[토요경제=유승열 기자] 정부는 서울과 과천시를 투기과열지구로, 여기에 서울 강남 4개구 및 기타 7개구, 세종시를 투기지역으로 지정했다.

또 다주택자가 조정대상지역 내 주택 양도시에는 양도소득세를 중과되며 장기보유특별공제는 적용되지 않는다.

2일 정부가 발표한 '주택시장 안정화 방안'에 따르면 정부는 과열지역에 투기수요 유입을 차단하기 위해 재건축 및 재개발 등 정비사업 예정지역을 중심으로 과열이 심화되고 있는 서울 전역(25개구)과 과천시, 세종시를 투기과열지구로 지정하기로 했다.

또 일반 주택시장으로 과열이 확산되고 있는 서울 강남 4개구(강남, 서초, 송파, 강동) 및 기타 7개구(용산, 성동, 노원, 마포, 양천, 영등포, 강서), 세종시를 투기지역으로 지정한다.

투기과열지구, 투기지역 모두 3일자로 지정 및 효력발생이 된다.

과도한 분양가로 인한 시장불안을 차단하고 실수요자의 내집 마련 부담이 적어지도록 분양가상한제 적용지역의 지정요건도 개선한다. 고분양가로 인한 주택시장 불안이 우려되는 지역은 필요시 분양가상한제 적용지역으로 선정하기로 했다. 분양가를 적정 수준으로 관리할 수 있도록 주택가격 상승률, 청약경쟁률 등 정량요건도 개선한다.

현재 공공택지는 의무적용, 민간택지는 주택법 시행령상 정량요건을 충족하는 지역 중 주거정책심의위를 통해 선정된 지역에 적용되고 있다. 다만 민간택지는 주택법 시행령상 정량요건이 엄격하게 규정돼 있어 아직까지 적용사례가 없었다.

이를 위해 정부는 주택시장 상황에 따라 즉시 대응할 수 있도록 9월에 주택법 시행령 개정할 예정이다.

재건축·재개발 규제도 정비한다. 정부는 재건축부담금 부과 유예를 추가연장 없이 내년부터 재건축 초과이익 환수제를 예정대로 시행하기로 했다.

투기과열지구 내 재건축 조합원 지위 양도제한에 대해서는 기존 '조합설립 후 2년 내 사업시행인가 신청이 없고 2년 이상 소유'에서 '3년 내 사업시행인가 신청이 없고 3년 이상 소유'로, '사업시행인가 후 2년 내 착공하지 못하고, 2년 이상 소유'에서 '3년 내 착공하지 못하고 3년 이상 소유'로 강화한다.

분양권 전매를 목적으로 하는 투기수요 유입을 차단하기 위해 투기과열지구 내 조합원 분양권 전매도 제한된다. '관리처분계획인가 후 부터 소유권이전등기시'까지 재개발·도시환경정비사업의 조합원 분양권 전매를 금지할 예정이다. 그동안 투기과열지구로 지정시 재개발 및 도시환경정비사업의 조합원 분양권은 전매제한이 없어 전매를 통한 시세차익을 목적으로 하는 투기수요가 재개발 등 정비사업 예정지역에 지속 유입돼왔다.

재개발 사업시 임대주택 공급 의무비율도 전국적으로 강화된다. 정부는 임대주택 공급 의무비율 하한을 5%(서울 10%)로 설정해, 임대주택 공급을 촉진하고 원주민의 재정착을 제고하기로 했다.

현재는 재개발 사업시 전체 세대수의 15%(수도권) 또는 12%(지방) 범위 내에서(하한 없음) 임대주택을 공급하도록 규정하고 있어, 일부 지자체는 임대주택 공급 의무비율을 0%로 고시하는 등 임대주택 공급에 한계를 겪고 있다.

이를 위해 정부는 오는 9월 '정비사업 임대주택 건설 비율 고시'를 개정하고, 이후 최초 사업시행인가 신청분부터 적용한다.

투기과열지구 내 정비사업 분양분(조합원+일반분양분) 재당첨도 제한한다. 투기과열지구 내 정비사업 일반분양 또는 조합원 분양에 당첨된 세대에 속한 사람에 대해서는 5년간 투기과열지구 내의 정비사업 일반분양 또는 조합원 분양의 재당첨을 제한하기로 했다.

조합원 분양분 등에 대해서는 재당첨 제한이 없어 조합을 다르게 해 복수의 정비사업 예정주택 등을 취득하는 투기 수요가 존재한다는 분석에서다.

아울러 정부는 투기과열지구·투기지역으로 지정된 지역에 대해 올해 도시재생 뉴딜 선정대상에서 제외하는 등 부동산 시장과열을 초래하지 않도록 사업물량을 적극 관리하기로 했다. 내년에 집값이 안정되면 부동산시장에 미치는 영향을 종합적으로 분석한 후 선정여부 검토하겠다는 것이다.

이를 위해 지자체는 도시재생 사업계획 수립시 투기방지대책을 반드시 포함하도록 하고, 선정 이후에도 부동산시장 과열 및 투기수요 급증시 사업시행시기를 연기하도록 했다.

양도소득세도 중과된다. 정부는 내년 4월부터 2주택 이상 다주택자(조합원 입주권 포함)가 조정대상지역 내 주택 양도시 양도소득세를 중과하고 장기보유특별공제는 적용하지 않도록 했다.

다만 장기임대주택 등 과거 양도세 중과대상에서 제외되었던 주택 등은 이번 대책에도 양도세 중과 및 장기보유특별공제 배제 대상에서 제외토록 조치했다.

1세대 1주택 양도세 비과세 요건도 강화된다. 3일부터 현행 '2년 이상 보유, 양도가액 9억원 이하'인 비과세 요건에 '2년 이상 거주'가 추가된다. 양도가액이 9억원을 초과시 9억원을 초과하는 양도차익에 대해서는 과세한다.

또 내년부터 조정대상지역에서 분양권 전매시 보유기간과 관계없이 양도소득세율 50%가 적용된다. 현재는 1년이내 전매는 50%, 1년 이상~2년 미만은 40%, 2년 이상 6~40%의 전매세율을 적용하고 있다.

투기지역 내 주택담보대출을 차주당 1건으로 제한해왔지만, 앞으로는 투기지역 내 주택담보대출은 세대당 1건으로 제한된다.

투기과열지구 및 투기지역에서는 LTV·DTI를 각각 30%를 적용한다. 투기과열지구 및 투기지역은 주택유형, 대출만기, 대출금액 등에 관계없이 LTV·DTI가 각각 40%씩 적용된다. 여기에 주택담보대출을 1건 이상 보유한 세대에 속한 사람이 추가로 주택담보대출을 받을 경우 LTV·DTI 비율을 10%포인트씩 강화된다.

다만 실수요자의 내 집 마련 지원을 위해 서민·실수요자는 해당 규제를 10%포인트 완화해준다.

중도금 대출보증 건수도 HUG·주금공 중도금 대출보증(9억원 이하 주택)을 1인당 통합 2건 이하에서 세대당 통합 2건 이하로 제한한다.

아울러 정부는 세제·기금·사회보험 등 인센티브를 강화해 임대주택 등록을 유도할 방침이다. 자발적 임대주택 등록을 유도해, 등록 임대주택 확충 및 공정과세의 기반 마련 등 다주택자의 사회적 책임을 강화하겠다는 것이다. 세제, 기금 등과 관련된 인센티브는 관계부처 협의 등을 거쳐 9월 '주거복지 로드맵'을 통해 발표할 예정이다.

정부는 인센티브 확대에도 자발적 등록이 저조할 경우 일정 수 이상의 주택을 보유한 다주택자의 임대주택 등록 의무화 방안도 검토한다는 입장이다.

[ⓒ 토요경제. 무단전재-재배포 금지]