해야 한다.

분양가 수준이나 채권매입액을 고려할 때 특별 공급이라고 해도 저소득층 무주택세대주가 부담하기는 다소 부담이 될 수도 있어 자금 계획을 미리 세워봐야 한다.

한편 3자녀 이상 가구간에도 순위 경쟁이 발생할 경우에는 무주택기간, 자녀수, 미성년자 연령, 지역거주기간 등을 감안한 배점 결과에 따라 우선 선정된다. 특별 공급에 대해서는 지자체에 신청하며, 지자체가 우선순위를 매겨 사업주체에게 전달하는 방식이다.

◇ 사회취약 계층 국민임대주택 우선 입주

사회취약 계층에 대한 주거안정 지원책도 포함됐다. 소년소녀가정, 저소득 한부모 가정,영구임대주택의 자진 퇴거자, 도시계획 사업으로 철거되는 세입자, 아동복지시설 퇴소자 등에 대해서 국민 임대주택의 우선 입주 권리를 주기로 했다.

앞서 특별 공급 자격을 갖게 되는 3자녀 이상 가구도 여기에 중복 해당된다. 한편 주택사업 시행자가 부도 임대주택을 매입해 국민 임대주택으로 공급할 경우 당해 임대주택에 거주하는 임차인이 우선 입주자로 선정되도록 해 임차인을 보호하도록 했다.

◇ 임대주택 입주자격, 전년도 가구소득 70% 이하 통일

현행 소득 기준별로 구분돼 있는 국민임대주택의 60㎡ 이하 입주자격을 전년도 도시근로자 가구당 소득의 70% 이하로 단일화시켰다. 다만 50㎡ 미만 주택의 경우에는 전년도 도시근로자 가구당 소득의 50% 이하인 자에게 우선 공급하도록 고려했다.

또한 4인 이상 가구에 대해서는 도시근로자 월평균 소득을 기준으로 하지 않고, 도시근로자 4인 가구의 월평균 소득을 입주 소득기준으로 조정해 가구원수가 많은 세대에 대해서는 실질적인 혜택이 돌아가도록 고려했다. 2005년 기준으로 도시근로자 평균소득은 325만원이고, 4인 이상 가구는 356만원 선이다.

◇ 영구 임대주택간 이주시 청약저축 재사용 허용

국민임대주택에 있어서는 임대주택간 거주 이전이 가능하도록, 청약통장을 재사용 할 수 있도록 조정했다. 국민임대주택은 소유가 아닌 거주의 개념인 만큼 자유로운 거주 이전을 지원하도록 했다.

해당하는 임대주택은 분양 전환이 되지 않는 주택(영구,50년 공공임대, 국민임대)으로 청약저축을 사용해 입주한 자가 분양전환이 되지 않는 다른 주택으로 이주하려는 경우 청약저축을 다시 사용할 수 있게 됐다.

한편 택지개발사업으로 철거되는 주택의 소유자 및 세입자들이 국민임대주택을 임시 사용할 경우 종전에는 당해 주택건설지역이나 연접 지역에만 가능했으나 인근 시군의 주택건설지역까지 확대해 좀 더 자유로운 거주 이동이 가능하게 됐다.

◇ 공공주택 후분양제 시행, 내년부터 40% 공정후 입주자 모집

주택시장 안정과 소비자 중심의 주택공급질서 정착을 위해 공공주택의 후분양제를 활성화한다. 사업주체가 대한주택공사, 수도권 지역의 지자체, 지방공사인 경우에는 오는 2007년부터 건축공정이 전체 공정의 40%에 달한 후에야 입주자를 모집할 수 있다.

이에 따라 김포, 파주, 송파, 광교신도시와 은평뉴타운 등에서 내년에 일반 분양되는 공공아파트의 분양시기가 예정보다 6개월 정도 늦춰질 전망이다.

또한 향후 단계별로 후분양 공정을 상향 조정한다. 2009년에는 60%, 2011년에는 전체 사업장에서 80% 공정 후에나 일반에게 분양할 수 있게 된다.수요자 입장에서는 공정 상태를 직접 본 후 분양을 받을 수 있는 장점이 있지만, 당분간 분양 물량이 줄어들 가능성이 있다.

◇ 여의도, 잠실 주상복합 재건축 영향

앞으로 건축법에 따라 건축 허가를 받은 건축물의 우선 공급 제도가 배제된다.

최근 소형평형, 임대주택 건설의무비율, 후분양제 등 재건축에 관련된 각종 규제를 피하기 위해 '도시 및 주거환경정비법' 의 주택 재건축 사업의 대상이 되는 건축물을 철거한 후, 건축법에 의거한 주상복합으로 추진하는 경우가 있는데, 이 경우 다른 재건축 사업과의 형평을 고려하기 위해 사업부지 소유자에게 1세대 1주택 기준으로 우선 공급하는 규정의 적용을 배제토록 했다.

단, 이미 건축허가를 신청했거나, 건축허가를 받은 경우에는 종전 조항이 그대로 적용된다.
이에 따라 여의도나 잠실, 압구정 등지에서 주상복합 재건축을 추진 중인 단지들에 영향을 줄 것으로 보인다.

여의도의 경우 수정, 공작, 서울아파트 등이 주상복합 재건축을 추진 중이며 잠실에선 주공5단지 등이 주상복합 재건축을 추진 중이다.

[부동산114 이영주]

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