상가분양계약서 확인을 소홀히 해 낭패를 보는 사례가 줄지 않고 있다. 소위 ‘불량 상가분양계약서’라고 불리는 계약서 내에는 분양 받는 자를 위한 주요 조항은 축소 또는 배제됐고, 공급자 위주로만 유리하게 돼 있어 사후 문제가 발생하면 권리구제가 막막할 수밖에 없기 때문이다.

그러나 ‘불량 분양계약서’ 내용 중에서도 충분히 예측 가능한 문제점을 미리 점검함으로써 얼마든지 위기탈출은 가능하다.

분당에 사는 가정주부 A모 씨는 몇 해 전 수도권 남부 B상가에 투자했으나 오픈 예정이 1년 가까이 연기돼 입점 지연에 따른 기회비용 손실로 골머리를 앓고 있다.

설상가상 업체 측은 불가항력적인 사유를 들어 지체상금 산정 기준일도 반년이나 늦추고 지급률도 대폭 낮춰 보상한다고 해 분양업체측과의 예정된 분쟁을 놓고 어떻게 대처해야 할지 좌불안석이다.

공정위의 상가분양계획서 표준약관 제2조 4할에 따르면 “‘갑’은 본 계약서 전문에서 정한 입점예정일을 지연했을 경우 기 납부한 대금에 대해 제2항에서 정한 연체요율을 적용한 금액을 지체상금으로 지급하거나 잔여대금에서 공제한다”고 돼있다.

하지만 일부 ‘불량 분양계약서’ 상에는 천재지변, 행정명령, 건설자재공급 파동 등의 불가항력적인 사유로 인해 수분양자에게 통보를 하면 이에 대해 수분양자는 지체상금을 요구하거나 이의를 제기하지 아니한다고만 해놓고 자신들의 귀책사유에 대한 구체적인 사항은 명시해 두지 않고 있다.

계약해제와 관련해서도 일반적인 계약서상에는 매수자의 중도금, 잔금 연체, 잔금납부 전 매도자의 승인 없는 물건의 양도, 임대, 담보설정, 공동시설과 공용면적 또는 공용대지를 부당하게 사용해 상가 전체의 운영에 지장을 줄 우려에 대해 ‘갑’은 계약해지를 할 수 있으며, 이때 수분양자는 분양업체에게 분양대금 총액의 10%를 위약금으로 물도록 했다.

대형마트 내 상가를 분양 받아 놓고 분양 전과 분양 후 다른 설계상 변화에 대해 어떻게 대처해야 할지 몰라 난감해 하는 C씨.

건축물의 분양에 관한 법률에 따르면 분양 계약서 내에 건축물의 공급가격 인상을 초래하는 변경, 공용면적, 전용면적, 대지지분 또는 층고가 감소되는 변경, 내장재료 및 외장재료의 변경, 건축물 사용가격의 인상을 초래하는 변경, 건축물의 층수 그리고 연면적이 10% 이상 증감되는 경우 등 수분양자의 이해관계에 중대한 영향을 미치는 설계변경 등에는 필히 수분양자의 전원 동의를 받도록 해뒀지만 C씨는 미처 계약서상으로 확인을 해두지 못했다.

통상 분양계약서는 계약금 입금 후 공개되다보니 실상 투자자들이 사전에 파악하기 어려운 실정이고, 기존의 공정위 표준 약관도 현실성이 다소 떨어져 추가 보완될 필요성이 있다.

그러나 당사자 간에 성립된 권리와 의무 관계인 계약서의 중요성을 간과하는 투자군도 많다는 점도 문제다.

따라서 계약 전 민감한 사안에 대한 사전 점검도 투자자의 정당한 권리임일 알고 매도자에게 당당히 요구하고 불공정한 불량 계약서라면 투자를 재고할 필요가 있다.

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